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Le Guide Casa in costruzione: garanzie per chi acquista

Le Guide Pubblicato il 6 dicembre 2017

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Come tutelarsi dal costruttore in casi di acquisto di immobile “sulla carta”, quando la casa è ancora da costruire.

Hai intenzione di acquistare casa. C’è un cantiere che si è appena aperto in una zona della città che ti è sempre piaciuta. Un box prefabbricato, adibito ad ufficio, proprio nei pressi del cantiere, reca una grossa insegna con l’avviso «Vendesi appartamenti in corso di costruzione». Acquistare casa “sulla carta” presenta degli svantaggi: non puoi sapere come verrà eseguito l’edificio, se le condizioni del capitolato saranno rispettate e soprattutto se i tempi promessi saranno rispettati; non puoi immaginare quali possano essere gli inquilini che saranno accanto a te e se mai dovessero esserci dei problemi strutturali. Ma soprattutto non hai idea di che fine potrebbero fare i soldi della caparra qualora il costruttore dovesse fallire o essere oggetto di qualche pignoramento da parte delle banche. Dall’altro lato, la casa in costruzione consente degli indubbi vantaggi quale quello di personalizzare l’appartamento (non ancora realizzato), stabilendo un proprio progetto senza dover abbattere pareti già alzate e pregiudicare la struttura preesistente; c’è poi il vantaggio di avere tutto il tempo per procurarsi i soldi per il rogito (da stipulare non appena il palazzo sarà completato) e, quindi, di procedere all’arredo per gradi secondo le proprie esigenze. Una casa in costruzione, poi, è sicuramente più moderna e all’avanguardia nelle prestazioni energetiche, presenta impianti che difficilmente dovranno essere oggetto di manutenzione nel medio periodo. Senza contare che un edificio nuovo è anche più pulito e a volte più bello esteticamente. Tutte queste valutazioni ti spingono a fare la tua offerta per firmare un compromesso. Ma prima di tutto vuoi sapere quali sono le garanzie per chi acquista una casa in costruzione. Ti tanto parleremo nel seguente articolo, spiegando quali sono i diritti di compra un immobile “sulla carta” e come questo viene tutelato dalla legge nel caso in cui l’appartamento non venga ultimato nei tempi promessi o non presenti le qualità indicate in contratto.

Casa in costruzione: quale legge garantisce chi acquista?

A stabilire i diritti di chi compra casa sulla carta è innanzitutto il decreto legislativo n. 122/2005 che contiene disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. La scorsa estate è stata poi approvata la legge n.124/2017 (legge annuale sulla concorrenza) che ha predisposto ulteriori garanzie a favore di chi acquista casa con la previsione del deposito dei soldi presso il notaio fino all’effettivo passaggio di proprietà. Vediamo cosa stabiliscono queste norme.

Casa in costruzione: come si procede?

Prima di capire quali sono le garanzie per chi acquista una casa in costruzione, ossia “sulla carta”, cerchiamo di capire come avviene tutto l’iter secondo i normali usi commerciali.

Le parti firmano innanzitutto un contratto preliminare, volgarmente detto «compromesso». Il contratto preliminare è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

Il compromesso pertanto non trasferisce la proprietà dell’immobile, che rimane ancora in capo al venditore fino al rogito definitivo, ma fa sì che, da un lato, quest’ultimo si impegni a vendere l’appartamento entro il termine concordato nel compromesso stesso e, dall’altro lato, che l’acquirente si impegni a comprare. Insomma, il compromesso è un patto che non consente più ripensamenti e, a meno che uno dei due soggetti risulti inadempiente (ad esempio la scoperta di abusi edilizi o il mancato pagamento della caparra), esso obbliga a presentarsi davanti al notaio per la firma del contratto definitivo (il cosiddetto rogito).

Il contratto preliminare va registrato?

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla firma. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.

Per la registrazione sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della
  • compravendita
  • l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione. Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.

Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito:

  • va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro);
  • la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

Se il preliminare viene firmato con l’intermediazione di una agenzia immobiliare la registrazione è a loro carico. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:

  • i contratti preliminari
  • l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Non sono, invece, soggetti a registrazione:

  • gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
  • la proposta di acquisto
  • l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Casa in costruzione: verifica i dati catastali e ipotecari

Se l’immobile è già in corso di costruzione e, magari, manca poco per l’ultimazione, è bene che tu controlli se non ci sono stati procedimenti esecutivi nei confronti del costruttore. È opportuno infatti verificare che non vi siano ipoteche o pignoramenti. A tal fine devi effettuare una verifica sui dati ipocatastali. Questa verifica la puoi fare recandoti all’Ufficio dei Registri Immobiliari presso l’Agenzia delle Entrate oppure con una verifica online: nella sezione “Servizi catastali e ipotecari online” del sito www.agenziaentrate.gov.it, infatti, si accede a una serie di servizi, alcuni senza registrazione altri con registrazione, attraverso i quali è possibile ottenere informazioni e notizie su un immobile. In questo modo, si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari.

Come tutelarsi se il costruttore vende dopo il compromesso?

La prima tutela contro il costruttore è sicuramente quella che scatta subito dopo la firma del compromesso. Con il contratto preliminare, infatti, l’acquirente è chiamato a versare una caparra e una serie di anticipi a stati di avanzamento dell’opera (Sal). Tanto più si avvicina il completamento dell’immobile, tanto più il prezzo corrisposto si avvicina a quello definitivo, per poi aversi un ultimo pagamento alla firma del rogito che estingue integralmente il debito. Questo pagamento è di norma finanziato con il mutuo della banca.

Ma che succede se, dopo la firma del compromesso, il medesimo appartamento che ti è stato “promesso in vendita” viene ipotecato dalla banca o viene venduto dallo stesso costruttore a un’altra persona? In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

Per tutelarsi e non limitarsi al risarcimento, ma ottenere ugualmente la proprietà dell’immobile in questione, è possibile trascrivere il compromesso nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione del compromesso fa sì che tutti gli atti successivi alla sua firma (come vendite, pignoramenti e ipoteche) relativi all’appartamento “promesso” siano inopponibili al futuro acquirente.

La descrizione del compromesso

Grazie alla trascrizione del compromesso, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.

Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del venditore. Infatti la legge riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) un “privilegio speciale” sul bene immobile. In pratica, l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito agli altri creditori.

È tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore sia il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze che dalla mancata trascrizione possono derivare, e cioè:

  • quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la stipula del preliminare e la stipula del contratto definitivo;
  • quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
  • quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso del venditore che sia un imprenditore e quindi un soggetto fallibile).

Casa in costruzione: la fideiussione del venditore

Alla firma del contratto preliminare, il venditore deve rilasciare un’apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca tutte le somme consegnate o ancora da consegnare prima dell’atto definitivo di compravendita (coincidente dunque con il rogito notarile) e fino a tale momento. Se, durante la realizzazione dell’immobile, il costruttore fallisce, chi ha rilasciato la fideiussione deve pagare all’acquirente le rate da questi anticipate entro 30 giorni dalla richiesta, senza pretendere che l’acquirente debba prima richiederlo al costruttore [1].

La fideiussione da consegnare all’acquirente deve possedere determinate caratteristiche inderogabili, e più precisamente:

  • deve prevedere che il fideiussore sia tenuto a pagare solo dopo l’infruttuosa escussione del debitore principale (cosiddetta rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale);
  • deve poter essere escussa, una volta verificatasi la situazione di crisi, a semplice “richiesta scritta dell’acquirente”, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento e corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso.

A partire da ottobre 2017 spetta al notaio controllare la regolarità della fidejussione.

