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Si può avere la residenza senza abitabilità?

10 dicembre 2017


Si può avere la residenza senza abitabilità?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 dicembre 2017



Conseguenze e sanzioni per chi dichiara di vivere in un appartamento senza agibilità: oltre al rifiuto del Comune ci può essere la contestazione penale.

Hai preso in affitto un appartamento: si tratta di un attico dove ancora manca l’abitabilità (o meglio, l’agibilità). Il padrone di casa ti ha detto che ci vorranno mesi per averla, ma il tuo sospetto è che ciò non avvenga mai visto che l’immobile manca delle caratteristiche strutturali richieste dal Comune. Il punto però è che hai necessità di spostare in tale luogo la tua residenza, sia per ricevere la posta, sia perché non avresti altro posto dove fissarla. Il tuo problema però è sapere se si può avere la residenza senza abitabilità: il rischio infatti di denunciare in Comune una residenza “illegale” – perché situata in un appartamento non abitabile – è alto. Temi di subire sanzioni (amministrative o penali) che potrebbero pregiudicarti o, nel migliore dei casi, di ricevere un sonoro rifiuto alla suddetta richiesta di cambio di residenza. Cosa prevede, a riguardo, la legge?

In questo articolo cercheremo di spiegarti se è possibile avere la residenza in un appartamento senza agibilità, come muoversi nei confronti del padrone di casa (in ipotesi di affitto) o del costruttore (in ipotesi di acquisto dell’immobile) e, soprattutto, cosa dire agli uffici anagrafici del Comune qualora dovessero contestare il trasferimento perché in un luogo non abitabile. Ti spiegheremo anche quali sanzioni rischia chi abita in un immobile inagibile, se cioè si tratta di conseguenze solo amministrative o penali. Ma procediamo con ordine.

Si può avere la residenza dove non si vive?

La prima cosa che devi sapere – e su cui spesso si fa confusione – è che la residenza deve, di norma, coincidere con la dimora ossia con il luogo ove una persona vive abitualmente. Non si può fissare la residenza in un luogo e vivere in un altro salvo che ciò avvenga per brevi periodi (si pensi alla casa al mare o a un breve trasferimento per lavoro in un’altra città). Ogni cittadino ha l’obbligo di essere reperibile: un obbligo sancito dalla stessa legge [1]

La «residenza» è infatti il luogo ove una persona abita non solo ufficialmente (per come cioè dichiarato agli uffici anagrafici del Comune), ma anche di fatto.

Perché abbiamo fatto questa precisazione? Perché molte persone credono di poter spostare la propria residenza in un luogo “a piacimento”, per questioni di comodo come ad esempio per ottenere vantaggi fiscali o servizi sociali assistenziali. Nulla di più sbagliato. Le conseguenze di questo errore di valutazione possono essere di due tipi. Innanzitutto il Comune – qualora dovesse rilevare, durante i controlli, che l’interessato non vive nel luogo indicato – potrebbe negargli il cambio di residenza; in secondo luogo si incorre in sanzioni penali (false dichiarazioni in atto pubblico) e la perdita di tutti i benefici fino ad allora goduti, oltre alla restituzione di quelli già percepiti). Insomma, abitare in un posto diverso dalla residenza non è legale. Lo è solo se tale situazione è provvisoria e momentanea.

La conseguenza di ciò che abbiamo detto è facilmente intuibile: non è possibile fissare la propria residenza in un luogo, senza però trasferirvi il proprio domicilio, solo perché è privo di agibilità, con riserva di farlo in un successivo momento ossia quando il Comune avrà dato l’autorizzazione. Se, ad esempio, una persona acquista un appartamento privo del certificato di abitabilità non può nello stesso tempo fissarvi la residenza e continuare a vivere altrove.

Se sposto la residenza in un luogo privo di agibilità il Comune me la può negare?

