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Lo sai che? Se la ditta di ristrutturazioni viola la proprietà privata

Lo sai che? Pubblicato il 23 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 dicembre 2017

Possiedo una villetta a schiera su 2 livelli in un complesso formato da 5 villette. I condomini hanno deciso di compiere lavori di ristrutturazione ed io, pur se in disaccordo, ho pagato la rata alla ditta incaricata. Mi sono assentato da casa per pochi giorni e al mio rientro la ditta, senza preavviso, entrando dal mio giardino privato aveva montato impalcature che bloccavano tutte le persiane anche quella che rende possibile l’accesso al giardino. Ciò ha impedito di areare casa e far filtrare luce.  La ditta non ha commesso una violazione di domicilio? I ponteggi possono arrivare ad impedire l’apertura di persiane in tutta una casa? I lavori dureranno circa 3 o 4 mesi.

La risposta ai quesiti si trova nell’articolo 843 del codice civile: “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità. Il proprietario deve parimenti permettere l’accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l’accesso consegnando la cosa o l’animale”.

Pertanto, le condizioni alle quali il codice civile subordina l’accesso al fondo ai sensi dell’art. 843 (il cui obbligo di concessione in capo al proprietario vicino non si qualifica come diritto di servitù) sono:

  1. il fine di costruire o riparare un muro od altra opera propria del vicino o comune;
  2. la necessità dell’accesso per eseguire i lavori.

Ora, partendo dal primo quesito, essendo i lavori approvati dal condominio a maggioranza, il lettore (unico a contrasto) poco avrebbe potuto fare per impedire la decisione.

Una volta ottenuta quella delibera sui lavori, i condomini hanno presumibilmente appaltato le commissioni ad una ditta con la quale hanno concordato la data di inizio della ristrutturazione.

Di sicuro, essendo interessata un’area privata (quella del lettore), era doveroso (e anche conveniente per loro) avvertirlo dell’incombenza di quei lavori, anche al fine di permettergli di organizzare tutto quanto e a loro di trovare la situazione spianata.

Il preavviso, tuttavia, riguarda un questione di educazione civica; non potendosi opporre a quell’accesso, il lettore avrebbe comunque dovuto lasciare il passaggio agli addetti ai lavori.

La questione è un’altra: vi era la necessità di montare il ponteggio all’interno del giardino del lettore? O era possibile provvedere ai lavori di ristrutturazione con altro metodo?

Per rispondere alle suddette domande, occorrerebbe procedere alla valutazione complessiva e articolata dello stato dei luoghi, poiché la norma richiede di verificare se la soluzione prescelta dai condomini sia l’unica possibile con minor sacrificio per tutte le parti interessate (così ha disposto anche la Cassazione con sentenza n. 3494/75).

Solo laddove si riuscisse a dimostrare, anche con un geometra, che quel ponteggio poteva essere montato senza interferire sulla proprietà del lettore, allora questi potrebbe reclamare l’illecita condotta di quell’impresa e, conseguentemente, far spostare tutto il ponteggio.

Il secondo quesito è strettamente legato al primo: anche qui occorre verificare la necessità di quel ponteggio all’interno del giardino del lettore.

Ovviamente, nel caso in cui dovesse dimostrarsi che l’occupazione sulla proprietà di quest’ultimo era necessitata, allora si non potrebbe reclamare granché se non dimostrando, sempre con un geometra e/o un ingegnere di fiducia, che quel ponteggio poteva essere montato in modo tale da interferire in minor modo con i suoi diritti di veduta e di accesso.

Diversamente, un risarcimento per gli inconvenienti subiti, quali la non apertura delle persiane, la mancanza di luce, la polvere, un accesso difficoltoso alla casa, non sarebbe riconosciuto (sul punto si è pronunciato il Tribunale di Roma in data 10.12.2007); viceversa, sarebbe riconosciuto al lettore un indennizzo per i danni materiali subiti, come la rottura di una parte muraria o di beni di sua pertinenza.

Tanto premesso, quello che si consiglia al lettore è di verificare con un professionista edile la necessità o meno di quel tipo di ponteggio, e di quel tipo di sistemazione all’interno del suo giardino.

Nel caso in cui dovesse ottenere un parere positivo, il lettore potrebbe inviare una diffida alla ditta appaltatrice affinché rimuova o sposti l’impalcatura; nel caso in cui la diffida non dovesse sortire alcun effetto, dovrebbe passare alle vie legali, con un ricorso d’urgenza al fine di tutelare i suoi diritti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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