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Lo sai che? Infiltrazioni d’acqua in casa: a quanto ammonta il risarcimento?

Lo sai che? Pubblicato il 5 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 5 dicembre 2017

Il condominio o il vicino di casa sono responsabili per le perdite di acqua derivate da una rottura dei relativi tubi. Il risarcimento viene parametrato sui canoni di locazione persi.

Nel tuo appartamento si sono formate evidenti chiazze di umidità e muffa sulle pareti; anche il soffitto è, in parte, interessato dalle macchie più scure che sembrano inequivocabilmente denunciare la presenza di infiltrazioni d’acqua. Il sospetto è che ci sia una perdita nelle condutture condominiali o del proprietario del piano superiore. Così hai chiamato un idraulico per appurare l’origine del danno. Insieme a lui si sono presentati l’amministratore di condominio e il vicino di casa. Dopo una approfondita verifica, avete finalmente scoperto l’origine della perdita: un tubo del bagno dell’appartamento di sopra è rotto e va sostituito. Tuttavia, il responsabile provvede alla riparazione solo dopo numerosi mesi. Mesi durante i quali tu devi fare i conti con una casa umida e, certamente, non bella da vedere. Inizialmente eviti di invitare ospiti che possano accorgersi delle condizioni in cui sei costretto a stare; dopo sei costretto tu stesso ad andare a vivere altrove. Inoltre, l’iniziale intenzione di andare a vivere altrove e dare la casa in affitto è “saltata” proprio per questa ragione: nessuno avrebbe mai accettato di abitare in un immobile con dei problemi di quel tipo. Dopo tanta pazienza, ora però pretendi il risarcimento: non solo per la tinteggiatura delle pareti ma anche per aver “sofferto” un appartamento insalubre. E qui ti scontri nuovamente con il vicino il quale, tutt’al più, vuol pagarti i costi dell’imbianchino. Chi dei due ha ragione? In caso di infiltrazioni di acqua in casa, a quanto ammonta il risarcimento? Sul punto si è espresso, proprio di recente, il tribunale di Milano [1] che ha offerto una interessante soluzione.

Il tema dell’ammontare del risarcimento per le infiltrazioni di acqua in casa e per l’umidità è uno tra i più discussi nelle aule giudiziarie in ambito condominiale. E questo perché non sono rari i casi di rottura delle condotte condominiali o di proprietà dei singoli condomini. Tuttavia, se è facile stabilire di chi è la responsabilità per le perdite d’acqua (difatti i tubi verticali, fino al punto di diramazione negli appartamenti, sono del condominio ed è quest’ultimo a dover risarcire; invece i tubi orizzontali, che portano l’acqua nelle abitazioni, appartengono ai relativi titolari), non è altrettanto facile definire l’ammontare del relativo risarcimento quando le infiltrazioni sono di consistenza tale da precludere l’uso dell’appartamento per un considerevole lasso di tempo.

In tali occasioni, si pone il problema di individuare a quanto ammontano i danni patrimoniali risarcibili. Di sicuro ci sono quelli necessari al ripristino dei luoghi.

Vi rientra di sicuro la tinteggiatura dell’intera stanza e non solo della macchia quando il differente colore della vernice potrebbe creare un risultato non piacevole esteticamente.

C’è poi da quantificare il danno per la mancata disponibilità del proprio appartamento per chi è costretto ad andare a vivere altrove finché le infiltrazioni non vengono definitivamente riparate. Sul punto, secondo il tribunale di Milano, si possono utilizzare gli stessi criteri che si usano in caso di mancata disponibilità dell’immobile per via dell’occupazione di un inquilino abusivo. In questi casi si fa riferimento al canone di locazione che si sarebbe ottenuto se solo si fosse potuto dare in affitto l’appartamento.

