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Decadenza bonus prima casa: termine avviso di liquidazione

5 dicembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 dicembre 2017



Mancato trasferimento della residenza e decadenza agevolazioni prima casa: entro quanto tempo il Fisco può notificare l’avviso di liquidazione delle maggiori imposte?

Grazie alle agevolazioni prima casa è possibile beneficiare della riduzione dell’aliquota Iva al 4% o dell’imposta di registro al 2% a seconda che l’immobile venga acquistato da costruttore o da privato.

Tra le condizioni necessarie per godere delle agevolazioni prima casa, la legge richiede che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o svolge la propria attività lavorativa (oppure ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per lavoro).

L’ipotesi più frequente è certamente quella in cui la prima casa viene adibita ad abitazione residenziale dell’acquirente. Se questi risiede altrove, la legge gli concede 18 mesi, dalla stipula del rogito, per trasferire la propria residenza.

Avviso di liquidazione se non si trasferisce la residenza entro 18 mesi

Ma cosa succede se l’acquirente non riesce a trasferire la residenza entro tale termine? È prevista la decadenza dal beneficio con conseguente necessità di integrare le imposte (di registro, ipotecarie e catastali) precedentemente ridotte e di pagare anche una determinata sanzione accertata dall’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia, l’eventuale avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate a seguito della decadenza delle agevolazioni prima casa non sempre è legittimo. L’avviso può infatti essere notificato entro un preciso termine, decorso il quale il Fisco non può più pretendere l’integrazione delle imposte né le sanzioni. Più precisamente, il termine di decadenza entro il quale può essere notificato al contribuente l’avviso di liquidazione è di tre anni.

Qualora la decadenza dalle agevolazioni prima casa avvenga a causa del mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, il termine triennale decorre, non dalla registrazione dell’atto ma dal momento in cui l’invocato proposito di trasferimento della residenza, inizialmente attuabile, sia successivamente rimasto ineseguito o ineseguibile, e, dunque, al più tardi, dal diciottesimo mese successivo alla registrazione dell’atto [1].

Se il mancato trasferimento della residenza è dipeso da forza maggiore

Può accadere che il mancato trasferimento della residenza presso la “prima casa” sia dipeso da ostacoli non imputabili all’acquirente, imprevedibili e inevitabili. Qualora ricorra una causa di forza maggiore e questa venga dimostrata, l’acquirente non decade dall’agevolazione.

Per esempio, una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Milano [2] ha individuato una causa di forza maggiore nel ritardo da parte del Comune del rilascio del certificato di abitabilità.

Secondo la gurisprudenza, infatti, è pur vero che, in tema di agevolazioni prima casa, il trasferimento della residenza entro 18 mesi rappresenta un obbligo dell’acquirente verso il Fisco, ma si deve comunque tener conto di eventuali ostacoli all’adempimento, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità e imprevedibilità.

Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto.

L’acquirente deve dunque dimostrare che, pur essendosi impegnato ad effettuare il trasferimento della propria residenza nei 18 mesi, si è verificata una causa di forza maggiore, imprevedibile e inevitabile, tale da impedire di fatto il rispetto dei termini.

note

[1] Cass. sent. n. 28860 del 1.12.2017.

[2] CTP Milano sent. n. 4961/30/16.

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