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Lo sai che? Comprare casa e intestarla ai figli: quali rischi?

Lo sai che? Pubblicato il 28 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 novembre 2017

Tra accertamento fiscale e rischio di impugnazione da parte degli eredi: tutte le tutele per chi acquista un immobile e lo intesta al figlio.

Nonostante la crisi del mercato immobiliare e il crollo del prezzo degli immobili in gran parte delle città italiane, la casa è ancora un bene-rifugio. Se anche non più considerato un investimento, il mattone rappresenta ancora un mezzo per salvare i risparmi dall’inflazione, dal rischio di una crisi economica, dal pericolo di un default della banca. Ciò che però è cambiato è il momento in cui è possibile acquistare un appartamento. Un tempo le banche concedevano i mutui con maggiore generosità: ragion per cui quasi tutte le famiglie, anche quelle più giovani, avevano la loro bella casa con l’ipoteca. Venti o trent’anni e poi l’immobile era finalmente salvo. Oggi invece, le maglie strette dei finanziamenti hanno fatto sì che l’acquisto possa avvenire solo in età avanzata o, comunque, in presenza di redditi solidi e certi. Sono così sempre più spesso i genitori a comprare casa e intestarla ai figli: lo fanno con la pensione o con la buonuscita. O magari con qualche risarcimento incassato dal datore di lavoro per un illegittimo licenziamento. Ma quali sono i rischi a cui va incontro la famiglia nel momento in cui c’è il passaggio di denaro dal padre (o la madre) al figlio o direttamente al venditore/costruttore dell’immobile? Al di là, ovviamente, della garanzia sull’adempimento del contratto – garanzia in gran parte assicurata dal notaio, tenuto a fare indagini sulla titolarità del bene, sulla presenza di ipoteche, pignoramenti o possibili abusi edilizi – c’è anche il discorso fiscale connesso all’intestazione di un immobile in capo a soggetti che, altrimenti, non potrebbero permetterselo. Non in ultimo ci sono i problemi successori collegati al rispetto delle quote di legittima. Ecco perché è bene analizzare quali sono i rischi nel comprare casa e intestarla ai figli. Procediamo dunque con ordine e vediamo anche come prendere le contromisure.

Perché acquistare casa per intestarla ai figli?

Le ragioni che di solito portano i genitori ad acquistare casa e intestarla ai figli, piuttosto che intestarla a sé stessi e poi lasciarla loro in eredità, sono di solito volte ad evitare un doppio passaggio di proprietà con pagamento dei conseguenti oneri notarili. Chi, ad esempio, in età avanzata, sta già pensando a come dividere il proprio patrimonio può già gestire lo stesso con atti di donazione in modo che gli immobili vengano così equamente divisi tra gli eredi. Vedremo a breve però che questa finalità può comportare dei problemi.

Un’altra ragione per cui si acquista casa per intestarla ai figli è di carattere fiscale. Da un lato infatti chi acquista non paga le tasse sulla seconda casa se l’immobile viene intestato a chi casa non l’ha già; quest’ultimo, peraltro, può usufruire del cosiddetto bonus prima casa, con un vantaggio di imposta notevole.

Infine c’è chi intesta la casa ai figli solo per prevenire il rischio di possibili pignoramenti da parte dei creditori: succede agli imprenditori o a chi ha già accumulato redditi e vuol svuotare il conto corrente.

Come acquistare casa e intestarla ai figli?

È bene chiarire una cosa molto importante: quando si acquista casa per intestarla ai figli si sta realizzando una donazione. Questa può avvenire in due modi differenti:

  • donazione diretta: questa avviene con un doppio passaggio dal notaio. Nel primo, il genitore regala una somma al figlio senza precisare per quale ragione avviene la donazione. Il rito è necessario in quanto la donazione non è di modico valore (per la quale invece è sufficiente la consegna del denaro senza notaio). L’atto viene registrato all’Agenzia delle Entrate. Il successivo passaggio è l’utilizzo dei soldi, da parte del figlio, secondo le intenzioni concordate con il genitore ossia per pagare il venditore della casa. Il vantaggio di questa soluzione è che la donazione è registrata e quindi la contestazione fiscale è più difficile (ne parleremo a breve);
  • donazione indiretta. Questa può avvenire in due forme diverse: a) si bonificano i soldi al figlio affinché questi li versi al venditore della casa. In tal caso, per evitare di dover andare dal notaio e formalizzare la donazione (come invece nella precedente ipotesi), è necessario chiarire, nella causale del bonifico, per quale scopo avviene il passaggio di denaro («donazione per acquisto casa e pagamento costruttore»); b) oppure si possono bonificare i soldi direttamente al costruttore chiedendo a questi di intestare la casa al figlio. La donazione indiretta è più celere ed economica. Se si esegue l’operazione in modo corretto e tracciabile, ossia con passaggio di denaro tramite bonifico e corretta causale, non ci saranno problemi neanche di tipo fiscale. Questa è la forma più utilizzata attualmente.

Accertamento dell’Agenzia delle Entrate per l’acquisto della casa per i figli

Il primo problema nell’acquistare casa e intestarla ai figli è quello di far scattare il cosiddetto «redditometro», uno strumento che usa l’Agenzia delle Entrate per misurare la corrispondenza del patrimonio dei contribuenti con il reddito da questi dichiarato. Se, ad esempio, una persona risulta titolare di beni di lusso – come auto e case – il cui acquisto e mantenimento richiede un reddito superiore a quello denunciato annualmente, il contribuente viene chiamato a fornire spiegazioni. In questa sede – che non costituisce ancora un accertamento fiscale – l’interessato è chiamato a dire come si è procurato i soldi per l’acquisto della casa. E qui la prova può essere solo documentale. Chi quindi riceve un immobile grazie ai risparmi dei genitori deve dimostrarlo: con estratti conto che certificano il passaggio di denaro dal conto corrente del padre o della madre a quello del costruttore o del figli, oppure con assegni. Una testimonianza non può fungere da prova. Se in questa fase il contribuente non riesce a convincere il funzionario del fisco, scatta allora l’accertamento fiscale che può essere impugnato davanti alla Commissione Tributaria entro 60 giorni. Se il contribuente non si presenta al confronto preventivo non può poi eccepire le proprie difese davanti al giudice.

Quindi, chi compra casa per intestarla ai figli deve stare molto attento ai passaggi di denaro, documentandoli sempre con gli strumenti trattabili quali, appunto, i bonifici intestati direttamente al venditore o al donatario o gli assegni non trasferibili.

Le quote di legittima

Quando si hanno più figli, il rischio di acquistare casa in favore di uno di questi e di lasciare “a bocca asciutta” gli altri può creare problemi di tipo successorio alla morte del genitore. Gli altri eredi infatti potrebbero rivendicare la propria quota di legittima qualora questa sia stata intaccata dalla donazione fatta in vita dal padre o dalla madre. Ciò succede però solo quando il genitore “dona” l’immobile al figlio, sia che si tratti di donazione diretta o indiretta. La conseguenza è che gli altri eredi possono, un giorno, recuperare la casa per dividerla tra loro (entro 10 anni dall’apertura della successione o entro 20 dalla donazione). Proprio per questa ragione, una banca difficilmente finanzia l’acquisto di una casa ottenuta tramite donazione.

Per risolvere il problema spesso si simula una vendita o si subordina il passaggio di proprietà all’obbligo per il figlio di assistere il genitore fino alla morte. Se nel primo caso è sempre possibile accertare la simulazione (si pensi a quando non c’è alcun trasferimento di denaro), nel secondo caso l’atto è contestabile quando il genitore è troppo anziano o gravemente malato (manca infatti la controprestazione del figlio di prestare assistenza).

Per evitare contestazioni bisognerebbe allora far in modo di avere già un piano di divisione del proprio patrimonio che non scontenti nessun legittimario (coniuge, ascendenti o figli). Oppure, in alternativa, far firmare a questi in anticipo una rinuncia alla contestazione della donazione (leggi Donazione: l’erede può rinunciare alla contestazione?).

note

[1] Cass. ord. n. 27480/17 de 20.11.2017.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 11 ottobre – 20 novembre 2017, n. 27480
Presidente Iacobellis – Relatore Conti

