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Affitto: è caparra o cauzione?

5 dicembre 2017


Affitto: è caparra o cauzione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 dicembre 2017



Nel firmare il contratto di locazione, l’inquilino si impegna a versare una cauzione che funge da garanzia solo contro la morosità nel canone.  

Hai firmato il tuo primo contratto di affitto e non sei pratico di come siano regolati i rapporti tra le parti, ossia tra te e il padrone di casa. Non sai a che serve l’anticipo che ti viene richiesto e la differenza rispetto alla voce «cauzione» riportata all’interno della scrittura. Per quali ragioni devi versare tali somme al padrone di casa e qual è la loro funzione. In questo articolo cercheremo di fornirti alcuni importanti chiarimenti che potrai utilizzare, da oggi in poi, per non rimanere sprovvisto di tutela. Uno dei dubbi più ricorrenti, ad esempio, riguarda proprio le definizioni: in presenza di un contratto di affitto bisogna versare la caparra o la cauzione? E qual è la differenza tra questi due concetti? Ecco le risposte alle domande più frequenti.

Qual è la differenza tra caparra e cauzione?

Per capire la differenza che c’è tra questi due termini ti consiglio di leggere la nostra guida: Caparra, acconto e cauzione sono la stessa cosa?

In sintesi:

  • la caparra costituisce sia un anticipo sul prezzo pattuito, sia una garanzia per il caso in cui la parte che la versa non dovesse adempiere il contratto. Pertanto, se il contratto viene adempiuto la caparra viene trattenuta a compensazione del corrispettivo concordato (che pertanto sarà proporzionalmente diminuito). Se invece il contratto non viene adempiuto la caparra viene trattenuta a titolo di risarcimento del danno. Se si tratta, poi, di caparra confirmatoria, la parte danneggiata può ugualmente agire in causa per ottenere un risarcimento più alto (dimostrando l’ulteriore danno); se invece si tratta di caparra penitenziale, la parte danneggiata non può pretendere più della caparra stessa e, quindi, non ha diritto a ottenere un ulteriore risarcimento. La caparra è quindi parte del corrispettivo e viene quindi tassata;
  • la cauzione è anch’essa versata con la funzione di garantire l’altro contraente dall’altrui inadempimento (pertanto, se ciò dovesse succedere, è possibile trattenere la cauzione). Ma, a differenza della caparra e dell’acconto, al termine del contratto la cauzione deve essere restituita a chi l’ha versata e non viene inclusa nel corrispettivo stabilito (per cui non è tassata).

Nel caso di affitto è prevista la caparra o la cauzione?

Il contratto di affitto può prevedere che l’inquilino, all’atto della firma, versi una cauzione (a volte chiamata «deposito cauzionale»). Non si tratta, pertanto, di caparra: con l’importante conseguenza che la somma andrà restituita all’affittuario al termine della locazione. La cauzione serve a garantire il locatore nel caso di morosità dell’inquilino. Solo se questi non è in regola con il canone, il proprietario dell’immobile può trattenere la cauzione; non può farlo invece per compensare l’importo con i danni subiti dall’immobile. Vediamo perché.

Cauzione: si può compensare con i danni provocati all’appartamento?

Se non c’è accordo tra le parti, il locatore non può trattenere la cauzione versata dall’inquilino come rimborso delle spese necessarie alla riparazione dell’appartamento (ad esempio per la tinteggiatura delle pareti, il ripristino del pavimento, la riparazione degli elettrodomestici, ecc.). La giurisprudenza ritiene infatti che la funzione della cauzione sia solo quella di compensare eventuali inadempimenti relativi al canone. Se il padrone di casa potesse trattenere la cauzione a titolo di risarcimento per i danni procurati all’appartamento si finirebbe per accordare a questi un potere di autodeterminazione dell’ammontare di tali danni. Che significa? Immaginiamo che, al termine della locazione, i muri dell’immobile debbano essere riverniciati; l’inquilino è disponibile a far ripitturare gli interni con un imbianchino di propria fiducia che gli applica un prezzo di favore; il locatore invece pretende di affidare i lavori a una ditta specializzata che pretende molto di più. Per evitare che il locatore possa speculare su situazioni del genere, la giurisprudenza ha stabilito le seguenti regole:

  • se l’inquilino è in regola con i canoni di affitto il locatore deve restituirgli subito la cauzione;
  • se l’immobile presenta dei danni, il locatore – che non riesca a concordare con il conduttore l’ammontare degli stessi – deve ricorrere davanti al giudice e avviare una causa affidando al giudice il compito di quantificare gli importi necessari alla riparazione;
  • mai il locatore può trattenere la cauzione per compensare i danni subiti dall’appartamento a meno che non proponga immediatamente una causa per ottenere la quantificazione dei suddetti danni.

