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Lo sai che? Immobile da acquistare: la caparra può essere versata dal padre?

Lo sai che? Pubblicato il 24 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 dicembre 2017

Sono in procinto di acquistare un immobile che pagherò in parte mediante mutuo, in parte mediante un aiuto dei miei genitori. Il preliminare avverrà tramite scrittura privata (non procederò alla trascrizione) tra me ed il venditore (soggetto privato), versando una caparra. L’assegno per la caparra può essere emesso da mio padre (poiché la somma giace su di un conto corrente a lui intestato), specificando poi successivamente al rogito le varie modalità di pagamento utilizzate?

Il problema potrebbe sorgere dal punto di vista fiscale in quanto la somma di denaro che il padre del lettore eroga come caparra altro non è che una donazione indiretta.

E, se questa somma non è irrisoria (la valutazione sull’irrisorietà si fonda sulla base delle possidenze del padre del lettore), allora la donazione deve essere fatta tramite atto pubblico, con rogito notarile.

Si rischierebbe, altrimenti, che – dinanzi ad un controllo dell’Agenzia delle Entrate – il lettore subisca una sanzione pecuniaria per aver eluso il fisco.

L’art. 782 del codice civile dispone infatti che la donazione deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità.

Il successivo articolo 783 del codice civile precisa che la donazione di modico valore che ha per oggetto beni mobili è valida anche se manca l’atto pubblico, purché vi sia stata la tradizione.

La modicità deve essere valutata anche in rapporto alle condizioni economiche del donante.

Se, ad esempio, il padre del lettore è milionario, allora la somma versata in caparra di poche migliaia di euro sarà considerata come donazione di modico valore; viceversa, sarà necessario l’atto pubblico.

Il problema è che l’assegno lascia traccia evidente del movimento di denaro e il Fisco ha la possibilità di controllare i movimenti più evidenti, accedendo ad ogni singolo conto corrente.

Diversamente, se il lettore riuscisse a non lasciare traccia di questa donazione (tramite pagamento in contanti), se non con la scrittura privata sottoscritta con il promittente venditore, allora potrebbe stare un pò più tranquillo; anche se, un domani, in caso di controversia, il venditore – divenuto sua controparte – potrebbe sempre produrre in giudizio quella scrittura (o potrebbe essere il lettore stesso necessitato ad esibirla per provare il pagamento).

In questo caso l’atto diverrebbe di pubblico dominio e il Fisco potrebbe procedere ai relativi controlli.

Pertanto, se la donazione non dovesse essere di modico valore, quello che si consiglia al lettore è di procedere con atto pubblico alla donazione, onde evitare spiacevoli sanzioni.

Viceversa, questi potrebbe sempre pagare la caparra con il mutuo e ottenere, magari poco alla volta, le somme da suo padre per il pagamento del residuo debito derivante dall’acquisto dell’immobile.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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