Con l’approvazione del cosiddetto “Piano casa” del 2014 [2], l’acquirente di un immobile, all’atto della firma del preliminare, non può più acconsentire a ché il costruttore non gli rilasci la polizza fideiussoria contro il fallimento dell’azienda costruttrice medesima. Questo per evitare quella pratica messa in atto da molti costruttori con cui questi si facevano autorizzare, con una clausola nel compromesso, l’esonero dalla consegna della fideiussione, ponendo come alternativa un aumento del prezzo. Proprio per evitare questo effetto, il Piano Casa stabilisce che tali garanzie poste in favore dell’acquirente di immobili non possono da quest’ultimo essere mai rinunciate.

Secondo una interessante sentenza del Tribunale di Parma [3] è nullo il compromesso senza fideiussione del costruttore. In altre parole, se anche il privato si accorge, in un successivo momento, che nessuna polizza è presente a garanzia dell’acquisto eseguito, può chiedere la restituzione di tutti gli acconti già pagati e rifiutarsi di stipulare il rogito o, se già sottoscritto, chiederne la nullità e “sciogliere” così il contratto. Vediamo meglio qual è il principio sancito dal giudice. La consegna della fideiussione deve avvenire al momento della stipula del compromesso (cosiddetto «contratto preliminare»); diversamente il contratto è nullo. Tale nullità non può essere sanata da un successivo comportamento della ditta costruttrice che, dopo la firma della scrittura privata, si procuri effettivamente la fidejussione. La polizza deve quindi essere già presente alla sottoscrizione del compromesso. Inoltre la fideiussione non può essere concessa per un importo minore di quello pagato dall’acquirente o che questi avrebbe dovuto pagare.

Anche la Corte di Appello di Lecce [4] ha decretato che tale nullità non è sanabile neanche se detta fideiussione venga consegnata all’acquirente in un momento successivo alla stipula del contratto preliminare. La nullità per la mancata consegna della fideiussione è una nullità “relativa”: può cioè essere fatta valere unicamente dall’acquirente.

Casa in costruzione: la polizza assicurativa

Altra importante garanzia per l’acquirente è costituita dall’obbligo gravante sul costruttore o sul venditore di immobili in costruzione di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere (si pensi a infiltrazioni o crepe). Anche della regolarità di questa polizza si occupa il notaio.

La legge stabilisce infatti che il costruttore, per i primi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio, risponde di tutti i difetti strutturali dello stesso. Ciò portava però molti costruttori a costituire società di capitali (di solito Srl) che poi chiudevano alla ultimazione dei lavori, in modo tale da non dover rispondere di tutti i vizi rilevati successivamente. Proprio per questo è stata disposta la norma in commento, affinché vi sia sempre la garanzia assicurativa.

Frazionamento del mutuo

Se il costruttore aveva sottoscritto un mutuo con la banca per la realizzazione dell’immobile, alla vendita dei singoli appartamenti – e, quindi, con la creazione di autonome unità immobiliari all’ufficio dei registri immobiliari – scatta anche il frazionamento del mutuo. La legge ha esteso anche al promissario acquirente il diritto al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca gravante sull’immobile in costruzione, e il correlativo divieto di procedere alla vendita prima della suddivisione in quote del finanziamento e frazionamento o della cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, ove non accollati.

Al rogito i soldi vengono depositato presso il notaio

Per evitare che, solo dopo la firma del rogito, l’acquirente si accorgesse di eventuali abusi edilizi o di cause ostative al trasferimento della proprietà, la legge ha stabilito che, al momento della firma del contratto definitivo, i soldi vengano depositati presso il notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà. In questo modo, se qualcosa dovesse andare storto, l’acquirente potrebbe recuperare la somma versata poiché la stessa viene conservata sul conto del professionista sino a che il trasferimento della proprietà non avviene regolarmente e senza intoppi. Il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili.

note

[1] Art. 2 dlgs. n. 122/2005: «1. All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e’ obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e’ pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche’ i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia».

[2] DL n. 47/2014 convertito con legge n. 80/14.

[3] Trib. Parma, sent. n. 1116 del 18.07.2017.

