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Casa in comproprietà: quante lettere dall’amministratore?

13 dicembre 2017


Casa in comproprietà: quante lettere dall’amministratore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 dicembre 2017



Convocazione dell’assemblea e avvisi di riscossione delle quote condominiali: le comunicazioni dell’amministratore devono essere separate.

Vivi in un appartamento in comproprietà tua e di tua moglie. Lo avete acquistato insieme e siete entrambi proprietari di una metà del bene, ossia il 50% a testa. Molto spesso, però, le lettere dell’amministratore arrivano all’uno o all’altro. E così anche l’avviso di convocazione dell’assemblea o le richieste di pagamento degli oneri mensili. Insomma, pur avendo entrambi pari diritti, c’è sempre chi dei due viene messo – almeno in teoria – da parte e in condizione di non conoscere le raccomandate da parte del condominio. A tuo avviso però si tratta di un grave errore: la legge deve riconoscere a tutti i comproprietari di un appartamento in condominio la possibilità di esercitare i propri diritti e, quindi, di venire al corrente delle comunicazioni ufficiali. L’amministratore, dal canto suo, sostiene che la situazione di convivenza fa sì che si possa inviare una sola raccomandata per unità immobiliare. Chi dei due ha ragione? Se la casa è in comproprietà quante lettere deve inviare l’amministratore?

Risponderemo al quesito distinguendo tra i due casi più tipici che, di solito, si pongono in questi casi: l’avviso di convocazione dell’assemblea e la messa in mora per il pagamento delle quote condominiali.

Avviso di convocazione dell’assemblea

Nel caso in cui l’immobile in comproprietà, l’amministratore ha l’obbligo di convocare tutti i comproprietari, se questi si trovano presso indirizzi distinti. Invece, se i titolari dell’appartamento sono conviventi è ammesso l’avviso a uno solo dei due. Una sola lettera, quindi, e non due, ma a condizione che, sull’intestazione della stessa sia indicato il nome di entrambi i soggetti (ad esempio i due coniugi). Questo perché si presume che la posta venga condivisa.

In tali casi, all’assemblea parteciperà solo uno dei convocati, scelto di comune accordo oppure a mediante votazione maggioranza dei comproprietari. Questo significa che i coniugi hanno un solo diritto al voto e non due, nonostante la contitolarità del bene.

Messa in mora per il pagamento delle quote condominiali

Anche la lettera con la richiesta di pagamento delle quote condominiali può essere inviata a uno solo dei comproprietari se questi sono conviventi. Invece, nel caso in cui questi vivano presso abitazioni differenti, la richiesta va spedita a tutti.

Una interessante sentenza del giudice di Pace di Taranto [1] ha stabilito, in passato, che, per garantire il diritto di difesa di tutti i contitolari dell’appartamento, l’avvio della procedura di recupero crediti deve essere innanzitutto preceduto da una lettera di diffida: non basta la semplice consegna del verbale dell’assemblea con l’approvazione del rendiconto, senza che, con la relativa lettera di accompagnamento o separato atto di messa in mora stragiudiziale, venga intimato alcunché al condomino. Ebbene, in caso di contitolari dell’appartamento, questa intimazione e messa in mora va inviata a tutti loro e non a uno solo di questi solo se hanno residenze diverse. Lo stesso dicasi per il successivo decreto ingiuntivo che potrà essere unico nel caso di una coppia di coniugi.

Partecipazione all’assemblea

Se l’appartamento appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad intervenire all’assemblea attraverso un solo rappresentante (che può essere uno di loro), da scegliersi dai comproprietari stessi designandolo a maggioranza; in mancanza ciascuno può ricorrere al giudice.

All’assemblea, in ogni caso, hanno facoltà di partecipare anche tutti gli altri comproprietari, ma il diritto di voto può essere esercitato solo dal comproprietario scelto come rappresentante.

Il comproprietario eventualmente dissenziente rispetto al voto espresso dal suo rappresentante non può impugnare la delibera assunta, ma solo esercitare un’azione di risarcimento danni nei confronti del rappresentante.

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