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Lo sai che? Donazione e subito dopo vendita: quali problemi col fisco?

Lo sai che? Pubblicato il 7 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 dicembre 2017

Più difficile contestare l’elusione fiscale dietro la donazione e successiva vendita della casa o de terreno quando sono in gioco i rapporti tra genitori e figli.

Ricevere una casa in donazione e subito dopo venderla è un’operazione che il fisco potrebbe contestare; con la conseguenza di essere costretti a pagare un aggravio di tasse con le relative sanzioni. Quand’è che la donazione e la successiva vendita dello stesso bene nasconde una elusione? Quando il prezzo ricavato da tale cessione viene restituito al donante da parte del donatario che prima aveva ottenuto in regalo l’immobile. Ma se questo non succede, l’Agenzia delle Entrate non può accampare pretese. Lo ha chiarito la Cassazione con una ordinanza pubblicata nelle prime ore della giornata di ieri [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo quali problemi col fisco può comprare una donazione e subito dopo la vendita.

Avevamo chiarito i termini del problema nell’articolo Vendita di un immobile ricevuto in donazione: è lecita?: chi vende una casa o un terreno deve pagare le tasse sulla vendita, tasse rapportate all’aumento di valore che l’immobile ha subito tra la data dell’iniziale acquisto e quella di successiva cessione. Chi invece vende un bene ricevuto in donazione non deve nulla perché non ha lucrato alcunché (non avendo egli mai acquistato in origine il bene, ma avendolo ricevuto a titolo gratuito); in tal caso, sarà il donatario a pagare le imposte sulla donazione se dovute. Ricordiamo a tal fine – e solo per completezza – che le donazioni tra genitori e figli non scontano le imposte sulla donazione entro un limite di 1 milione (oltre tale tetto l’aliquota è del 4%), mentre quelle tra fratelli e sorelle sono esenti fino a 100mila euro (oltre questo limite l’aliquota è del 6%); quelle tra parenti fino al 4° grado e affini fino al terzo si paga un’imposta del 6% mentre tra estranei l’imposta è all’8%.

Per evitare di pagare le imposte sulle plusvalenze della vendita, capita che qualche contribuente doni la casa a un parente con lo scopo, da parte di questi, di venderla per poi restituire il denaro al donante. Con questo schema si tende a eludere il fisco. Ma l’Agenzia delle Entrate, che si accorge della triangolazione, può ugualmente accertare il maggio reddito del donante e sottoporlo ugualmente a tassazione, applicando anche le sanzioni.

Con l’ordinanza i ieri, però, la Cassazione ha reso, d’ora in avanti, molto più difficile per l’amministrazione finanziaria intervenire sui rapporti patrimoniali familiari. Per contestare la simulazione della donazione servono prove certe. La prova non può che essere il trasferimento del denaro, ottenuto dalla vendita, dal conto del donatario a quello del donante. Ma che succede se il donatario, anziché vendere l’immobile ottenuto in donazione, lo permuta con un altro? Facciamo un esempio per comprendere meglio la questione.

Un padre regala al figlio un proprio terreno su cui vi è un permesso di costruire. Il figlio, poco dopo, lo cede a un costruttore affinché questi vi realizzi alcune villette a schiera. In cambio della cessione, il costruttore cede la proprietà di una delle villette. Si configura quindi una permuta ossia lo scambio (tra il figlio e il costruttore) di un terreno dietro costruzione di un’abitazione. In questi casi si può dire che l’iniziale donazione fatta dal padre al figlio sia una elusione fiscale? No, se l’immobile oggetto della permuta viene davvero intestato al figlio che quindi diventa l’effettivo beneficiario della cessione del terreno. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle Entrate non può contestare alcun intento elusivo del padre e del figlio. Il bene acquistato dal costruttore infatti rimane nel patrimonio del contribuente donatario. Negando il recupero a tassazione, la Suprema corte ha respinto il ricorso del fisco, precisando che la simulazione della donazione richiede da parte dell’amministrazione finanziaria qualche prova ed elemento in più. A più riprese in motivazione gli Ermellini sottolineano che la prova dell’intento elusivo è a carico dell’Agenzia delle Entrate.

È vero – dice la Corte – che la cosiddetta «interposizione fittizia» (ossia la falsa donazione allo scopo di vendere il bene) non richiede necessariamente un comportamento fraudolento da parte del contribuente, ma può attuarsi anche con operazioni effettive e reali. Tuttavia, quando sono in gioco i rapporti tra genitori e figli l’Agenzia delle Entrate deve tenere conto della libertà di pianificazione della propria successione da parte del genitore e del carattere genuino della donazione.

note

[1] Cass. sent. n. 29182/17 del 6.12.2017.


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