Il danno subito dal proprietario viene quindi considerato nel fatto stesso dell’occupazione dell’immobile senza titolo e, pertanto, liquidato in base al valore locativo del bene (cosiddetto «danno figurativo»). Si fa quindi riferimento ai prezzi di mercato per l’affitto di un appartamento di analoga dimensione e pregio. Così, ad esempio, se il padrone di casa, costretto ad andare via per cinque mesi dalla propria abitazione per via delle perdite di acqua, avrebbe fittato l’immobile a 500 euro al mese, il risarcimento dovutogli è pari a 2.500 euro.

Nel quantificare il risarcimento dovuto per le infiltrazioni di acqua in casa non ci si deve quindi limitare solo ai costi di tinteggiatura, né alle quantificazioni fatte dal danneggiato o dal danneggiate. L’unico criterio «oggettivo», per evitare strumentalizzazioni dall’una o dall’altra parte, è quello dei parametri di locazione correnti sul mercato per unità immobiliari di analoga consistenza e pregio.

 

Il danneggiante può ridurre il risarcimento a suo carico se riesce a dimostrare che il proprietario dell’appartamento danneggiato si sarebbe comunque disinteressato del suo immobile e non l’avrebbe in alcun modo utilizzato [2].

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 4874/2017.

[2] Cass. sent. n. 9137/2013.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Milano

DECIMA civile

Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Maura Caterina Barberis

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 14608/2015 R.G. promossa da:

C. C. (C.F. ..) e O. .), con il patrocinio dell’avv. .O e avv.

S.

(C.F.

16 presso e nello studio dell’avv.

COND. RESIDENCE

ATTORI

(C.F. ) con il patrocinio dell’avv. ,

con elezione di domicilio in presso e nello studio dell’avv. ;

Sentenza n. 4874/2017 pubbl. il 03/05/2017 RG n. 14608/2015

( ) VIA S P

SEREGNO; con elezione di domicilio in Garbagnate Milanese via San giovanni Bosco

contro:

CONVENUTO

CONCLUSIONI: Precisate all’udienza del 24.1.2017 come da verbale da ritenersi qui integralmente riportate

FATTO E DIRITTO

I coniugi , con atto di citazione

regolarmente notificato, hanno convenuto in giudizio il condominio “Residence 4 (di seguito “il

Condominio”), chiedendone la condanna al risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni d’acqua penetrate nell’autorimessa di cui sono comproprietari, posta al piano interrato dello stabile condominiale e provenienti dal sovrastante giardino pensile: hanno infatti esposto di aver riscontrato tali infiltrazioni sin dal 1994 e

di aver denunciato le stesse al Condominio nella persona dell’amministratore ma che, nel corso degli anni, gli esigui interventi realizzati non sono stati affatto risolutivi della problematica; tanto è vero che, in data 29.3.2013, gli odierni attori presentavano ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., il cui fascicolo è stato integralmente acquisito nel presente giudizio di merito. Nello specifico, gli attori hanno chiesto il risarcimento dei danni patrimoniali subiti quali diretta ed immediata conseguenza della causa infiltrativa e consistenti:

– nelle spese sopportate nell’ambito del citato ATP, rappresentate

dal compenso del CTU Geom. Calchera e del proprio CTP Geom. Cristina;

– nel compenso versato ad un proprio consulente tecnico, Ing. Larosa, unitamente alle spese sostenute per onorari e rimborsi a favore dei legali incaricati nella fase stragiudiziale antecedente l’instaurazione del giudizio cautelare;

– nei canoni pagati per la locazione di un’ulteriore autorimessa e

pretesi dai conduttori stante l’inagibilità del proprio box;

– nella somma di denaro pari ai canoni di locazione che gli attori

avrebbero  percepito  dal  bene  immobile  non  goduto,  quantificata  in

Euro 1.200,00 annui;

– nelle spese condominiali che hanno dovuto sostenere nonostante il

mancato  godimento  dell’autorimessa,  quantificate  in  Euro  1.000,00

annue a far data dal 2004. Hanno fatto riserva infine di agire con

separato  giudizio  per  l’esecuzione  in  forma  specifica  delle  opere

necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni, come indicate

dal CTU nominato nel procedimento per ATP.

