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Lavori nell’area condominiale di proprietà esclusiva: quali procedure?

16 dicembre 2017


Lavori nell’area condominiale di proprietà esclusiva: quali procedure?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 dicembre 2017



Vorrei eseguire dei lavori nell’area condominiale di mia proprietà. Quali procedure devo rispettare per non incorrere in problemi con il condominio e il Comune?

La realizzazione delle opere, come descritte dal lettore nel suo allegato, su area di sua esclusiva proprietà pone problemi di tipo giuridico sia per quanto concerne i rapporti con il condominio sia per quel che riguarda i rapporti con la Pubblica amministrazione.

Cominciando ad analizzare l’impatto che le opere possono avere nei confronti del condominio, è necessario evidenziare che la legge [1] stabilisce che sulle parti di proprietà individuale (cioè di proprietà esclusiva del singolo condomino) il condomino può eseguire opere con l’unico limite consistente nel divieto di eseguirle se rechino danni alle parti condominiali oppure se determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

La suddetta legge aggiunge che in ogni caso deve essere data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Pertanto, per evitare ogni tipo di problema con il condominio, si suggerisce al lettore di approntare (se non dovesse averlo già fatto) un progetto delle opere da realizzare incaricando un tecnico abilitato. Una volta che il progetto sia stato approntato, per rispettare la norma sopra indicata, questi dovrà trasmetterlo all’amministratore condominiale che, a sua volta, ne dovrà riferire in assemblea.

Si noti che l’assemblea è chiamata dalla legge a valutare (in modo motivato) se il progetto del lettore possa arrecare danno ai beni condominiali o provocare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio.

Pertanto, il consiglio è quello di far redigere da tecnico abilitato il progetto delle opere da realizzarsi tenendo conto che esso non dovrà prevedere danni ai beni condominiali o pregiudizi per la stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio (il consiglio sarà invece di correggere il progetto, se fosse stato già redatto, per evitare che esso contempli possibili danni a beni condominiali o pregiudizi).

Più accurato sarà il progetto, meno eccezioni potranno essere sollevate in assemblea; l’assemblea potrà deliberare che nulla osta all’esecuzione delle opere del lettore oppure deliberare (con accurata motivazione) che le opere, così come presentate, sono vietate perché potenzialmente dannose per i beni condominiali o lesive della sicurezza, stabilità o decoro dell’edificio. Se ci fosse una delibera di questo tipo (cioè che stabilisca il divieto di eseguire le opere), il lettore potrebbe comunque avviare le sue opere (se ritenesse ad esempio infondate le eccezioni sollevate dall’assemblea), ma non potrebbe essere escluso poi l’avvio, da parte del condominio, di un contenzioso legale per ottenere dal giudice la rimozione delle opere (a condizione, ovviamente, che il giudice accerti che effettivamente esse fossero dannose per i beni condominiali o lesive della stabilità, decoro o sicurezza dell’edificio). Per quanto invece riguarda il rapporto tra le opere che il lettore intende realizzare e la Pubblica amministrazione (cioè il Comune nel quale la sua proprietà è ubicata), anche in tale contesto è necessario munirsi di un progetto redatto da un tecnico abilitato.

Infatti, a seconda del tipo di opere che il lettore intende realizzare, sarà necessario un diverso tipo di autorizzazione da parte del Comune (è pure possibile, invece, che le opere non necessitino di alcuna autorizzazione se fossero classificabili come attività libere). A tal fine si indicano le norme che specificano, per ogni singolo tipo di intervento edilizio che si intende realizzare, quale tipo di autorizzazione sia necessario richiedere ed ottenere dal Comune [2]. Nel testo si potrà verificare che sono specificate nel dettaglio i diversi tipi di intervento edilizio e le corrispondenti autorizzazioni da chiedere ed ottenere dal Comune [3].

Per semplificare i rapporti con i cittadini, i Comuni sono dotati di uno Sportello Unico per l’edilizia e forniscono anche il servizio di valutazione preventiva dei progetti edilizi. Pertanto, sarà utile al lettore che, una volta che il suo progetto sia stato redatto da tecnico abilitato e sia corrispondente ai suoi desideri, questi lo sottoponga alla valutazione preventiva dello Sportello non solo per sapere se sia conforme alle norme del piano regolatore generale e/o delle norme tecniche di attuazione vigenti nel Comune, ma anche per sapere se il progetto, così come presentato, necessita o meno di un’autorizzazione comunale e, in caso positivo, di sapere di quale tipo di autorizzazione (permesso di costruire, SCIA, CILA) necessiti il progetto, se sia necessario acquisire altri titoli di legittimazione oppure se il progetto costituisca un’attività libera che non necessita di alcuna autorizzazione, oppure cosa andrebbe corretto per ottenere l’autorizzazione se il progetto non fosse conforme alle norme comunali.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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1 Commento

  1. Buon giorno,
    in merito all’articolo, scrivo per chiedere quanto sotto:
    ho presentato alla Commissione paesaggistica una richiesta di parere per trasformare in box dei magazzini di mia proprietà siti nel cortile condominiale; la commissione mi ha chiesto di fornire l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, anche se le opere non interessano le parti comuni, salvo dover modificare le pendenze del cortile per consentire di superare un minimo dislivello, ma ciò non pregiudica l’usufruibilità del cortile stesso; inoltre nel cortile sono già presenti altri box con il medesimo accorgimento per il superamento del dislivello.
    Cordialità.

    Mariano Ziliotto

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