Fatti e ragioni della decisione

L’Agenzia delle entrate notificava a B.P. un avviso di accertamento relativo all’accertamento in via sintetica dei redditi per l’anno 2004 in relazione alla sproporzione fra redditi dichiarati nel triennio ed acquisto di un immobile in favore della figlia del contribuente nell’anno 2005 per un corrispettivo di Euro 434.023,00.
Il giudice di primo grado respingeva il ricorso del contribuente con sentenza riformata dalla CTR del Lazio n. 376/22/13, depositata il 14.11.2013.
Secondo la CTR l’appello era ammissibile, tenuto conto della specificità della doglianza esposta nell’atto di impugnazione concernente l’omessa considerazione delle prove offerte in ordine ai risparmi accumulati dal contribuente. Nel merito il giudice di appello riteneva che il contribuente aveva dimostrato, mediante la produzione di estratti conto, un costante saldo superiore ad Euro 600.000,00 idoneo a giustificare l’acquisto, peraltro rateizzato, dell’immobile in favore della figlia.
L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi. La parte contribuente non ha depositato difese scritte.
La causa veniva rinviata a nuovo ruolo per l’acquisizione del fascicolo di merito.
Il procedimento può essere definito con motivazione semplificata.
Con il primo motivo l’Agenzia deduce la violazione del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 53. La parte contribuente, secondo la ricorrente, si era limitata a riprodurre il contenuto del ricorso senza formulare alcuna censura contro la decisione impugnata in appello.
Con il secondo motivo si deduce il vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. La CTR, con motivazione insufficiente, non avrebbe esaminato la dedotta inidoneità delle prove offerte dal contribuente per dimostrare la congruità del reddito necessario all’acquisto del cespite immobiliare.
Il primo motivo di ricorso è infondato.
Questa Corte ha ripetutamente affermato che nel processo tributario, la riproposizione in appello delle stesse argomentazioni poste a sostegno della domanda disattesa dal giudice di primo grado – in quanto ritenute giuste e idonee al conseguimento della pretesa fatta valere – assolve l’onere di specificità dei motivi di impugnazione imposto dal D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 53, ben potendo il dissenso della parte soccombente investire la decisione impugnata nella sua interezza – cfr. Cass. n. 14908/2014 -. Si è tuttavia affermato che in tema di contenzioso tributario è inammissibile, per difetto di specificità dei motivi, l’atto di appello che, limitandosi a riprodurre le argomentazioni poste a sostegno della domanda disattesa dal giudice di primo grado, senza il minimo riferimento alle statuizioni di cui è chiesta la riforma, non contenga alcuna parte argomentativa che, mediante censura espressa e motivata, miri a contestare il percorso logico-giuridico della sentenza impugnata – cfr. Cass. n. 1461/2017 -.
Orbene, nel caso di specie l’appellante ha specificamente aggredito la statuizione del giudice di primo grado che aveva ritenuto la documentazione prodotta dalla stessa in primo grado inconsistente se non evasiva, trattandosi soltanto dell’elenco delle otto società di cui era titolare, socio o cointeressatò senza indicazione circa la redditività delle stesse negli ultimi anni specificando che i redditi necessari per l’acquisto dell’immobile in favore della figlia potevano senz’altro desumersi dai redditi percepiti negli anni dal 1953 al 2000 e che tali elementi avrebbero potuto integrare il concetto di presunzione di cui all’art. 2727 c.c..
Ne consegue che quanto dedotto in appello ha senz’altro assolto l’onere di specificità di cui al D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 53.
Il secondo motivo di ricorso è manifestamente inammissibile. L’Agenzia contesta, nella sostanza un vizio di insufficiente motivazione della sentenza che, nel considerare gli elementi dedotti dalla parte contribuente, non avrebbe considerato l’inidoneità degli stessi a dimostrare l’esistenza di disponibilità esenti in capo al contribuente. La censura, in effetti, si risolve nella prospettazione di un’insufficiente motivazione della decisione che, pur avendo esaminato la documentazione relativa agli estratti conto prodotti dalla parte contribuente, non avrebbe accertato se gli stessi fornissero la prova che le disponibilità esistenti derivassero da redditi esenti. Ma tale censure non integra affatto un omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio alla stregua della novella di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Il giudice di appello, invero, ha preso in considerazione il fatto rappresentato dalla documentazione prodotta dal contribuente relativa alle disponibilità del conto corrente che tendevano a giustificare la congruità dell’acquisto immobiliare peraltro effettuato a rate, piuttosto omettendo di considerare le difese dell’Agenzia volte a ritenere l’inidoneità della prova a dimostrare il carattere esente dei redditi risultanti dagli estratti conto. Ciò che si risolve non già in un omesso esame di un fatto, ma semmai in un deficit di congruità e sufficienza della motivazione.
Ne consegue il rigetto del ricorso.
Nulla sulle spese.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.

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8 Commenti

  1. Questi sono praticamente impazziti e disperati, grazie alle continue ruberie e agli enormi sprechi dovuti ad una politica dissennata, non sanno più dove attaccarsi per non affondare. Ormai viviamo in un regime di dittatura fiscale senza controllo, prima o poi ci arriveranno in casa pistola in pugno a chiedere soldi che nessuno sarà più in grado di dargli perchè già tutti devoluti in precedenza.