Da parte convenuta, il Condominio si è opposto all’accoglimento della domanda limitatamente al quantum risarcitorio chiesto dagli attori, avendo dichiarato di non voler contestare il fatto che la causa delle suddette infiltrazioni ed i danni lamentati siano ascrivibili alle parti comuni dell’edificio condominiale (V. Comparsa di risposta, pag. 4).

Il  Giudice,  considerato  l’esito  dell’espletato  ATP  e  vagliata  la

documentazione allegata dalle parti, accoglie la domanda attorea nei

limiti di seguito enunciati.

E’ pacifico che l’autorimessa degli attori sia stata interessata, quantomeno a partire dal mese di settembre 1994 (come risulta dalla missiva trasmessa a mezzo raccomandata da

all’amministratore V. Fascicolo di ATP, doc. 3), da infiltrazioni provenienti dal giardino pensile sovrastante, dunque di natura condominiale e per le quali il convenuto è dunque tenuto a rispondere ex art.2051 c.c., senza che il Condominio abbia provato

che ciò sia derivato da caso fortuito o forza maggiore, essendo al

contrario pacifica è la prolungata inerzia del Condominio ed il grave

ritardo con il quale ha riconosciuto di esser giuridicamente tenuto

ad intervenire per la risoluzione del problema.

Invero, le risultanze dell’elaborato peritale eseguito dal CTU Geom. Calchera nell’ambito del suddetto procedimento di ATP evidenziano che

le lamentate infiltrazioni devono ricondursi ad una inadeguata tenuta delle guaine del manto impermeabile di copertura del comparto box, a

sua volta (con)causata da una serie di vizi/difetti, quali: «vetustà delle guaine del manto impermeabile ed inadeguata saldatura delle stesse al muretto contenimento terra giardino pensile; mancata

esecuzione guscie di raccordo tra il manto impermeabile orizzontale

ed i muretti contenimento terra; presenza di alberi di alto fusto su giardino pensile (…); assenza di giunti di dilatazione strutturale

sul solaio di copertura del comparto box, sulla verticale dei quali

si sarebbero dovuti realizzare i giunti ad omega del manto impermeabile del comparto (…)» (V. Relazione di ATP, pag. 9).

Ebbene, sussistendo la prova del fatto che i danni subiti dagli attori sono eziologicamente connessi a plurimi difetti manutentivi

delle  guaine  del  manto  impermeabile  e  plurimi  difetti  costruttivi

dello stesso, codesto Giudice ritiene sussumibile, come si è detto,

il caso di specie all’art. 2051 c.c., atteso che – pur in difetto di

espressa qualificazione della domanda da parte dell’attore – in atto

di citazione i lamentati danni vengono attribuiti ad un dinamismo

connaturato alla cosa nella custodia del convenuto (tali essendo le

strutture condominiali, rispetto alle quali l’“ente di gestione” è

obbligato  ad  adottare  tutte  le  misure  necessarie  per  mantenerne

l’integrità e funzionalità, così da impedire alle stesse di recare

pregiudizio).

Alla  luce  di  quanto  sopra,  deve  ritenersi  fondata  la  richiesta

risarcitoria avanzata dagli attori in relazione ai danni cagionati

all’autorimessa di loro proprietà esclusiva.

Nello specifico, il CTU Geom. Calchera quantifica in Euro 2.000,00

con una maggiorazione del 15% (per complessivi Euro 2.300,00) i costi

necessari per la realizzazione delle opere di ripristino dell’autorimessa di proprietà degli attori (V. Relazione CTU, pag. 15); pertanto, questo Giudice, ritenendo fondata la domanda, condanna il Condominio alla corresponsione della predetta somma.

