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Casa in eredità: quante tasse si pagano?

17 dicembre 2017


Casa in eredità: quante tasse si pagano?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 dicembre 2017



Successione: quanto si paga a titolo di imposte sugli immobili ricevuti con l’eredità. Le aliquote e i casi.

Si è aperta la successione di un tuo genitore. Tra i beni presenti nell’eredità c’è una casa. Si tratta di un immobile del valore di poche centinaia di euro che dovrete dividere tu e tuo fratello. Vorresti però sapere quanto andrai a pagare di tasse visto che, al momento, non disponi di molti soldi. Peraltro c’è anche la parcella del notaio da corrispondere e visto che lo Stato, in questi casi, non fa sconti sei piuttosto preoccupato. Per stabilire quante tasse si pagano sulla casa in eredità ti consiglio di leggere questo articolo che ti guiderà, in modo semplice e veloce, all’interno di un meccanismo che può sembrare, a prima vista, destinato solo a commercialisti e tecnici del settore. Si tratta, invece, di calcoli agevoli che si possono eseguire con una calcolatrice. Certo è che, per evitare di commettere errori e non rischiare successivi accertamenti, è sempre bene affidare le pratiche di successione a un professionista con esperienza nel settore.

Prima di stabilire quante tasse si pagano sulla casa in eredità, facciamo una veloce premessa sulle cosiddette imposte di successione. La legge stabilisce che «sul trasferimento di beni e diritti per causa di morte è dovuta l’imposta di successione». Questa imposta si applica sul valore netto dell’intera massa patrimoniale trasmessa dal defunto agli eredi. Questo significa che vanno detratti i debiti. Ad esempio, se nell’eredità c’è una casa che vale 200mila euro ma i debiti lasciati dal defunto ammontano ad 80mila euro, le tasse sull’eredità si applicano solo su 20mila euro.

Tra i beni tassabili ricevuti in eredità vi rientrano tutti gli immobili di qualsiasi genere: i fabbricati (case, negozi, magazzini, capannoni, altri immobili strumentali) e i terreni agricoli edificabili. Si può trovare la rendita catastale eseguendo una comunissima visura immobiliare presso l’Agenzia delle entrate.

Quando in una eredità ci sono case o altri immobili, va sempre fatta la dichiarazione di successione. È con questo atto che si mette al corrente il fisco della trasmissione, dal patrimonio del defunto a quello degli eredi, di una casa, di un terreno, ecc. Ed è proprio con la dichiarazione di successione che si regolarizza il conto con il fisco senza ulteriori obblighi successivi (ad esempio con la dichiarazione dei redditi).

Dunque, il valore degli immobili non sfugge mai al calcolo del valore della massa ereditaria. Tuttavia l’imposta di successione non si paga sempre. Anche se (in presenza di immobili nell’eredità) è obbligatorio fare la dichiarazione di successione ci sono numerosi casi in cui l’imposta sulle successioni non è dovuta. La legge prevede infatti delle «franchigie»: è solo al superamento di queste che si devono versare le tasse. Inoltre, superata la franchigia, l’imposta sulla successione non è sempre uguale ma varia a seconda del grado di parentela tra il defunto e gli eredi: tanto più è stretto tanto inferiori sono le imposte. Ciò al fine di preservare i passaggi di proprietà all’interno della stessa famiglia e non costringere i parenti più stretti a rinunciare ai beni del defunto solo per causa di una tassazione troppo elevata.

Vediamo dunque quante tasse si pagano sull’eredità:

  • se l’eredità passa da genitore a figlio, si paga un’imposta pari al 4% del valore dell’eredità, solo per la parte che eccede 1milione di euro (cosiddetta «franchigia»);
  • se l’eredità passa da un coniuge all’altro, si paga un’imposta pari al 4% del valore dell’eredità solo per la parte che eccede 1milione di euro;
  • se l’eredità passa tra fratelli e sorelle, si paga un’imposta pari al 6% del valore dell’eredità, solo per la parte che eccede 100mila di euro;
  • se l’eredità passa tra altri parenti fino al 4° grado, si paga sempre un’imposta pari al 6% del valore dell’eredità, senza franchigie;
  • se l’eredità passa tra affini in linea retta o affini in linea collaterale fino al 3° grado, si paga sempre un’imposta pari al 6% del valore dell’eredità, senza franchigie;
  • in tutti gli altri casi si paga un’aliquota pari all’8% senza franchigie.

Tuttavia l’imposizione fiscale sugli immobili che cadono in eredità non si ferma qui. Oltre all’imposta sulla successione, quanto si tratta di trasferimento in eredità di immobili si pagano anche l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, il che va ad appesantire il carico tributario. Infatti, gli immobili ereditati scontato una tassa del 3% a titolo di imposte ipotecarie e catastali, come se gli eredi acquistassero l’immobile: queste imposte non rientrano nella franchigia. In più non c’è nessuno “sconto” per gli immobili eventualmente gravati da ipoteca (mutuo). L’erede può al limite detrarre la quota di mutuo che veniva detratta dal defunto dalla dichiarazione dei redditi annuale, ma solo e si tratta di prima casa anche per lui. Dunque se nel patrimonio del defunto sono compresi fabbricati e terreni, si devono versare le imposte ipotecarie e catastali che l’erede deve calcolare in base al valore catastale dell’immobile.

Calcolo del valore catastale

Il calcolo del valore catastale, necessario a definire le tasse sulla casa in eredità, si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la casa;
  • 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);
  • 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;
  • 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Il valore catastale per i terreni edificabili si calcola moltiplicando per 90 il reddito dominicale (il reddito fondiario che remunera la proprietà) rivalutato del 25%.

È possibile usufruire delle agevolazioni prima casa sul pagamento di queste imposte. Se uno degli eredi intende abitare come prima casa l’immobile ricevuto in successione e sono presenti i requisiti previsti della legge sulla prima casa (l’immobile non deve essere di lusso, deve essere ubicato nel Comune di residenza, ecc.) invece di pagare il 3% pagherà una cifra forfettaria non inferiore a 200 euro.

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