Se il contratto non lo prevede, è dovuta la cauzione?

In assenza di una clausola che prevede espressamente l’obbligo della cauzione, la stessa non può essere richiesta dal padrone di casa.

È legittima la clausola con cui si chiede un anticipo?

Spesso, oltre alla cauzione, il contratto di affitto prevede il pagamento anticipato dei primi due o tre mesi. Una clausola di questo tipo viene ritenuta legittima. In tal caso, l’inquilino non dovrà pagare le prime mensilità coperte dall’anticipo ma inizierà a versare i canoni solo dopo tali mesi.

Secondo la Cassazione, è nulla la clausola che impone al conduttore il pagamento di somme diverse dal canone e dal deposito cauzionale, come per esempio somme a fondo perduto o a titolo di «buona entrata». Il conduttore che le abbia eventualmente versate può chiedere al locatore la loro restituzione.

È nulla la clausola di un contratto di locazione avente ad oggetto l’imposizione al conduttore di un secondo deposito cauzionale.

A quanto ammonta la cauzione per l’affitto?

La cauzione per l’affitto non può superare il limite massimo di 3 mensilità di canone. Si ritiene tuttavia che le parti possano concordare (ad esempio in caso di locazione di immobile di particolare pregio o con rifiniture di valore) un importo superiore purché in misura, in ogni caso, congrua e ragionevole.

La somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere aumentata in corso di rapporto neppure in considerazione dell’aumento del canone dovuto in virtù degli aggiornamenti previsti dalla legge.

Sulla cauzione maturano gli interessi?

Anche se il contratto non lo prevede o, addirittura lo esclude, sulla cauzione maturano sempre gli interessi che pertanto il padrone di casa deve sempre versare all’inquilino anche se quest’ultimo non ne fa espressa richiesta. In caso di mancato versamento degli interessi alle scadenze annuali, questi ultimi vanno restituiti, assieme al deposito cauzionale, quando il contratto viene risolto e il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.

Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati.

Quando va restituita la cauzione?

La cauzione versata al momento della firma dell’affitto va restituita alla scadenza del contratto a condizione che il conduttore non sia in arretrato coi canoni.

Se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione.

note

Autore immagine: 123rf com

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3 Commenti

  1. Sono stata al Sunia , mi hanno detto che il padrone di casa può trattenere il deposito cauzionale per i danni. Un avvocato invece ha detto che non spettano gli interessi. Com’è possibile?

  2. Nella primavera del 2013 ho fatto un contratto con dei proprietari di appartamenti nel capoluogo pontino. L’appartamento, anche se degli anni ’50, mi è stato dato integro, e sono state trattenute da parte loro le due mensilità. Dopo 2 anni me ne sono andato, ed i proprietari, minacciando di caricarmi le spese della nuova tinteggiata o di altro ancora, si sono indebitamente trattenuti la caparra. fare guerra a dei milionari? Questi sono proprietari di centinaia di appartamenti sia a Roma che a Latina, quindi, ipoteticamente, che bisogno avevano di prendersi la caparra?

  3. è possibile avere i riferimenti normativi a cui si ispira questo articolo?
    conoscevo bene la questione degli interessi sul deposito, ed effettivamente sono pochi a saperlo, mentre non sapevo che il deposito è a tutela di un eventuale inadempienza del conduttore, che va cmq restituita e non può essere trattenuta dal locatario, mi piacerebbe sapere a quale articolo fa riferimento così per poterlo citare al locatario che sicuramente avrà da ridire quando gli racconterò degli interessi e che il deposito va cmq restituito
    Grazie

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