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Lo sai che? Locazione e morte del locatario

Lo sai che? Pubblicato il 16 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 dicembre 2017

Mio padre era locatario di un appartamento. Ora che è deceduto come prosegue il contratto di locazione?

Alla morte del locatore (cioè del padre del lettore, nel caso specifico) gli eredi gli succedono nel contratto assumendo tutti quanti la veste di locatori.

Gli eredi dell’originario unico locatore sono tenuti al rispetto del contratto di locazione che resta lo stesso e non subisce nessun’altra modifica a seguito della morte del locatore (l’unica modifica è che dalla morte del locatore in poi i locatori sono gli eredi).

Risulta chiaro, perciò, che il canone di locazione, nei rapporti interni tra i locatori, deve essere suddiviso in proporzione alle quote di proprietà (se non vi è un loro diverso accordo).

Ciò premesso, il coerede (che sia anche co–locatore) ha diritto di chiedere, a chi l’abbia percepita, il versamento della quota dei canoni di locazione che gli spetta: si ritiene che tali importi siano soggetti a prescrizione di dieci anni (infatti la prescrizione di cinque anni prevista per tutti i corrispettivi di locazioni è stata ritenuta dalla Corte di Cassazione applicabile solo all’azione del locatore per il pagamento del fitto dal conduttore: Cassazione, sentenza n. 2.936 del 1995).

La richiesta di versamento della quota del canone di locazione fatta dal coerede può quindi riguardare gli importi percepiti fino a dieci anni prima dalla richiesta.

Per quanto riguarda, invece, la richiesta del coerede di ottenere una indennità per il mancato godimento dei beni che formano oggetto della comunione ereditaria (goduti in modo esclusivo da uno soltanto dei coeredi), vi è da dire che se il coerede (cioè il lettore ) è in grado di dimostrare che l’altro coerede si sia opposto alla richiesta di poter godere dell’immobile, allora sarà possibile pretendere dal coerede che ha da solo goduto in via esclusiva dell’immobile una indennità pari a quello che sarebbe il canone di locazione (proporzionato alla propria quota di proprietà) oltre ai danni eventualmente subìti a causa dell’impossibilità di godere dell’immobile; se, invece, il lettore non è in grado di dimostrare di avere ottenuto un rifiuto da parte dell’altro coerede alla sua richiesta di godere dell’immobile, gli potrà spettare solo una indennità da determinarsi in via equitativa dal giudice con riferimento anche ai canoni percepibili dall’affitto del ,locale) senza però la possibilità di pretendere anche eventuali danni (questo è il senso di quello che hanno stabilito le sentenze della Corte di Cassazione n. 24.647 del 3 dicembre 2010 e n. 20.394 del 2013).

La prescrizione, anche in questo caso, è di dieci anni: cioè la richiesta del pagamento dell’indennità potrà riguardare un periodo di tempo non superiore ai dieci anni anteriori alla richiesta (chiaramente la prescrizione deve essere eccepita dal soggetto a cui la richiesta viene indirizzata: per spiegare meglio è chi riceve la richiesta di pagamento a dover dire che non è tenuto a pagare somme relative a periodi più lontani di oltre dieci anni oltre a dover, se ve ne siano motivi, contestare di dover pagare anche tutto il resto).

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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