Diritto e Fisco | Articoli

Rendiconto dell’amministratore di condominio: cosa prevede la legge

12 Dicembre 2017


Rendiconto dell’amministratore di condominio: cosa prevede la legge

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Dicembre 2017



Se l’amministratore redige il rendiconto della gestione oltre il termine di un anno può essere revocato.

L’amministratore del tuo condominio ritarda a convocare l’assemblea: è più di un anno che non indice una riunione, non comunica le spese effettuate e quelle da eseguire, quanti soldi ci sono “in cassa”, se sono presenti crediti da riscuotere o debiti da pagare. Insomma, nessuno dei condomini ha idea dello stato in cui versano i conti del condominio e in che modo vengano amministrate le quote riscosse dai proprietari. È sicuramente lecito esigere dall’amministratore massima trasparenza: ma in che modo? È onere dei condomini informarsi di cosa stia facendo il loro rappresentante, se del caso chiedendo copia dei bilanci o degli estratti conto, oppure è obbligo dell’amministratore comunicare periodicamente lo stato della gestione? Esiste una norma del codice civile [1] che regola proprio questa ipotesi e disciplina il cosiddetto rendiconto dell’amministratore di condominio. Ma procediamo con ordine e vediamo, a riguardo, cosa prevede la legge.

Come deve essere il rendiconto della gestione?

Il rendiconto di gestione è chiamato anche, nella pratica, “consuntivo“. Si tratta di un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale (Norma UNI 10801). Secondo la Cassazione, il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie. È possibile compilare il rendiconto utilizzando dei modelli prestampati predisposti da alcune associazioni di amministratori di condominio oppure dei software gestionali appositi.

Il rendiconto annuale deve contenere le voci di entrata e di uscita, ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve. Esso deve essere composto da tre voci:

  • un registro della contabilità: in esso vanno annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita;
  • un riepilogo finanziario: in esso vanno indicate tutte le spese sostenute nell’anno appena trascorso, raggruppate per voci omogenee (ad es. pulizia delle scale, manutenzione ascensore, spese di riscaldamento, ecc.);
  • una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Quando deve essere compilato il rendiconto della gestione?

Almeno una volta all’anno l’amministratore di condominio deve redigere il cosiddetto rendiconto della gestione; quindi deve convocare l’assemblea per farlo approvare. Questo adempimento deve essere posto in essere entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio. Ma che succede se non viene rispettata la scadenza? Di tanto si è occupata la Cassazione con una recente e interessante sentenza [2] nella quale si è precisato che l’amministratore che non redige il rendiconto di gestione o lo redige in ritardo può essere revocato per giusta causa.

Il codice civile stabilisce [1] che tra le gravi irregolarità che danno la possibilità di revocare l’amministratore di condominio vi è l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.

Le delibere dell’assemblea di condominio con cui viene approvato tardivamente il rendiconto non sanano l’inadempimento dell’amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione in modo puntuale. Quindi, anche l’approvazione in ritardo consente sempre di revocare l’amministratore.

Piano di riparto

Insieme al rendiconto, l’amministratore deve redigere un documento in cui ripartisce le spese – indicate nel predetto rendiconto – tra i vari condomini in base ai rispettivi millesimi. Si parla, a riguardo, di «piano di riparto».

Approvazione del rendiconto 

Il rendiconto annuale deve essere presentato all’assemblea almeno una volta all’anno e non oltre 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale. Allo scopo di permettere a ciascun condomino partecipante all’assemblea di conoscere il rendiconto e di poterlo consapevolmente discutere, il rendiconto va inviato ai condomini con un certo anticipo rispetto alla data fissata per l’assembla. Di solito viene inviato con l’avviso di convocazione dell’assemblea.

Diritto di visionare i documenti della gestione e i bilanci

Al di là dell’obbligo di presentazione del rendiconto di gestione all’assemblea, ogni condomino ha – in qualsiasi momento – il diritto di esigere dall’amministratore l’esibizione (ed eventualmente la copia) di tutti i documenti contabili, dei bilanci, dell’estratto conto e delle fatture.  Tali documenti devono essere conservati presso lo studio dell’amministratore per 10 anni.

Obbligo di visionare il conto corrente

Inoltre, dal 2012 l’amministratore è obbligato ad aprire un conto corrente bancario per ogni condominio e di farvi transitare tutte le somme che riguardano la gestione condominiale. Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, se l’amministratore non adempie alla richiesta, il condomino interessato può presentare istanza alla banca per visionare gli estratti conto del condominio. Ciò implica un obbligo di preventiva istanza all’amministratore condominiale di attivarsi per far ottenere al richiedente la documentazione di cui si tratta.

note

[1] Art. 1129 cod. civ. 

[2] Cass. ord. n. 28764/2017 del 30.11.2017

[3] Cass. sent. n. 15010/2000.


scarica gratis il tuo contratto su misura

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

5 Commenti

  1. nel rendiconto annuale ,non vi è traccia di un lavoro straordinario eseguito (sostituzione caldaie) solo nel rendiconto bancario ho potuto constatare alcuni versamenti di alcuni condomini,mi chiedo se sia regolare questo comportamento da parte dell’amministratore ,non è obbligato ad inserire nel rendiconto tutte le entrate e uscite ?