[4] C. App. Lecce sent. n. 222/20015.

Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122

“Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”

pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005


IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;

Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire;

Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005;

Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica;

Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge di delegazione;

Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005;

Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive;

E m a n a
il seguente decreto legislativo:

Art. 1.
Definizioni

1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:

a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se’ o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche’ non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;

b) per «costruttore»: l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;

c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;

d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Art. 2.
Garanzia fideiussoria

1. All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e’ obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e’ pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche’ i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

2. Per le società cooperative, l’atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Art. 3.
Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione

1. La fideiussione e’ rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e’ verificata.

2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

a) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;

b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si e’ verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non e’ opponibile all’acquirente.

6. Il fideiussore e’ tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore e’ tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da quest’ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.

7. L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione.

Art. 4.
Assicurazione dell’immobile

1. Il costruttore e’ obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Art. 5.
Applicabilità della disciplina

1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.

Art. 6.
Contenuto del contratto preliminare

1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere:

a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;

b) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;

g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2;

h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonche’ la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonche’ di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

2. Agli stessi contratti devono essere allegati:

a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche’ l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b) gli elaborati del progetto in base al quale e’ stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.

Art. 7.
Modificazioni all’articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385

1. All’articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) Il comma 6 e’ sostituito dal seguente:

«6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorche’ in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.»;

b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti:

«6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali e’ richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine e’ aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.

6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione e’ situato l’immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell’atto stesso.

6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell’ammortamento e’ pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l’ammortamento stesso e’ regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell’iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l’inizio e la durata dell’ammortamento ed il tasso relativo.».

Art. 8.
Obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita

1. Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Art. 9.
Diritto di prelazione

1. Qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, e’ riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell’articolo 584 del codice di procedura civile.

2. Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione, l’autorità che procede alla vendita dell’immobile provvede a dare immediata comunicazione all’acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall’adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l’invito ad esercitare la prelazione.

3. Il diritto di prelazione e’ esercitato dall’acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all’autorità che procede alla vendita dell’immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.

4. Qualora l’acquirente abbia acquistato l’immobile, per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l’immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l’eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.

5. E’ escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell’aggiudicatario.

Art. 10.
Esenzioni e limiti alla esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare

1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni.

2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso.

Art. 11.
Introduzione dell’articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267

1. Dopo l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e’ inserito il seguente:

«72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.».

Art. 12.
Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire

1. E’ istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: «Fondo», al fine di assicurare un indennizzo, nell’ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.

2. Ai fini dell’accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 ne’ aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto.

3. L’accesso alle prestazioni del Fondo e’ consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire.

Art. 13.
Requisiti per l’accesso alle prestazioni del Fondo

1. Per l’accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi:

a) aver subito, a seguito dell’insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell’insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall’acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l’acquisto o l’assegnazione dell’immobile da costruire;

b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire ovvero non averne conseguito l’assegnazione.

2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell’acquisto della proprietà o del conseguimento dell’assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell’ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari.

3. Nei casi di cui al comma 2 l’indennizzo spetta solo qualora l’importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l’effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed e’ determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore.

4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell’azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell’articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.

Art. 14.
Struttura e funzionamento del Fondo

1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all’articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell’articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L’articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo.

2. Per ciascuna sezione autonoma e’ tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica.

3. Gli oneri di gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in proporzione dell’ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell’articolo 17, comma 5.

4. Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tale fine il gestore del Fondo, entro sei mesi dalla data di scadenza del termine di presentazione delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l’ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della prima annualità del contributo obbligatorio di cui all’articolo 17, la prima quota annuale di indennizzo da erogare.

5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all’articolo 17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare residuo degli indennizzi da corrispondere.

6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima della scadenza del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse sufficienti, proporzionalmente all’ammontare residuo degli indennizzi da corrispondersi da parte di ciascuna di queste.

