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Usufrutto della casa: spese ordinarie e straordinarie


> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 gennaio 2018



Come si dividono le spese individuali e condominiali in caso di usufrutto dell’immobile.

L’usufrutto è il diritto di usare la cosa altrui e di trarne i frutti (naturali e civili: per esempio canoni d locazione) rispettando la destinazione del bene (così, per esempio, l’usufruttuario non potrebbe mai trasformare l’immobile ad uso abitativo in un locale commerciale).

Le “parti” dell’usufrutto sono:

  • l’usufruttuario: egli ha il diritto di godere del bene e di percepirne i relativi redditi
  • il proprietario: poiché spogliato del possesso del bene, viene denominato “nudo proprietario”. Quest’ultimo mantiene la proprietà del bene, ma perde il diritto di trarne l’utilità.

Fino a quando l’usufrutto non si estingue il proprietario non può, infatti, utilizzare la cosa; dall’altro lato c’è il diritto dell’usufruttuario di godere pacificamente di essa e dei suoi frutti.

Per esempio: se l’usufrutto ha ad oggetto un immobile, l’usufruttuario può abitarlo o darlo in locazione (percependo i canoni), fermo restando il divieto di mutarne la destinazione. La ragione di tale divieto risiede nel diritto del proprietario di vedersi restituita la cosa inalterata al termine dell’usufrutto.

L’usufruttuario può però apportare dei miglioramenti e delle addizioni al bene; ciò che conta è questo non sia alterato nella sostanza.

Come si dividono le spese tra usufruttuario e nudo proprietario?

L’usufruttuario deve sostenere le spese relative alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa (per esempio verniciatura delle finestre e delle porte, intonaco delle pareti ecc.). Egli deve anche contribuire alle spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria delle cose e dei servizi comuni (per esempio spese per l’impianto di riscaldamento, per la manutenzione dell’ascensore ecc.).

Le spese straordinarie sono invece a carico del nudo proprietario, così come le imposte che gravano sulla proprietà [1]. Spese straordinarie sono quelle che non discendono dal normale uso e godimento della cosa e riguardano parti essenziali della struttura bene: per esempio riparazione totale del tetto, sostituzione delle travi e dei muri di sostegno ecc.

Le spese straordinarie sono a carico dell’usufruttuario quando si sono rese necessarie a causa dell’inadempimento degli obblighi di amministrazione ordinaria del bene: per esempio, spese di riparazione del muro danneggiato per la mancata manutenzione nel corso degli anni.

Usufrutto: chi paga le spese condominiali

Le spese per i lavori condominiali di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario che ha, pertanto, diritto di partecipazione all’assemblea.

Diverso il caso delle spese per lavori di manutenzione ordinaria che sono unicamente a carico dell’usufruttuario, per cui è sufficiente convocare quest’ultimo alla relativa assemblea. L’usufruttuario ha, infatti, diritto di voto solo negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nella distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ai fini dei diritti e obblighi dell’usufruttuario e del proprietario, si tiene conto della normalità e/o prevedibilità dell’intervento, della sua entità materiale e del suo costo in rapporto al valore della cosa.

Per esempio, sono interventi di manutenzione straordinaria il rifacimento dei balconi e delle scale, la ristrutturazione delle travi e dei muri portanti.

Quanto dura l’usufrutto

Le parti possono stabilire una durata massima dell’usufrutto, ma questa non può andare oltre la vita dell’usufruttuario (posta la natura personale e temporanea del diritto di godimento del bene altrui).

L’usufrutto si estingue, oltre che per scadenza del termine o per morte dell’usufruttuario, per:

  • rinuncia dell’usufruttuario;
  • consolidazione, cioè quando l’usufruttuario diventa proprietario del bene;
  • prescrizione, quale conseguenza del non uso del bene per oltre vent’anni;
  • totale perimento o distruzione del bene;
  • decadenza, dovuta ad abusi dell’usufruttuario, cioè quando questi trasferisca il bene a terzi oppure lo deteriori o lo lasci rovinare perché non effettua le ordinarie riparazioni.

note

[1] La regola generale stabilita dal codice civile (artt. 1008 e 1009) è quella secondo cui le imposte sulla proprietà gravano sul nudo proprietario mentre quelle sul reddito gravano sull’usufruttuario. Tale regola può essere derogata tramite espressa previsione legislativa come avviene, per esempio, nel caso dell’IMU che è prevista a carico dell’usufruttuario.

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