In ordine al “danno figurativo” lamentato dagli attori corrispondente ai canoni di locazione che avrebbero potuto percepire dal bene immobile non goduto, quantificati in Euro 1.200,00 annui, considerato che dalla documentazione fotografica allegata alla relazione peritale

è evidente che le macchie di umidità sono state di una consistenza

tale da precludere l’utilizzo del bene, questo Giudice ritiene di

dover accordare la somma chiesta nell’atto di citazione a far data dall’anno 2004 alla data della decisione, per complessivi Euro 16.000,00 (mentre la domanda non può essere esaminata con riferimento al primo manifestarsi delle infiltrazioni e cioè dal 1994, come richiesto inammissibilmente per la prima volta in comparsa conclusionale). Riconoscendo, però, tale voce di danno patrimoniale

non può trovare accoglimento la domanda di rimborso dei canoni versati per la locazione di altra autorimessa per gli anni 2006-2007, trattandosi del medesimo pregiudizio: gli esborsi documentati per la locazione di autorimessa analoga a quella interessata dalle infiltrazioni (docc.14 ATP e 13 fasc. att.) , tuttavia, confermano la congruità della suddetta liquidazione del danno. La liquidazione nei termini che precedono esclude che sia dovuto alcunchè per ripetizione

di spese condominiali relative all’autorimessa, trattandosi di onere

che attiene alla proprietà, il cui pieno godimento viene ristorato

con il risarcimento del danno figurativo.

Quanto alla domanda di risarcimento avente ad oggetto le spese sostenute per la riparazione del motociclo del figlio (V. Fascicolo

di ATP, doc. 12), essa è stata proposta per la prima volta solo in comparsa conclusionale, posto che in atto di citazione l’attore ha solo fatto riferimento alla circostanza senza farne oggetto di apposita domanda: essa è dunque inammissibile.

Non  costituiscono  un  vero  e  proprio  danno  né  le  spese  legali  né

quelle di assistenza tecnica sopportate dagli attori nel procedimento

di ATP: esse debbono peraltro essere riconosciute in via

indennitaria, secondo il principio di soccombenza ex art.91 cpc. In

particolare,  fra  queste  vanno  ricomprese  anche  quelle  relative

all’espletato  ATP,  che  gli  attori  hanno  dovuto  richiedere  per

giungere all’individuazione delle cause, delle connesse

responsabilità  e  degli  interventi  necessari  all’eliminazione  delle

medesime: pertanto, i costi sopportati per detta iniziativa

giudiziaria  sono  stati  strettamente  funzionali  ad  ottenere  il

soddisfacimento  del  proprio  diritto.  Tali  costi  comprendono:  il

compenso  liquidato  a  favore  del  CTU  geom.  Calchera  pari  ad  Euro

2.453,20 (così come risultante da decreto di liquidazione emesso dal Giudice) e quello da riconoscersi al CTP Geom. Cristina Andrea pari ad Euro 3.766,88 (2.918,24 + 848,64: V. Fascicolo parte attrice, doc. 14).

Le  spese  processuali  vengono  liquidate  come  in  dispositivo,  con

esclusione di quanto richiesto a titolo di attività stragiudiziale,

atteso  che  le  prestazioni  rese  dal  professionista  a  favore  degli

attori  prima  del  giudizio  non  hanno  rivestito  il  carattere  di

autonomia richiesto dall’art.20 dm 10.3.14 n.55.

PQM

il Giudice, respinta ogni altra domanda, dichiara inammissibile la domanda di risarcimento del danno al motorino. Condanna il Condominio di al pagamento in favore

di di Euro 18.300,00, oltre interessi

legali dalla domanda al saldo. Condanna altresì il convenuto al pagamento delle spese processuali, (anche relativamente alla fase di ATP), liquidate in Euro 480,00 per spese ed Euro 7.000,00 per compensi, oltre al 15% di spese generali, IVA e CPA, nonché al rimborso delle spese di assistenza tecnica, pari ad Euro 3.766,88.

Pone  definitivamente  a  carico  del  convenuto  le  spese  di  CTU,  già

liquidate con separato decreto.

Così deciso in data 2 maggio 2017 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Milano. il Giudice

Dott. Maura Caterina Barberis

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