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Prelazione dell’acquirente di immobile sul pignoramento del venditore

23 dicembre 2017


Prelazione dell’acquirente di immobile sul pignoramento del venditore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 dicembre 2017



Il costruttore del palazzo ha subito un pignoramento. Ho firmato un compromesso per l’acquisto su carta. Vorrei sapere se posso essere preferito rispetto ad eventuali aggiudicatari dell’asta.

In generale il diritto di prelazione ha lo scopo di consentire, a chi si trovi nelle condizioni previste dalla norma, di essere preferito ad altri soggetti nell’acquisto di un bene.

Nel caso specifico, il diritto di prelazione previsto dall’articolo 9 della legge n. 122 del 2005 attribuisce all’acquirente di un immobile da costruire il diritto di essere preferito, rispetto al soggetto che si sia aggiudicato l’asta giudiziaria, nell’acquisto dell’immobile stesso che sia stato sottoposto a vendita forzata.

In sostanza, il diritto di prelazione potrà essere esercitato dal lettore solo se la prossima vendita senza incanto avrà esito positivo e vi sia qualcuno che si aggiudicherà l’immobile.

La legge, infatti, prevede che “l’autorità che procede alla vendita dell’immobile provvede a dare immediata comunicazione all’acquirente, con atto a mezzo di ufficiale giudiziario, delle definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall’adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l’invito ad esercitare la prelazione”.

Ricapitolando: se alla prossima vendita (o nei successivi tentativi di vendita disposti dal giudice) ci sarà qualcuno che si aggiudicherà l’immobile, il giudice o il delegato alla vendita avranno l’obbligo di comunicare al lettore, entro dieci giorni dall’adozione del provvedimento, il prezzo e tutte le altre condizioni di vendita alle quali l’aggiudicatario dell’asta si è detto disposto ad acquistare l’immobile.

Quando il lettore avrà ricevuto questa comunicazione dal giudice o dal delegato alla vendita, avrà poi dieci giorni per esercitare il suo diritto di prelazione dichiarando se intende acquistare l’immobile al prezzo ed alle condizioni indicate nella comunicazione che gli sarà stata inviata (cioè alle stesse condizioni alle quali si è detto disposto ad acquistare chi si è aggiudicato l’immobile durante la vendita senza incanto).

Se il lettore risponderà entro dieci giorni dichiarando di voler esercitare il suo diritto di prelazione, l’immobile sarà trasferito in proprietà ad egli stesso (e non a chi se l’era aggiudicato all’asta).

Come si può notare, quindi, per esercitare il diritto di prelazione è necessario che la vendita forzata si svolga e che ci sia qualcuno che si aggiudichi l’asta: solo in questo caso, infatti, il lettore potrà esercitare il suo diritto di prelazione, cioè il suo diritto di essere preferito (a parità di condizioni) rispetto al soggetto che si è aggiudicato l’immobile nella vendita all’asta.

Se, invece, la vendita forzata non dovesse avere esito positivo, se cioè nessuno si aggiudicherà l’immobile perché tutte le aste andranno deserte e non ci saranno offerte, la procedura esecutiva sarà dichiarata estinta dal giudice e, perciò, l’immobile rimarrà di proprietà del debitore (cioè del costruttore) e il lettore per acquistarlo dovrà invece seguire l’altra via che già sta percorrendo (cioè l’azione dinanzi al giudice per ottenere sentenza che gli trasferisca la proprietà dell’immobile ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile).

Ad oggi, quindi, il diritto di prelazione del lettore non è stato in nessuna maniera compromesso o danneggiato né dal giudice né dal notaio.

Infatti, come sopra si diceva, il lettore potrà esercitare il suo diritto di prelazione solo se e quando ci sarà l’aggiudicazione ed alle condizioni che gli saranno comunicate per iscritto dal giudice (o dal delegato alla vendita) entro dieci giorni dal momento in cui il provvedimento del giudice sarà stato predisposto.

Se, invece, la vendita forzata dell’immobile avrà esito negativo (e quindi nessuno si aggiudicherà l’immobile), il diritto di prelazione non sarà esercitabile perché la procedura esecutiva sarà dichiarata estinta, il pignoramento sull’immobile sarà cancellato e il lettore in quel caso potrà, se la sentenza di appello confermerà quella di primo grado, diventare proprietario in base alla sentenza che chiuderà il giudizio dallo stesso iniziato ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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