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Lo sai che? Incremento di superficie dell’immobile: come calcolare i millesimi

Lo sai che? Pubblicato il 19 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 dicembre 2017

Ho deciso di incrementare la superficie della mia villetta in modo da ricavarne 5 appartamenti nel mio stesso condominio. Come si calcolano i valori millesimali?

Dal quesito è possibile dedurre che la villetta la cui superficie il lettore ha incrementato fa parte del condominio considerato che anche il suo valore proporzionale (cioè i suoi millesimi) sono inclusi nelle tabelle millesimali utilizzate per ripartire fra i condomini le spese relative alle parti comuni.

Ciò premesso, l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce in quali casi e con quali modalità si possa procedere a modificare le tabelle millesimali in vigore.

Innanzitutto va detto che le tabelle possono sempre essere modificate se tutti i condomini sono d’accordo nella opportunità della modificazione. Invece nei casi indicati ai numeri 1) e 2) del primo comma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile la modificazione delle tabelle è possibile con la maggioranza stabilita nell’articolo 1136, secondo comma, del codice civile (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Pertanto nel caso specifico, cioè di incremento di superfici (che tra l’altro ha comportato anche un incremento del numero delle unità immobiliari in quanto si è proceduto ad una divisione in cinque unità distinte della originaria unica unità), può ricorrere l’ipotesi prevista dal n. 2) dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile se, proprio per effetto dell’incremento di superficie risulterà alterato per più di un quinto il valore millesimale della stessa unità immobiliare.

Occorre precisare che per verificare se il valore della villetta è cresciuto più o meno di un quinto, non basta calcolare di quanto si è incrementata la superficie in metri quadri.

Infatti, il valore proporzionale di ogni singola unità immobiliare (cioè i suoi millesimi) non viene calcolato soltanto sulla base della superficie in metri quadri, ma in base ad una serie di molteplici parametri e valori per cui al termine dei calcoli può capitare che il valore proporzionale può essere cresciuto più di un quinto anche se la superficie in metri quadri non è cresciuta di oltre un quinto.

I tecnici del settore infatti (geometri, architetti e ingegneri) quando redigono le tabelle millesimali di un complesso condominiale e attribuiscono ad ogni unità immobiliare il suo valore millesimale applicano usualmente i criteri indicati nella Circolare del 26 marzo 1966 n. 12.480 del Ministero dei lavori pubblici (il tecnico non è vincolato ad applicare i criteri indicati in questa circolare potendo utilizzare parametri diversi che, ovviamente, dovrà illustrare nella relazione di accompagnamento alle tabelle millesimali).

In sintesi, una volta calcolata la superficie reale della singola unità immobiliare (dalla superficie reale è esclusa la superficie a parcheggio e i giardini, se comuni), il tecnico incaricato procede a moltiplicare la superficie così ottenuta per alcuni coefficienti di riduzione o di aumento che modificano i metri quadri di partenza in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie. Quindi ciò che il tecnico fa quando redige le tabelle millesimali è trasformare la superficie reale in

metri quadri dell’unità immobiliare in valori virtuali (millesimali) moltiplicando la superficie reale per alcuni coefficienti.

Di solito i coefficienti di riduzione o di aumento che vengono utilizzati sono i seguenti:

– coefficiente di destinazione (se nell’edificio sono presenti unità classificate in diverse categorie catastali è chiaro che quelle con una classificazione di maggior pregio riceveranno un coefficiente di moltiplicazione in aumento rispetto alle altre);

– coefficiente di utilizzazione (che tiene conto della destinazione d’uso delle singole unità immobiliari);

– coefficiente di altezza (si applica se le unità immobiliari dovessero avere differente altezza);

– coefficiente di orientamento (che tiene conto cella diversa esposizione al sole delle unità immobiliari);

– coefficiente di esposizione e di prospetto (che tiene conto delle differenti vedute delle singole unità immobiliari: ad esempio viste panoramiche o su strade principali ecc.);

– coefficiente di piano (che tiene conto della quantità di luce che penetra nelle unità immobiliari anche a seconda dell’altezza dei piani).

Applicati alla superficie reale i diversi coefficienti appena indicati, essa si trasforma in una superficie virtuale cioè nel valore in millesimi attribuito alla unità immobiliare.

È preferibile, poi, non entrare in dettagli ancora più specifici in questa sede (cioè ad esempio indicando tutti i coefficienti applicabili) in quanto ciò che è bene rendere chiaro è che il calcolo dei valori millesimali non si basa soltanto sulla superficie in metri quadri ma su complessi calcoli che tengono conto di tutta una serie di fattori e coefficienti e, soprattutto, di come l’unità immobiliare si è trasformata a seguito dell’incremento di superficie per ciò che attiene all’esposizione, all’orientamento, all’altezza ecc. Da quello che è stato appena illustrato si ricava quindi che non si può dire con certezza che, siccome l’incremento di superficie è inferiore ad un quinto, anche l’incremento del valore proporzionale della unità immobiliare (cioè l’incremento dei millesimi) sia anch’esso inferiore ad un quinto.

Per fornire una risposta certa, quindi, l’unica soluzione è quella di incaricare un tecnico perché effettui il ricalcolo dei valori millesimali di tutto l’edificio condominiale per verificare se alla villetta di proprietà del lettore si debba attribuire un valore millesimale incrementato di più di un quinto rispetto alla situazione precedente all’esecuzione dei lavori.

D’altra parte, pare abbastanza chiaro che l’incarico ad un tecnico debba comunque essere dato perché, a seguito del frazionamento della villetta, devono comunque essere individuati i valori millesimali precisi da attribuire alle cinque unità immobiliari ricavate dalle divisioni dell’originaria villetta.

Infatti non è detto che i cinque nuovi appartamenti abbiano un identico valore proporzionale e quindi potrebbero anche avere un valore in millesimi diverso l’uno dall’altro (tenuto conto, si ripete, che la procedura per attribuire un valore millesimale ad una unità immobiliare non si basa soltanto sulla superficie in metri quadri, ma anche su una serie di altri fattori quali sono quelli indicati in precedenza).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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