A questo punto bisogna considerare un secondo aspetto: se una persona vive effettivamente in un appartamento, il Comune non può negargli il cambio di residenza, a prescindere dalle caratteristiche dell’immobile. Difatti, una cosa è la registrazione anagrafica, un’altra il rispetto dei provvedimenti Comunali in materia di agibilità. Quindi se è vero che il Comune può rifiutare il cambio di residenza in un appartamento non abitabile qualora l’inquilino o il proprietario non vi viva effettivamente, non può invece negarlo se tale immobile è davvero il luogo di abituale dimora del richiedente. L’unica condizione per ottenere il «cambio di residenza» è avere la dimora abituale in un determinato indirizzo, ossia abitarci “per davvero”. In teoria non è necessaria neanche una casa costruita con tutti i crismi: è sufficiente anche una catapecchia o una grossa: l’importante è vivere lì!

Se una persona abita effettivamente in un immobile questa può, anzi deve, chiedere l’iscrizione anagrafica a quell’indirizzo; il Comune delegherà i vigili di eseguire gli accertamenti e, in caso di esito positivo, concederà il cambio di residenza.

Si può avere la residenza in un luogo senza agibilità?

Ottenuto il cambio di residenza, dobbiamo però vedere cosa rischia chi viene colto a vivere in un appartamento privo del certificato di agibilità. In base all’attuale legge [2], l’utilizzo di un immobile privo di agibilità costituisce un illecito amministrativo. Non si tratta di un reato (la condotta è stata infatti depenalizzata), ma scatta una sanzione amministrativa pecuniaria.

In sintesi il Comune non può negare il cambio di residenza, ma dovrà – accertata l’inagibilità – multare il richiedente.

Ricordiamo infine la sentenza della Cassazione [3] secondo cui, in caso di affitto di appartamento privo di abitabilità, l’obbligo di procurare l’abitabilità e tutti i certificati spetta al locatore. La pronuncia ha precisato che: «In tema di locazione d’immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l’iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all’esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe – salvo patto contrario – sul locatore l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici, richiedenti l’accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell’edificio, attestante l’idoneità dell’immobile ad essere “abitato” e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche. La mancanza di tale certificato determina non già la nullità del contratto di affitto, bensì una situazione d’inadempimento, in ragione dell’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse del conduttore; ma tale situazione, se nota all’inquilino sin dall’inizio, non preclude la validità del contratto; ma, ove l’inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno.

note

[1] Art. 2 legge n. 1228/1954: «È fatto obbligo ad ognuno di chiedere per sé e per le persone sulle quali esercita la patria potestà o la tutela, la iscrizione nell’anagrafe del Comune di dimora abituale e di dichiarare alla stessa i fatti determinanti mutazione di posizioni anagrafiche, a norma del regolamento, fermo restando, agli effetti dell’art. 44 del Codice civile, l’obbligo di denuncia del trasferimento anche all’anagrafe del Comune di precedente residenza».

[2] D. Lgs. 30/12/1999, n. 507, art. 70, 1, lett. b)

[3] Cass. sent. n. 8409/2006.

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5 Commenti

  1. E’ possibile svolgere attività lavorativa in un edificio privo dell’agibilità in quanto il venditore a suo tempo non ha mai presentato l’integrazione di quanto il Comune aveva richiesto, ma ormai ha chiuso l’attività o addirittura è morto?

  2. Possibile chiedere la residenza in una abitazione non ancora dichiarata come tale dove sono stati fatti lavori di adeguamento essendo stata in precedenza un garage?
    Grazie per una vostra risposta

  3. Buon giorno .
    Io tengo un abitazione abusiva ed esce nella visura catastale intestata a me e mia moglie volevo sapere se con la vissuta catastale se si poteva fare la residenza.

  4. Buongiorno io vivo in una casa ,che sto mettendo apposto da solo posso chiedere la resistenza? E non ho la patente ,comporta dei problemi ?grazie

  5. Salve, ho comprato un appartamento in una zona industriale in mezzo ai capannone ed uffici tramite l’asta. Vorrei abitare ovviamente e avere la residenza. La perizia dice che x uso abitazione A3 ma il mio tecnico nngli risultail cambio d’uso catastalmente x abitazione e anche il comune mette in dubbio emettere la residenza vista la zona industriale dove si trova. Cosa posso fare in questo caso co il comune e con il tribunale dell’asta?? Grazie

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