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Come recuperare un immobile occupato dal fratello

19 dicembre 2017


Come recuperare un immobile occupato dal fratello

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 dicembre 2017



Mia sorella occupa da 3 anni, senza il mio consenso, un locale sopra la casa di mia madre e che mi stavo prodigando a vendere. L’immobile è ancora intestato in catasto a mia madre e risulta non abitabile.

I miei genitori erano in comunione dei beni e mio padre è venuto a mancare una decina di anni fa. Come posso agire per avere la parte che mi spetta?

Nel rispondere al quesito è innanzitutto necessario dire che occorre verificare, nell’atto di acquisto del locale indicato nel quesito, se nell’atto stesso quell’immobile sia stato escluso dalla comunione dei beni dei coniugi.

Se dall’atto di acquisto non dovesse risultare la esclusione dalla comunione, vorrebbe dire che il locale faceva parte della comunione dei coniugi per cui, in tal caso, il consiglio successivo che si offre al lettore è quello di verificare attraverso una visura ipotecaria (che è diversa dalla visura catastale), da richiedere presso la ex Conservatoria dei registri immobiliari, chi risulti essere proprietario del locale indicato nel quesito.

La visura ipotecaria, però, potrebbe ancora dare l’indicazione non aggiornata della proprietà se non sia stata mai fatta la dichiarazione di successione relativa alla morte del padre del lettore.

La dichiarazione di successione infatti (che va fatta entro dodici mesi dalla morte della persona della cui successione si tratta) viene trascritta presso la Conservatoria a cura dell’Agenzia delle Entrate a cui la dichiarazione di successione deve essere presentata: se la dichiarazione di successione fosse stata presentata oggi, effettuando una visura ipotecaria, la proprietà del locale risulterebbe intestata alla madre del lettore e agli altri eredi legittimi di suo padre (il lettore e sorella).

Fatta questa necessaria premessa, si aggiunge che:

1) se la dichiarazione di successione non è mai stata presentata, si consiglia al lettore:

  1. a) di regolarizzare la sua posizione e quella dei suoi coeredi presso l’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle imposte di successione e delle altre connesse, se dovute,
  2. b) e, inoltre, prima di procedere ad una divisione giudiziale (o anche contrattuale, cioè concordata con gli altri eredi senza ricorrere al giudice) di regolarizzare anche la posizione relativa alla intestazione della proprietà degli immobili (del locale di sgombero e degli altri immobili) presso la Conservatoria dei registri immobiliari (se infatti il lettore procederà a chiedere una divisione al giudice o anche se verrà concordata con gli altri coeredi una divisione contrattuale, sia la domanda di divisione giudiziale sia l’atto di divisione contrattuale dovrà essere obbligatoriamente trascritto presso la Conservatoria, ma vi saranno senz’altro intralci burocratici se alla Conservatoria non risultasse già precedentemente trascritta o la dichiarazione di successione o l’accettazione espressa dell’eredità del padre da parte degli eredi).

2) solo una volta che la intestazione della proprietà del locale (e degli altri immobili che facevano parte dell’eredità lasciata dal padre del lettore) sia stata regolarizzata presso la Conservatoria dei registri immobiliari, il lettore potrà procedere senza intralci o a verificare se con gli altri eredi sia possibile concordare una divisione dei beni ereditati da suo padre oppure, se fosse impossibile un accordo con gli altri eredi, a chiedere al giudice la divisione giudiziale anche di uno solo degli immobili che facevano parte dell’eredità di suo padre (la Cassazione ha ammesso la possibilità di una divisione parziale, cioè limitata anche a singoli beni ereditari, se tutte le parti presenti in giudizio siano concordi su tale possibilità: sentenza n. 10.220 del 29 novembre 1994).

Per quello che riguarda l’occupazione del locale, il lettore può inviare raccomandata a.r. agli altri coeredi specificando che l’occupazione da parte degli altri coeredi dell’intero locale dovrà considerarsi non consentita o consentita solo previo pagamento di un importo; si consiglia al lettore anche di manifestare per iscritto la sua intenzione di entrare nel locale, di occuparsene attivamente, di disporre delle chiavi (se non le avesse) e di contribuire alle relative spese (mettendo ad esempio a disposizione degli altri eredi le somme necessarie al pagamento delle utenze) e, se è possibile, di entrare nel locale, e tutto questo per evitare che gli altri eredi, prima della divisione, possano usucapire la sua quota.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Angelo Forte

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