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Rendiconto dell’amministratore di condominio: cosa prevede la legge

12 dicembre 2017


Rendiconto dell’amministratore di condominio: cosa prevede la legge

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 dicembre 2017



Se l’amministratore redige il rendiconto della gestione oltre il termine di un anno può essere revocato.

L’amministratore del tuo condominio ritarda a convocare l’assemblea: è più di un anno che non indice una riunione, non comunica le spese effettuate e quelle da eseguire, quanti soldi ci sono “in cassa”, se sono presenti crediti da riscuotere o debiti da pagare. Insomma, nessuno dei condomini ha idea dello stato in cui versano i conti del condominio e in che modo vengano amministrate le quote riscosse dai proprietari. È sicuramente lecito esigere dall’amministratore massima trasparenza: ma in che modo? È onere dei condomini informarsi di cosa stia facendo il loro rappresentante, se del caso chiedendo copia dei bilanci o degli estratti conto, oppure è obbligo dell’amministratore comunicare periodicamente lo stato della gestione? Esiste una norma del codice civile [1] che regola proprio questa ipotesi e disciplina il cosiddetto rendiconto dell’amministratore di condominio. Ma procediamo con ordine e vediamo, a riguardo, cosa prevede la legge.

Come deve essere il rendiconto della gestione?

Il rendiconto di gestione è chiamato anche, nella pratica, “consuntivo“. Si tratta di un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale (Norma UNI 10801). Secondo la Cassazione, il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie. È possibile compilare il rendiconto utilizzando dei modelli prestampati predisposti da alcune associazioni di amministratori di condominio oppure dei software gestionali appositi.

Il rendiconto annuale deve contenere le voci di entrata e di uscita, ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve. Esso deve essere composto da tre voci:

  • un registro della contabilità: in esso vanno annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita;
  • un riepilogo finanziario: in esso vanno indicate tutte le spese sostenute nell’anno appena trascorso, raggruppate per voci omogenee (ad es. pulizia delle scale, manutenzione ascensore, spese di riscaldamento, ecc.);
  • una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Quando deve essere compilato il rendiconto della gestione?

Almeno una volta all’anno l’amministratore di condominio deve redigere il cosiddetto rendiconto della gestione; quindi deve convocare l’assemblea per farlo approvare. Questo adempimento deve essere posto in essere entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio. Ma che succede se non viene rispettata la scadenza? Di tanto si è occupata la Cassazione con una recente e interessante sentenza [2] nella quale si è precisato che l’amministratore che non redige il rendiconto di gestione o lo redige in ritardo può essere revocato per giusta causa.

Il codice civile stabilisce [1] che tra le gravi irregolarità che danno la possibilità di revocare l’amministratore di condominio vi è l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.

Le delibere dell’assemblea di condominio con cui viene approvato tardivamente il rendiconto non sanano l’inadempimento dell’amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione in modo puntuale. Quindi, anche l’approvazione in ritardo consente sempre di revocare l’amministratore.

Piano di riparto

Insieme al rendiconto, l’amministratore deve redigere un documento in cui ripartisce le spese – indicate nel predetto rendiconto – tra i vari condomini in base ai rispettivi millesimi. Si parla, a riguardo, di «piano di riparto».

Approvazione del rendiconto 

Il rendiconto annuale deve essere presentato all’assemblea almeno una volta all’anno e non oltre 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale. Allo scopo di permettere a ciascun condomino partecipante all’assemblea di conoscere il rendiconto e di poterlo consapevolmente discutere, il rendiconto va inviato ai condomini con un certo anticipo rispetto alla data fissata per l’assembla. Di solito viene inviato con l’avviso di convocazione dell’assemblea.

Diritto di visionare i documenti della gestione e i bilanci

Al di là dell’obbligo di presentazione del rendiconto di gestione all’assemblea, ogni condomino ha – in qualsiasi momento – il diritto di esigere dall’amministratore l’esibizione (ed eventualmente la copia) di tutti i documenti contabili, dei bilanci, dell’estratto conto e delle fatture.  Tali documenti devono essere conservati presso lo studio dell’amministratore per 10 anni.

Obbligo di visionare il conto corrente

Inoltre, dal 2012 l’amministratore è obbligato ad aprire un conto corrente bancario per ogni condominio e di farvi transitare tutte le somme che riguardano la gestione condominiale. Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, se l’amministratore non adempie alla richiesta, il condomino interessato può presentare istanza alla banca per visionare gli estratti conto del condominio. Ciò implica un obbligo di preventiva istanza all’amministratore condominiale di attivarsi per far ottenere al richiedente la documentazione di cui si tratta.

note

[1] Art. 1129 cod. civ. 

[2] Cass. ord. n. 28764/2017 del 30.11.2017

[3] Cass. sent. n. 15010/2000.

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