    1. I primi evasori sono proprio i politici che oltretutto godono della impignorabilità del loro stipendio/vitalizio/furto ecc..ecc.., quindi la legge non essendo uguale per tutti incentiva chi può a difendersi dal fisco nel migliore dei modi, mentre i grandi evasori ottengono sconti impensabili per un comune cittadino.

  2. Grazie per le vostre delucidazioni. Se non vado errata, e mi scuso per la mia ignoranza in materia, nell’articolo si parla di come fare per acquistare una casa e darla ai figli; non si parla di chi una casa ce l’ha già e vuole intestarla ai figli senza dover rimanere senza un tetto sulla testa.
    Come si deve fare? Quali sono e chi le deve pagare sia al momento che in futuro, le tasse per stare a posto con la legge? Quando si tratta di più figli, sia di quelli che lavorano sia di quelli che non dispongono di reddito?
    Grazie comunque per questa possibilità.

  3. buonasera , non sono esperto di questi problemi ma vorrei porre una questione. Se un genitore apre un conto corrente cointestato con il figlio e il figlio paga la casa ( cioè firma i relativi assegni) con i soldi di quel conto quali sono i problemi? E’ tracciabile la provenienza dei soldi ed è chiara la destinazione. Cosa si rischia ?

  4. piero la colpa di tutto questo è solo nostra esseri schiavi di una dittatura fiscale su dipendenti, artigiani, pensionati , non abbiamo nessun organo sindacale e politico che ci difenda, loro vitalizi da 90.000 euro al mese noi la fame ,

    POPOOLO SVEGLIATI CHE è ORA

  5. un genitore fa tanti sacrifici per acquistare una casa per i figli ,e per stare attento all’uffucio delle entrate, per evitare tanti problemi deve consultarsi con un commercialista e pagare con un avvocato e pagare e poi dal notaio e pagare. tutto questo per evitare un controllo da parte dell’ufficio delle entrate in quanto si appiglierebbe a qualsiasi cavillo per farti una multa oppure per iniziare una serie di controlli che poi ti porterebbero alla rovina. Ma la domanda che io mi pongo ma i nostri figli se non li pensiamo noi chi li pensa lo stato mangione? Ma che possano morire tutti questi politici che ci hanno portato alla rovina.

  6. Salve a tutti!
    Quello che riportate sulle donazioni indirette a me risulta parzialmente corretto. In particolare sui passaggi di denaro tramite bonifico o assegno circolare sui conti intestati ai figli, per poi acquistare l’immobile intestato a questi ultimi.
    Le donazioni vengono intese dal fisco come un anticipo della successione (il genitore, ancora in vita, si spossessa di una parte del proprio patrimonio e lo dona ai figli) e sappiamo che, anche in Italia, vi sono le imposte sulle successioni, da pagare sul valore del patrimonio che eccede le franchigie di esenzione (1 milione di euro per il coniuge e per ogni figlio). Proprio per questo l’atto di donazione serve a “consumare” tale franchigia di esenzione. Quindi, nelle donazioni indirette, com’è possibile, come voi riportate, che si possano fare bonifici ed assegni circolari intestati ai figli senza incorrere, prima, in un possibile accertamento fiscale (vedasi la così detta “anagrafe dei conti correnti”) ed, in un secondo momento, in una sanzione per non aver effettuato, all’uopo, alcun atto pubblico, cioè la donazione (per comunicare al fisco che sto “consumando” la franchigia)??
    Corretta, invece, per quanto a me noto, ed è un’eccezione, la prassi di versare direttamente al venditore, da parte del genitore, il denaro ed intestare l’immobile al figlio senza abbattere alcuna franchigia.

    Resto in attesa di un vostro cortese riscontro. Grazie. Paolo

  7. Queste sono informazioni utili in linea generale, se poi volessimo entrare nello specifico del contesto di acquisto della casa, dovremmo valutare la cosa con più razionalità e pensare che non è tutto oro quello che splende, che gli anni passano e le situazioni e sentimenti si modificano, pensare che molto spesso la volontà dei figli viene manipolata dalle mogli o mariti, dai conviventi ed alla fine il povero genitore magari solo e vedovo, si ritrova in età da loro definita avanzata , ad essere messo da parte e non avere più potere decisionale perché ritenuto “ormai andato”. Quindi i genitori, secondo il mio punto di vista, debbono pensare prima di tutto a se stessi ed al loro futuro, di quando saranno anziani e sistemare in vita ogni cosa con un bel testamento redatto e custodito in segreto presso un notaio.

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