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Affitto: il preavviso per la morte del coniuge

22 dicembre 2017


Affitto: il preavviso per la morte del coniuge

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 dicembre 2017



Abito da sola da due anni. Mio padre è deceduto un mese fa. Viveva in affitto con mia madre, che ha solo una pensione di € 500 e che perciò ha deciso di recedere dal contratto di locazione e venire a vivere da me. Cosa rischia se non da un preavviso al proprietario e se non fosse in grado di pagare tutto il dovuto?

Nel rispondere al quesito occorre innanzitutto dire che la legge n 392 del 1978 all’articolo 6 stabilisce che in caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge (al quale viene equiparato, in base alla sentenza della Corte Costituzionale n. 404 del 1988, il convivente more uxorio, cioè il compagno di vita non legato da vincolo matrimoniale), gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

Nel caso specifico, sulla base dei dati forniti nel quesito, poiché la lettrice non era abitualmente convivente con suo padre alla data del suo decesso, mentre lo era sua madre, solo sua madre aveva diritto a succedere al padre della lettrice nel contratto di locazione e di tale diritto la madre si è avvalsa proprio esercitando il diritto di recesso (con l’invio della disdetta). Con il recesso ed il conseguente preavviso, la madre è obbligata a corrispondere i canoni di locazione e gli altri oneri annessi (compresi quelli condominiali) per tutta la durata del periodo di preavviso a meno che non si raggiunga un accordo con il locatore per ridurre il termine di preavviso.

Si tenga conto che le modalità e le condizioni del recesso del conduttore:

  • – possono essere previste nel contratto (nel qual caso il recesso può essere esercitato dal conduttore alle condizioni specificate nel contratto anche per quello che riguarda la durata del periodo di preavviso);
  • – o, in assenza di specifica clausola contrattuale, è sempre esercitabile alle condizioni stabilite dall’articolo 4 della legge n. 392 del 1978 (cioè ove sussistano gravi motivi e con un preavviso di almeno sei mesi).

In entrambi i casi, comunque, è sempre possibile ridurre il termine di preavviso con l’accordo del locatore.

Fatta questa premessa, è chiaro che se la madre della lettrice non dovesse essere in grado di onorare i propri impegni con riferimento sia al canone di locazione sia agli oneri annessi, il proprietario potrà ricorrere al rimedio del decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei relativi importi.

Se il debito per canoni e oneri si riferisse esclusivamente al periodo successivo alla morte del padre della stessa, esso sarebbe esclusivamente un debito della madre (la lettrice infatti non è conduttrice dell’immobile) e, pertanto, qualora la madre non fosse in grado di corrispondere il dovuto al proprietario nemmeno dopo la notifica del decreto ingiuntivo, correrebbe il rischio di subire:

  • – o un pignoramento mobiliare (cioè l’accesso, nel luogo dove la madre risiede, di un ufficiale giudiziario per pignorare beni mobili di proprietà della madre che verrebbero messi all’asta per consentire al creditore di soddisfarsi sul ricavato della vendita di questi beni);
  • – e/o un pignoramento della pensione (la pensione è pignorabile direttamente presso l’ente che la eroga solo nella parte che eccede euro 672,10 circa: ciò vuol dire che se la pensione non supera l’importo di euro 672,10 essa non è pignorabile; se, però, la pensione è accreditata su conto bancario o postale intestato al debitore, essa è pignorabile integralmente nella parte che supera l’importo di euro 1.344,21 se l’accredito è avvenuto prima del pignoramento, mentre per gli accrediti della pensione sul conto avvenuti in epoca successiva alla data del pignoramento, essa è pignorabile nella misura che eccede l’importo pari ad euro 672,10).

Questi sono i rischi che corre la madre della lettrice tenendo conto degli elementi forniti in quesito (titolarità di pensione di euro 500,00): se la madre riuscisse a lasciare l’immobile con anticipo sui sei mesi di preavviso si potrebbe tentare di ottenere dal proprietario una rinuncia al pagamento di tutti i sei mesi dovuti e, magari, anche accordarsi sulla compensazione del credito del proprietario per canoni e oneri con il credito della madre alla restituzione del deposito cauzionale (se esso fu corrisposto all’atto della stipula del contratto).

Un accordo di questo tipo andrebbe chiaramente redatto per iscritto (messo, cioè nero su bianco) per renderlo il più chiaro e trasparente possibile.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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