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Lo sai che? Contratto transitorio e cedolare secca

Lo sai che? Pubblicato il 16 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 dicembre 2017

Un mio amico possiede e gestisce tre appartamenti (uno suo e gli altri in comproprietà con parenti). Gli ho proposto di gestirli io per il periodo giugno-settembre in cambio di vari lavori di ristrutturazione a mie spese. Vorrei farlo come privato, corrispondendogli una cifra da stabilire. Come mi può dare in locazione almeno un appartamento (poi sul posto seguirei anche gli altri 2) con una formula che non sia onerosa per entrambi? Dovrei avere la locazione di tutti e tre? So che la registrazione all’agenzia delle entrate è obbligatoria se superiore a 30 giorni. Vorrei però gestirli anche per i prossimi 3-4 anni per rientrare delle spese e avere un profitto. Posso avere anche una cifra indicativa di spesa?

Il nostro ordinamento prevede essenzialmente cinque tipi di contratti di locazione:

1) Il contratto a canone libero (Legge n. 431/1998) consente alle parti di stabilire liberamente l’ammontare del canone. Identica libertà non è però riconosciuta con riferimento alla durata del contratto, la quale non può essere inferiore a 4 anni.

2) Il contratto convenzionato o concordato (Legge n. 431/1998) prevede un canone commisurato a parametri prestabiliti mediante accordi tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e quelle degli inquilini del comune nel quale si trova l’immobile. La durata minima è di 3 anni.

3) Il contratto transitorio è anch’esso previsto dalla Legge n. 431/1998, ma la sua disciplina specifica è contenuta, da ultimo, nel decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, il quale prevede una durata massima di 18 mesi (mentre non è più imposta la durata minima di 1 mese).

Il canone può essere determinato liberamente dai contraenti per i soli immobili che si trovino in comuni la cui popolazione, secondo l’ultimo censimento, sia inferiore a 10.000 abitanti, mentre per quelli con almeno 10.000 abitanti il canone deve essere compreso all’interno di fasce di oscillazione stabilite con accordi tra i rappresentanti dei proprietari e degli inquilini del comune.

In mancanza di tali accordi, si applica il decreto ministeriale del 10 marzo 2006, secondo il quale vanno utilizzate le corrispondenti fasce di oscillazione previste dai medesimi accordi proprietari-inquilini conclusi nel comune demograficamente omogeneo più vicino, anche se in altra regione.

L’esigenza transitoria – che può essere tanto del locatore quanto del conduttore – deve essere espressamente indicata (cd. “clausola di transitorietà”) e dimostrata per iscritto (p.es., con riferimento al conduttore, un contratto di lavoro a termine da eseguirsi nella zona ove si trova l’immobile), allegando la relativa documentazione al contratto di locazione.

4) Il contratto per studenti universitari.

5) Il contratto a uso turistico, la cui durata non può superare i 30 giorni.

Considerate le esigenze rappresentate dal lettore nella domanda – in particolare quella relativa alla gestione degli appartamenti esclusivamente per il periodo che va da giugno a settembre – si sconsiglia, tra i contratti sopra elencati, quelli indicati ai nn. 1, 2, 4 e 5, mentre appare preferibile la stipula di un contratto transitorio.

Per quanto concerne le spese di registrazione del contratto, una buona opzione è rappresentata dalla cedolare secca. Si tratta di una somma che – con riferimento al reddito derivante dalla locazione – sostituisce l’Irpef, le addizionali locali, l’imposta di registro (2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità) e l’imposta di bollo (€ 16 ogni 100 righe del contratto).

L’importo da versare a titolo di cedolare secca è pari al 21% del canone di locazione annuo concordato tra le parti, mentre le aliquote ridotte del 10% (per il 2017) e del 15% (a partire dal 2018) sono previste soltanto per la locazione di immobili con carenza di disponibilità abitativa o ad alta tensione abitativa.

Il lettore e il proprietario potrebbero inoltre accordarsi, con riferimento al primo anno di contratto – dove per “anno” si fa riferimento anche al più ridotto periodo di 4 mesi al quale si fa cenno nella domanda – per un comodato d’uso gratuito dell’appartamento, stipulato solo verbalmente. In questo caso, infatti, il lettore non pagherebbe alcun affitto, il proprietario, pur non incamerando il canone, beneficerebbe dei lavori di ristrutturazione realizzati a sue spese e, in mancanza di un contratto scritto, non andrebbe pagata

l’imposta di registro.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Massimo Coppin


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