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Come trovare i confini di un terreno

10 dicembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 dicembre 2017



I confini di un terreno possono essere determinati mediante un’apposita azione civile.

Le mappe catastali sono la rappresentazione cartografica del territorio ed individuano i confini, la viabilità e i fabbricati edificati; esse rappresentano, quindi, un elemento importante per la determinazione dei confini tra proprietà confinanti. Ciononostante, il fatto che spesso queste mappe siano antiquate, non aggiornate o, a volta, mancanti, fa sì che si debba ricorrere al giudice per risolvere la controversia sorta tra proprietari vicini.

Un’indicazione fondamentale in tal senso proviene dal codice civile che, nel disciplinare l’azione di regolamento di confini (in latino, actio finium regundorum), asserisce che quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che esso venga stabilito giudizialmente; solo in mancanza di elementi idonei, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali [1]. Come vedremo di qui a breve, alle mappe catastali è conferito un valore residuale, subordinato e sussidiario a ogni altro mezzo di prova.

Trovare i confini di un terreno: l’azione di regolamento dei confini

Come anticipato, il codice civile prevede dei rimedi all’incertezza dei confini: questa può essere oggettiva, quando manca una demarcazione visibile, oppure soggettiva, quando questa, pur esistendo, è inidonea a separare i fondi in modo certo e definitivo [2].

Legittimati a promuovere l’azione di regolamento di confini sono i proprietari dei fondi confinanti, relativamente ai quali si pretende stabilire l’esatta demarcazione del confine. Oltre al proprietario, può agire chiunque sia titolare di un diritto reale sul fondo: ad esempio, l’usufruttuario o l’enfiteuta.

Come provare i confini di un terreno

Sul punto, il codice civile è molto chiaro: quando c’è incertezza sui confini tra due proprietà, ogni mezzo di prova è ammesso. Toccherà quindi alle parti dimostrare l’esattezza dei confini. Il giudice potrà valutare innanzitutto i titoli di acquisto dei soggetti contendenti; poi, potranno essere sentiti anche i testimoni e valutata la perizia del consulente tecnico d’ufficio. Solo in subordine il codice civile stabilisce che, in mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali, subordinando quest’ultimo mezzo di prova a tutti gli altri.

La prova dei confini secondo la giurisprudenza

La giurisprudenza sembra aver tracciato una sorta di “piramide probatoria” all’interno dei diversi mezzi necessari a dimostrare il confine tra terreni. In una sentenza la Suprema Corte ha stabilito che, «in tema di azione di regolamento di confini, […] in ossequio al principio della forma scritta per la costituzione, il trasferimento e la modifica di diritti reali, […] che rende di norma inammissibili per irrilevanza, ai fini della determinazione dell’oggetto degli inerenti titoli, la prova per testimoni, di questa può tenersi conto solo in via residuale, qualora sulla base degli oggettivi elementi forniti dai titoli e dal frazionamento in essi richiamato, sia risultato comunque incerto il confine» [3].

La Corte di Cassazione, quindi, sembra dare prevalenza alla prova certa fornita dall’atto scritto che alla testimonianza. Quest’ultima, però, non è mezzo probatorio inutile; secondo una pronuncia risalente nel tempo, la prova testimoniale prevale addirittura sulle mappe catastali: «in tema di regolamento di confini, le mappe catastali sono un mezzo di prova sussidiario e subordinato, che, pertanto, è inutilizzabile allorché il giudice del merito ritenga, con tipico apprezzamento di fatto, di poter identificare il confine reale mediante il ricorso ad altri elementi probatori (nella specie, dichiarazioni testimoniali e situazione dei luoghi)» [4].

Addirittura, secondo il tribunale di Monza, «i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario di identificazione del bene» [5].

La valutazione della prova testimoniale è lasciata al prudente apprezzamento del giudice, il quale tenderà a valutarla in combinato con altre prove. Sempre secondo la Corte di Cassazione: «non è mezzo congruo, al fine di accertare se l’esatto confine tra due fondi sia quello in atto esistente od altro diverso, l’ammissione di una prova testimoniale diretta a dimostrare che il convenuto nell’azione di regolamento di confini, e, prima di lui, il suo dante causa hanno posseduto il fondo nella situazione di fatto in atto esistente, giacché la questione da risolvere, a meno che non sia stata eccepita l’usucapione, è proprio quella di determinare se il fatto del possesso, attuale od anteriore, della zona di confine corrisponde al confine quale avrebbe dovuto essere secondo i titoli di acquisto» [6].

L’azione per apposizione di termini

A differenza dell’azione di regolamento di confini, quella per apposizione dei termini presuppone che nessuna incertezza sussista circa la delimitazione reciproca dei fondi, sia perché nessuna contestazione viene mossa dai rispettivi proprietari, sia perché il confine è già stato accertato (consensualmente o giudizialmente) [7]. In questo caso, quindi, se mancano o sono divenuti irriconoscibili i segni materiali (cioè, i termini) di confine, è riconosciuto a ciascuno dei proprietari dei fondi limitrofi il potere di chiedere che i termini siano apposti o ristabiliti a spese comuni.

note

[1] Art. 950 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 2857/1995 del 11.03.1995.

[3] Cass., sent. n. 23500/2007.

[4] Cass., sent. n. 3284/1981 del 08.05.1981.

[5] Trib. Monza, sent. del 12.11.2012.

[6] Cass., sent. n. 129/1977 del 12.01.1977.

[7] Art. 951 cod. civ.

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