    1. Il bilancio, principale e fondamentale atto gestionale, dovrebbe in modo trasparente e preciso rappresentare il complesso delle entrate ed uscite verificatesi nel corso del periodo amministrativo di riferimento (di solito, ma non necessariamente, coincidente con l’anno solare). È quindi opportuno, onde evitare o, perlomeno, ridurre al minimo possibili attriti e controversie, conoscere le norme principali necessarie alla più corretta e semplice, nonché trasparente stesura, lettura ed approvazione di detto strumento contabile.
      La legge da un lato non impone di allegare il rendiconto alla convocazione dell’assemblea convocata allo scopo di discuterlo ed approvarlo e dall’altro impone all’amministratore, che ne sia richiesto dal condomino, di fornirgli attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sugli immobili compresi nel complesso condominiale di prendere visione dei documenti giustificativi e di spesa, di estrarne copia a proprie spese e ciò senza limiti di tempo. Ciò significa che i condomini, volendo, hanno tutti i poteri per giungere in assemblea informati sulla situazione contabile della gestione condominiale anche se non fosse loro allegato, insieme all’ordine del giorno, copia del bilancio da discutere ed approvarsi.
      L’approvazione del bilancio in assemblea è, dunque, dalla legge pensato come atto che, volendo, i condomini pongono in essere perfettamente informati considerati i diritti a loro attribuiti e i corrispondenti obblighi informativi imposti all’amministratore. Tuttavia, qualora il bilancio e gli annessi documenti previsti dalla legge (registro di contabilità – dove sono annotate cronologicamente tutte le operazioni condominiali – e conto corrente condominiale) pur se approvati fossero comunque caratterizzati da irregolarità di tipo fiscale o su errori di tipo contabile, il condomino (assente o dissenziente) potrà impugnare la delibera di approvazione nel termine di trenta giorni (decorrenti dalla delibera stessa se fu presente o dalla comunicazione di essa, in caso di assenza). È poi sempre possibile richiedere alla competente Autorità giudiziaria, anche da parte di un singolo condomino, che sia revocato l’amministratore di condominio che abbia posto in essere gravi irregolarità (anche solo colpose) che comportino la redazione di atti contabili (compreso il bilancio) affetti da scarsa chiarezza, incompletezza e sciatteria.

  2. Sarebbe opportuno che il Legislatore integri la normativa che obblighi l’ amministratore a inviare con le convocazioni assembleari anche il rendiconto oltre a fare portare al seguito anche le pezze giustificative dell’anno di riferimento nella sede assembleare per vari motivi. Questa si chiama trasparenza e ubbidienza.

  3. Ho chiesto più volte con pec all’amm istratore di inviarmi copia rendiconto spese straordinarie già quasi tutte pagate ,per avere una situazione più chiara,niente nessuna risposta,inviato nuova PEC per.richiesta appuntamento per visione documenti giustificativi..niente non risponde…in.questo caso posso chiedere un assemblea per revocarlo per giusta causa ? Possiamo sostituirlo a maggioranza senza doverle retribuire l’anno in corso?

    1. Buongiorno Riccardo. Al di là della possibilità che l’assemblea ha di revocare in ogni momento l’amministratore con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina (oppure con le diverse modalità eventualmente previste nel regolamento di condominio), la revoca dell’amministratore è anche possibile nei seguenti casi e con le seguenti modalità :dall’autorità giudiziaria (cioè dal tribunale) su ricorso anche di un solo condomino nel caso in cui l’amministratore non abbia immediatamente comunicato all’assemblea le citazioni in giudizio contro il condominio o i provvedimenti dell’autorità amministrativa (ad esempio del comune o del fisco) relative alle parti comuni del’edificio che gli siano pervenute oppure nel caso in cui non renda il conto annuale della sua gestione o nel caso di gravi irregolarità; dall’autorità giudiziaria (cioè dal tribunale) su ricorso del singolo condomino se l’assemblea, appositamente convocata, non ha provveduto a revocare l’amministratore nel caso di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzo del conto corrente bancario o postale intestato al condominio (necessario per farvi transitare tutte le somme che l’amministratore abbia ricevuto da condomini o da terzi). Aggiungiamo, infine, che la legge fornisce un elenco delle gravi irregolarità che possono determinare la revoca dell’amministratore, ma che questo elenco non deve essere considerato tassativo nel senso che anche comportamenti diversi da quelli elencati dalla legge possono provocare la revoca dell’amministratore se, a giudizio dell’assemblea (ed eventualmente del giudice), essi siano idonei ad evidenziare una gestione scorretta o poco trasparente. Costituiscono per la legge gravi irregolarità di gestione da parte dell’amministratore le seguenti condotte: non convocare l’assemblea per approvare il rendiconto annuale; il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina o la revoca dell’amministratore; non eseguire provvedimenti del giudice o dell’autorità amministrativa (il comune ad esempio) o dell’assemblea condominiale; non aprire e non utilizzare il conto corrente intestato al condominio; amministrare in modo da poter creare confusione tra il denaro condominiale e il patrimonio dell’amministratore o di altri condomini; non curare in modo diligente l’azione per recuperare un credito condominiale; non tenere o tenere in modo poco accurato l’anagrafe condominiale e/o il registro dei verbali di assemblea e/o il registro della nomina e revoca degli amministratori e/o il registro della contabilità; non aver conservato tutti documenti relativi alla gestione; aver omesso di fornire o aver fornito ai condomini in modo incompleto o inesatto i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale, il luogo dove si trovano l’anagrafe condominiale ed i registri dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca degli amministratori. Puoi trovare ulteriori informazioni nei nostri articoli:
      -Amministratore di condominio: modalità e motivi di revoca https://www.laleggepertutti.it/246567_amministratore-di-condominio-modalita-e-motivi-di-revoca
      -Quando un condomino può far revocare l’amministratore? https://www.laleggepertutti.it/252068_quando-un-condomino-puo-far-revocare-lamministratore
      -Posso revocare da solo l’amministratore di condominio? https://www.laleggepertutti.it/173278_posso-revocare-da-solo-lamministratore-di-condominio

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA