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Lo sai che? Mediatore: quando ha diritto al compenso?

Lo sai che? Pubblicato il 23 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 dicembre 2017

Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile ma poi ne ho comprato un altro. Il mediatore ha diritto in questo caso al compenso?

 La Corte di Cassazione, con sentenza n 7.994 del 2 aprile 2009, precisa che perché sorga il diritto del mediatore al pagamento del compenso provvisionale è innanzitutto necessario (anche se non sufficiente) che un affare sia stato concluso e che l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico, ad esempio sia stato stipulato un contratto.

Tuttavia affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione non è sufficiente che l’affare sia stato concluso, ma è necessario anche che la conclusione dell’affare sia avvenuta per effetto ed a causa dell’intervento del mediatore il quale, cioè, deve aver messo in relazione i contraenti con una attività senza la quale l’affare stesso non si sarebbe concluso (come insegna la Corte di Cassazione con sentenze n. 15.880 del 2010 e n. 23.842 del 2008).

In particolare, l’insegnamento della Suprema Corte chiarisce che il diritto del mediatore al compenso sorge tutte le volte in cui tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare vi sia un rapporto di causa – effetto non necessariamente diretto ed esclusivo, ma comunque tale che se anche il mediatore non intervenga in tutte le fasi delle trattative e nella stipula del contratto, comunque si debba ritenere che senza il suo intervento e la sua opera il contratto non sarebbe stato concluso (Cassazione, sentenza n. 3.438 dell’8 marzo 2002).

A chiarimento definitivo (e come logica conseguenza della impostazione descritta nelle precedenti sentenze appena citate), interviene altra sentenza della Corte di Cassazione (la n. 16.157 dell’8 luglio 2010) secondo cui il diritto al compenso del mediatore non sussiste quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore.

In altri termini, se nel caso specifico la conclusione dell’affare è avvenuta sulla base di iniziative e trattative nuove e sulla base di condizioni nuove e differenti rispetto a quelle che erano alla base dell’attività del mediatore che mise inizialmente in contatto il lettore e la controparte, ebbene nessun compenso spetterà al mediatore.

Se quest’ultimo, poi, dovesse ricorrere al giudice per costringere il lettore a versargli la pretesa provvigione, occorre precisare che toccherà al mediatore dimostrare al giudice che il suo contributo fu necessario per la conclusione dell’affare.

Ma questa prova non potrà essere raggiunta semplicemente dimostrando che fu lui a mettere in contatto le parti o che lui accompagnò l’acquirente a visitare l’immobile o che l’acquirente si era più volte recato presso la sede del mediatore o che vi erano trattative in corso fra le parti e da lui mediate che poi, invece, ed autonomamente avrebbero raggiunto l’accordo.

Queste prove non basterebbero per ottenere dal giudice la condanna del lettore al pagamento della provvigione.

Il mediatore, invece, dovrà dimostrare in modo rigoroso e specifico che senza la sua attività mediatrice il contratto non si sarebbe potuto concludere.

È perciò evidente che se la stipula del contratto tra il lettore e la controparte è avvenuta sulla base di diverse valutazioni e di presupposti economici differenti rispetto a quelli discussi nel corso delle trattative svoltesi con la mediazione dell’agente (ad esempio sulla base di un prezzo differente rispetto a quello oggetto degli incontri durante il periodo di intervento del mediatore) nessun compenso spetterà al mediatore, come pure nessun compenso spetterà a quest’ultimo se fosse dimostrato che l’attività del mediatore fu di ostacolo al proseguimento delle trattative con la controparte durante il periodo in cui le trattative si svolsero con l’ausilio dell’attività del mediatore.

A rafforzare tutto ciò vi è anche il non trascurabile dettaglio che l’attività di mediazione si era svolta con riferimento ad uno specifico immobile del tutto diverso da quello oggetto del preliminare oggi concluso dal lettore.

Infine, si tenga conto che il diritto alla provvigione del mediatore si prescrive (se esistente), ai sensi dell’articolo 2950 del codice civile, in un anno che decorre dalla conclusione dell’affare oppure, se la conclusione dell’affare gli è stata dolosamente nascosta, dalla data in cui egli ha notizia della vendita o dell’atto che costituisce la conclusione dell’affare sempre che vendita e/o altro atto gli furono

effettivamente e dolosamente nascosti.

Si segnala che la Cassazione (sentenza n. 2.030 del 29 gennaio 2010) ha precisato che non costituisce occultamento doloso non aver segnalato al mediatore la conclusione dell’affare e nemmeno, di per sé, la mancata registrazione o trascrizione del contratto: ciò vuol dire che il diritto del mediatore alla provvigione (ammesso che esista) si prescrive in un anno che comincia a decorrere dalla conclusione

dell’affare (cioè ad esempio dalla stipula del preliminare) anche se la parte non comunicò al mediatore di aver stipulato il preliminare ed anche se il preliminare non fu registrato o trascritto.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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