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Locazione: disdetta del proprietario e pagamento dei cano

16 dicembre 2017


Locazione: disdetta del proprietario e pagamento dei cano

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 dicembre 2017



Vivo in un appartamento in affitto. Il proprietario vuole disdire il contratto di locazione. Devo pagare ugualmente i canoni fino alla scadenza del contratto?

Dopo aver letto il quesito e l’accluso contratto di locazione, prodotto in allegato dal lettore, è possibile dire quanto segue.

Se il proprietario dovesse comunicare al lettore per iscritto la disdetta entro il termine di sei mesi prima della scadenza contrattuale, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione indicata in contratto (così dispone l’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 9 dicembre 1998 in tema di locazioni ad uso abitativo).

Una volta che il proprietario avrà comunicato la propria disdetta entro il termine predetto (almeno sei mesi prima della scadenza), il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, fatta salva la possibilità per il conduttore di esercitare il recesso per gravi motivi ai sensi dell’articolo 3, comma 2, della legge n. 392 del 1978 (si precisa che nel contratto allegato non è previsto un recesso convenzionale cioè per motivi che non siano gravi, ma solo il recesso legale che è quello direttamente disciplinato dalla legge e che è possibile soltanto ove ricorrano gravi motivi).

Se nel caso specifico, quindi, dopo la disdetta del proprietario il lettore avesse intenzione di recedere dal contratto, potrebbe farlo solo ove ricorrano gravi motivi e usando le forme per la comunicazione del recesso previste dalla legge (raccomandata): in questo caso (cioè nel caso di recesso da parte del lettore formalmente comunicato a mezzo di raccomandata con l’indicazione specifica dei gravi motivi che lo giustificano), quest’ultimo sarebbe tenuto comunque a pagare i canoni fino alla scadenza del termine di preavviso di sei mesi anche se lasciasse l’immobile in un momento precedente (così decise la Corte di Cassazione con ordinanza del 6 aprile 2017).

Dunque, riassumendo: dopo la disdetta del proprietario il lettore è tenuto a pagare i canoni fino a scadenza del contratto anche se abbandonasse prima l’immobile.

Se poi vi fossero gravi motivi, egli potrebbe recedere dal contratto nelle forme previste dalla legge e anche dal contratto (invio di raccomandata e indicazione specifica dei gravi motivi).

Infine si chiarisce che l’abbandono dell’immobile di per sé non può essere ritenuto un recesso da parte del conduttore per i seguenti motivi:

– nel caso specifico il recesso è possibile solo per gravi motivi e la legge (articolo 3, comma 2 della legge n. 392 del 1978) e la volontà stessa delle parti indicata nel contratto impongono di comunicare con raccomandata, quindi in forma scritta, il recesso con preavviso di sei mesi (dunque un recesso non scritto, ma tacito, non è consentito);

– nel caso di contratti che per legge debbano obbligatoriamente avere la forma scritta (come sono i contratti di locazione ad uso abitativo ai sensi dell’articolo 1, n. 4, della legge n. 431 del 1998) anche gli atti che hanno lo scopo di estinguere il contratto (come il recesso) devono avere la stessa forma scritta imposta al contratto e cioè quella scritta.

 

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Angelo Forte

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