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Locazione commerciale: se mancano le autorizzazioni all’uso

20 gennaio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 gennaio 2018



Se il Comune nega le autorizzazioni per l’attività aziendale nell’immobile locato: nessun risarcimento per il conduttore.

In caso di diniego delle autorizzazioni comunali (commerciali e amministrative) per l’inizio dell’attività, il conduttore non può richiedere il risarcimento dei danni al locatore, a meno che il contratto di locazione non preveda espressamente che l’onere di richiedere le autorizzazioni stesse fosse a carico del proprietario.

Difatti, come ritenuto dalla Cassazione e dalla Corte d’Appello di Milano, in una recente sentenza [1], salvo che vi sia un patto contrario tra le parti, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato.

Ne consegue che, nel caso in cui il conduttore non ottenga le suddetta autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore. Ciò vale anche nell’ipotesi in cui il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato, soprattutto quando nel contratto di locazione, parte conduttrice abbia dichiarato espressamente di aver visionato il locale e di averlo trovato idoneo all’uso.

Locazione commerciale: a carico di chi sono le licenze amministrative

La destinazione particolare cui si vuole destinare l’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, può costituire condizione di efficacia o contenuto dell‘obbligo del locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto.

Ma ciò è possibile, soltanto se vi è stata una specifica pattuizione in tal senso, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore.

In altri termini, tra gli obblighi del proprietario può rientrare anche quello di garantire che l’immobile possa essere destinato all’uso richiesto dal conduttore, solo se ciò è espressamente previsto dal contratto di locazione.

Dunque, le autorizzazioni amministrative costituiscono oggetto di obbligazione a carico del locatore solo e se espressamente attribuite dal contratto. Diversamente, esse restano a carico del conduttore anche quando il contratto di locazione sia attivato per destinare l’immobile ad uso specifico e particolare ma non sia fatta menzione espressa di obblighi amministrativi a carico del locatore.

In mancanza di obblighi a carico del locatore, qualora il Comune non conceda le autorizzazioni commerciali e amministrative per l’esercizio dell’attività, il conduttore non può agire per ottenere il risarcimento del danno. Non si configura infatti un’ipotesi di inadempimento del contratto di locazione.

La sentenza in commento fa capire quanto è importante prestare attenzione alle clausole contrattuali: sarebbe infatti opportuno, per il conduttore, subordinare l’efficacia del contratto di locazione al rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio dell’attività commerciale. Solo in tal modo, egli può essere tutelato nelle ipotesi in cui l’immobile si riveli, solo in un momento successivo, non formalmente idoneo all’uso voluto.

note

[1] C. App. Milano, sent. n. 3525/2017, Cass. sent. n. 11865/2015.


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