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Lo sai che? L’amministratore di condominio può avere deleghe?

Lo sai che? Pubblicato il 13 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 13 dicembre 2017

Riunione di condominio: i requisiti di validità della delega a partecipare in assemblea.

Si sta per tenere la riunione di condominio alla quale non potrai tuttavia partecipare. L’unico modo per far valere la tua posizione in assemblea nonostante l’assenza e di votare sui punti all’ordine del giorno è di conferire a qualcuno una delega affinché ti sostituisca. Ma, in questo momento, ti fidi di una sola persona e solo a questa sei disposto a dare la delega: l’amministratore. Al contrario di molti altri condomini del tuo palazzo che, invece, vorrebbero sostituirlo, secondo te l’attuale amministratore è quello che meglio rappresenta i tuoi interessi. In una situazione del genere ti chiedi prima se l’amministratore di condominio può avere deleghe. Il tuo dubbio, infatti, è che non si possa fare e, in tale ipotesi, non solo la delega sarebbe illegittima ma ogni decisione in questo modo presa e, in definitiva, l’intera assemblea condominiale.

Come deve essere la delega

Per stabilire se è possibile dare una delega all’amministratore in sostituzione di uno o più condomini non si può non partire dalla riforma del condominio del 2012 che ha modificato anche le norme sulle deleghe. Viene stabilito, in particolare che la delega deve essere rilasciata per forza per iscritto.

Per uniformare le deleghe e facilitare l’adempimento, l’amministratore può inserire nell’avviso di convocazione di assemblea un prestampato da compilare a cura dei condomini che intendono rilasciare delega, che poi consegneranno al loro rappresentante (che a sua volta lo consegnerà all’amministratore).

Si può dare più di una delega alla stessa persona?

È possibile che la stessa persona riceva più di una delega e, quindi, rappresenti diversi condomini oltre ovviamente a se stesso. Esiste però un tetto: se nel condominio ci sono più di 20 condomini, ciascun rappresentante non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Ciò evita che l’assemblea si riduca ad un incontro tra poche persone che rappresentano l’intero condominio, di fatto annullando il momento della discussione.

Il regolamento può prevedere ulteriori requisiti e modalità, ad esempio può stabilire che un condomino possa farsi rappresentare solo da determinate persone, come un parente o un altro condomino.

Si può dare la delega in assemblea all’amministratore di condominio?

Rispondiamo ora al quesito da cui siamo partiti: l’amministratore di condominio può avere deleghe? La risposta è negativa. La legge vieta espressamente che siano rilasciate deleghe, per la partecipazione a qualunque assemblea, all’amministratore del condominio. La norma è contenta nelle disposizioni di attuazione al codice civile [1] che espressamente stabilisce: «All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea». Questo perché l’amministratore potrebbe porsi in una condizione di conflitto di interesse.

Risultato: nessuna delega può essere conferita all’amministratore. Questi pertanto non può rappresentare alcun condomino o votare per conto suo.

Se il delegato è in conflitto di interessi

Se il delegato risulta in conflitto di interessi con il condominio, la sua situazione di conflitto non si estende al delegante solo se quest’ultimo era a conoscenza di tale situazione e, nel conferire il mandato, abbia ritenuto il proprio interesse conforme a quello del delegato. In tal modo, secondo la Cassazione [2] non è in conflitto di interessi il condomino che delega il condomino-amministratore a rappresentarlo in un’assemblea avente ad oggetto la nomina dell’amministratore stesso .

Quali requisiti deve avere la delega?

Una delega a partecipare in assemblea deve avere i seguenti requisiti per essere valida:

  • non può essere rilasciata all’amministratore di condominio;
  • deve essere scritta;
  • non importa se indichi il volere del delegante, devono risultare con certezza i soggetti: delegante e delegato
  • può essere attribuita a un estraneo;
  • nella proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante designato dai medesimi comproprietari;
  • se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale;
  • obbliga il delegato a eseguire quanto deciso dal delegante;
  • è una procura che crea un rapporto interno tra delegato e delegante: se il delegato non rispetta il volere del delegante, l’eventuale controversia coinvolge solo loro e non anche il condominio. Per cui l’assemblea e la votazione resta valida.

note

[1] Art. 67 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 22234/2004, n. 10683/2002.


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