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Ipoteca sulla casa per cartelle: come funziona?

4 Dicembre 2017


Ipoteca sulla casa per cartelle: come funziona?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Dicembre 2017



A quali condizioni l’Agenzia Entrate Riscossione può ipotecare e poi pignorare la casa del contribuente che non paga le cartelle esattoriali.

Quando non si paga un debito per cartelle esattoriali scadute, il pignoramento della casa del contribuente è una delle soluzioni che ha l’Agenzia delle Entrate-Riscossione per recuperare il credito. Ma si tratta, in realtà, di una eventualità più remota di quanto non possa apparire. Esistono infatti una serie di condizioni e paletti affinché detta ipoteca possa essere iscritta e sia valida. A ricordarlo sono alcune sentenze della Cassazione di quest’anno. L’ultima di queste è stata pubblicata proprio questa mattina. È l’occasione buona, dunque, per fare di nuovo il punto della situazione e ricordare come funziona l’ipoteca sulla casa per cartelle non pagate. Detto ciò, cercheremo di capire come e quando dall’ipoteca si può passare al pignoramento che, in verità, resta il vero e proprio problema del debitore.

Che significa ipoteca, che significa pignoramento

Spesso i contribuenti pensano che parlare di «ipoteca» e di «pignoramento» della casa sia la stessa cosa, come se l’una conducesse necessariamente all’altro. Errato! Specie quando in gioco ci sono debiti con l’Agente della riscossione, non sempre l’ipoteca comporta il pignoramento. Dunque, per capire quando dall’una si passa all’altro, è bene capire la differenza:

  • l’ipoteca è solo una garanzia a favore del creditore: per evitare che il debitore venda o doni la casa al fine di non farla pignorare, la legge dà al creditore il diritto di iscrivere l’ipoteca nei pubblici registri. A seguito di ciò, se anche l’immobile viene venduto, il creditore lo può ugualmente pignorare. Non solo. In presenza di più creditori, prevale chi per primo ha iscritto l’ipoteca (cosiddetta «ipoteca di primo grado»): a lui andranno subito i soldi derivanti dall’eventuale vendita all’asta del bene, mentre l’eventuale residuo andrà spartito tra gli altri;
  • il pignoramento è invece la procedura, coordinata dal giudice del tribunale, volta a vendere l’immobile tramite offerte di privati.

Condizioni per poter ipotecare la casa per cartelle esattoriali

Debito minimi per l’ipoteca

Si può iscrivere ipoteca solo se il debito per cartelle scadute ha raggiunto almeno 20mila euro. Per i debiti inferiori, l’Agente della Riscossione deve agire in diverso modo, ma non può mettere ipoteche su immobili del contribuente.

Come vedremo a breve, per avviare successivamente il pignoramento della casa servono dei requisiti ulteriori tra cui il debito minimo non deve essere inferiore a 120mila euro.

Si può iscrivere ipoteca sulla prima casa?

La prima casa non può essere pignorata, ma può essere ipotecata sempre che, come detto, il debito raggiunga almeno i 20mila euro.

Cosa comporta l’ipoteca sulla casa?

L’ipoteca sulla casa non implica il divieto di venderla, ma l’acquirente deve sapere che prenderà la proprietà con tutta l’ipoteca; con la conseguenza che, se il venditore non adempie al debito, l’Agente della Riscossione può avviare il pignoramento nei confronti dell’acquirente anche se non è questi l’originario debitore. In ogni caso, come vedremo a breve, per passare dall’ipoteca al pignoramento servono una serie di condizioni ulteriori.

I termini per iscrivere l’ipoteca

L’Agenzia Entrate Riscossione deve rispettare dei termini minimi e termini massimi per iscrivere l’ipoteca sulla casa.

Per quanto riguarda il termine minimo, l’ipoteca non può mai essere iscritta prima di 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento.

Vediamo ora il termine massimo. Secondo una delle sentenze della Cassazione di quest’anno [1], se la cartella è stata notificata da oltre un anno, prima dell’ipoteca è necessario notificare anche una «intimazione di pagamento». Senza di questa, l’ipoteca è nulla. L’intimazione di pagamento “scade” dopo 180 giorni; dopodiché è necessario notificarne una successiva e così via.

In generale, la legge stabilisce che nessun pignoramento dell’esattore può essere avviato dopo un anno dalla notifica della cartella di pagamento, salvo che arrivi la notifica dell’intimazione di pagamento. L’importanza della pronuncia della Suprema Corte in commento sta nel fatto di aver esteso questo principio anche all’ipoteca. Dunque, dopo un anno dalla notifica della cartella non si può subire l’ipoteca.