7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo corrisposto all’acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti dell’acquirente nell’ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonche’ dei relativi interessi e spese. L’indennizzato ha facoltà di agire nell’ambito della procedura per l’eventuale residua parte del credito non soddisfatta dall’indennizzo ricevuto dal Fondo.

8. Le somme recuperate dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del Fondo che ha erogato l’indennizzo.

Art. 15.
Gestione del Fondo

1. La gestione del Fondo e’ attribuita alla CONSAP – Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell’economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero.

2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonche’ al principio di garantire la verifica periodica, da parte dell’amministrazione concedente, della corrispondenza della gestione del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e alle spese di gestione si provvede nell’ambito delle risorse finanziarie del Fondo, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.

3. Ai fini di cui al comma 2, la concessione definisce, tra l’altro, le modalità di esercizio concernenti:

a) iniziative informative da assumersi ad opera del Fondo, con oneri a suo carico, al fine di garantire l’effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente decreto da parte dei destinatari;

b) la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e delle corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell’articolo 14, comma 1, nonche’ per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di cui all’articolo 17, comma 4;

c) l’istruttoria delle richieste di indennizzo;

d) la liquidazione degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite convenzioni con le banche;

e) la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma dell’attribuzione, nonche’ l’esercizio del diritto di surroga previsto dall’articolo 14, comma 7;

f) la previsione dell’ammontare complessivo delle somme da destinare all’erogazione degli indennizzi, nonche’ al sostenimento degli oneri di gestione;

g) la destinazione ad investimenti a redditività certa ed adeguata delle somme disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del Fondo;

h) la presentazione al Ministero dell’economia e delle finanze, per il successivo inoltro alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale del Fondo e da una relazione sull’attività svolta.

4. La concessione stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento alla CONSAP delle somme che affluiscono al Fondo.

Art. 16.
Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo

1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono definite le aree territoriali e le corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati dal gestore del Fondo medesimo.

2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione del Fondo, con particolare riferimento all’attuazione di quanto previsto dall’articolo 14.

Art. 17.
Contributo obbligatorio

1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, e’ istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all’obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui all’articolo 2; il contributo e’ versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione.

2. Il contributo obbligatorio e’ dovuto per un periodo massimo di quindici anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi diritto. L’eventuale ricorrenza della predetta condizione per l’anticipata cessazione della debenza del contributo e’ accertata con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze.

3. Per la prima annualità la misura del contributo e’ fissata nel quattro per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione ed il versamento e’ effettuato, entro il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e rese pubbliche dal soggetto gestore del Fondo.

4. Per le annualità successive, la misura del contributo e’ stabilita con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, entro il limite massimo del cinque per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il versamento diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3.

5. Le somme versate a titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale e’ ubicato l’immobile oggetto di fideiussione.

6. Qualora il versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di cui al comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della scadenza del termine fino a comprendere quello dell’effettivo versamento, al saggio di interesse legale.

7. I soggetti che rilasciano fideiussioni ai sensi dell’articolo 2 sono tenuti a trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell’articolo 47 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori.

Art. 18.
Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande

1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6.

2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l’indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del presente decreto.

3. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell’entità della perdita. A tale fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in sede concorsuale.

4. Nello svolgimento dell’attività istruttoria il gestore del Fondo, al fine di determinare criteri di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito con il decreto di cui al comma 6 e composto da rappresentanti del Ministero della giustizia, del Ministero dell’economia e delle finanze, del Ministero delle attività produttive e delle categorie interessate.

5. Il gestore del Fondo, all’esito dell’istruttoria, nei termini stabiliti in sede di concessione, delibera il riconoscimento dell’indennità e la relativa liquidazione ovvero la reiezione della richiesta.

6. Con decreto del Ministero della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a questa, nonche’ in merito allo svolgimento dell’attività istruttoria di cui al presente articolo.


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