Il preavviso di ipoteca

C’è una seconda condizione per l’iscrizione dell’ipoteca e a ricordarla è stata stamattina la Cassazione [2]. Trenta giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca deve essere inviato al contribuente un preavviso di ipoteca per dargli il tempo di pagare, presentare contestazioni o chiedere un’eventuale rateazione del debito (la quale impedisce l’iscrizione dell’ipoteca).

Pagamenti parziali

Abbiamo detto che l’ipoteca può essere iscritta solo per debiti a partire da 20mila euro. Nulla vieta al contribuente con un debito di poco superiore, di pagare una somma minima, necessaria a far scendere l’esposizione debitoria al di sotto di tale tetto, evitando così l’ipoteca sulla casa. Facciamo un esempio: se una persona ha un debito per 24mila euro potrebbe corrispondere all’Esattore 5mila euro, anche al di fuori di qualsiasi rateazione e benché il pagamento non corrisponda all’intero debito. L’Agente della riscossione non potrebbe rifiutarlo e dovrebbe imputarlo prima agli interessi e poi al capitale; in questo modo, scendendo il debito sotto i 20mila euro, l’ipoteca non è più possibile.

Fino a quando resta l’ipoteca?

L’ipoteca perde efficacia nei seguenti casi:

  • adempimento del contribuente;
  • annullamento dell’iscrizione da parte del giudice;
  • annullamento (in autotutela o ad opera del giudice) della cartella o dell’avviso di accertamento.

Inoltre, occorre considerare che in base alle disposizioni ordinarie, l’ipoteca si estingue:

  • con la cancellazione dell’iscrizione;
  • con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine di 20 anni;
  • con l’estinguersi dell’obbligazione;
  • con il perimento del bene ipotecato;
  • con la rinunzia del creditore;
  • con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
  • con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Condizioni per avviare il pignoramento

Vediamo ora a quali condizioni l’Agenzia Entrate Riscossione può, dopo l’ipoteca, avviare anche il pignoramento sulla casa.

Il termine minimo per il pignoramento

Innanzitutto non è possibile avviare un pignoramento se non sono decorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca sulla casa. In questi sei mesi il contribuente deve avere la possibilità di pagare o rateizzare il debito. In questa fase, però, la richiesta di rateazione non cancella l’ipoteca che resta fino all’ultima data; ma quantomeno serve a bloccare il pignoramento.

Non è previsto che l’Esattore effetti altra successiva comunicazione, neppure dell’avvenuta iscrizione ipotecaria. La giurisprudenza ritiene nulla l’ipoteca iscritta in assenza di preventiva comunicazione al contribuente.

Per quanto non specificato dalla norma, la comunicazione deve contenere:

  • l’identificazione dell’immobile (occorre l’indicazione del subalterno catastale relativo alla porzione immobiliare interessata) e l’indicazione della somma per la quale l’ipoteca è iscritta;
  • il valore dell’immobile compresa la relativa rendita catastale;
  • il prospetto degli atti impositivi alla base dell’iscrizione;
  • il termine entro il quale si può proporre opposizione e l’autorità a cui proporla;
  • il responsabile del procedimento.

Debito minimo per il pignoramento

Per avviare il pignoramento è necessario che il debito maturato dal contribuente sia almeno pari a 120mila euro. Sotto questa soglia e fino a 20mila euro è possibile solo mantenere l’ipoteca. Sotto 20mila euro invece non è possibile neanche l’ipoteca.

Pagamenti parziali

Anche in questo caso (come visto per l’ipoteca), nulla vieta al contribuente di eseguire pagamenti parziali per riportare l’esposizione debitoria al di sotto dei 120mila euro, evitando così l’ipoteca sulla casa.

Patrimonio del debitore

L’ipoteca sulla casa è inoltre possibile solo se la somma del valore di tutti gli immobili del debitore è pari a 120mila euro. Quindi se questi ha tre terreni di proprietà, ciascuno del valore di 30mila euro, non è possibile pignorare nessuno dei tre.

Pignoramento solo se il debitore ha più di un immobile

Non è possibile avviare il pignoramento se il contribuente ha un solo immobile di proprietà a condizione che questo sia:

  • accatastato a civile abitazione;
  • non nelle categorie degli immobili di lusso ossia A/8 e A/9;
  • luogo di residenza del contribuente.

Se l’unico immobile non ha una delle predette condizioni è pignorabile.

Se il contribuente, oltre all’immobile con le suddette caratteristiche, diventa proprietario di un altro immobile (anche per donazione o eredità), entrambi sono pignorabili. Per evitare il pignoramento dovrebbe vendere uno dei due.

note

[1] Cass. sent. n. 4587/17 del 22.02.2017.

[2] Cass. ord. n. 28989/17 del 4.12.2017.


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