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Ladri in casa in affitto: chi paga i danni?

18 Dicembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Dicembre 2017



Hai subito un furto nell’appartamento in cui vivi in affitto, ti stai quindi chiedendo di chi è la responsabilità e chi pagherà i danni: ecco le risposte

Ci siamo trasferiti in città per accettare un lavoro, ma non siamo ancora in grado di acquistare un nido tutto nostro, così dobbiamo accontentarci di vivere in affitto. Ma si sa la città ha i suoi pericoli. Tra i tanti quello dei topi d’appartamento, pronti a colpire quando meno ce lo aspettiamo. Ladri abili a carpire gli orari in cui non siamo in casa, quando stiamo lavorando e, soprattutto d’estate, quando dalla città fuggiamo per raggiungere ben più freschi e rilassanti lidi. Ecco, quello è il momento in cui entrano in azione, con l’unica missione di scassinare porte e finestre e svaligiare il nostro nido provvisorio. Che possa capitare anche a noi lo sappiamo bene, ciò che ci è meno chiaro è: se entrano i ladri in una casa in affitto, chi paga i danni?

Casa in affitto: quali obblighi ha il proprietario?

Mettendo da parte la questione dei tuguri che spesso ci vengono proposti come fossero Regge di Versailles, al solo scopo di massimizzare i profitti, quando si cerca una casa da prendere in affitto si vorrebbe vivere in modo dignitoso, con soggiorni normali e finestrati, impianti elettrici a norma, bagni che non funzionano come un colabrodo. Insomma anche se non è casa nostra vogliamo che il proprietario si preoccupasse metterci a disposizione un appartamento decente. E questo è anche quello che la Legge chiede ai proprietari di case [1], affermando che quando affittano casa hanno il dovere:

  • di consegnare la casa in buono stato di manutenzione
  • di eseguire le riparazioni opportune (ad eccezione di quelle più piccole e modeste, che invece spettano all’inquilino)

E sono obblighi davvero esistenti, anche se a volte per il quieto vivere o per la forte necessità di avere un alloggio, si fa finta di nulla e si lascia correre di fronte ad atteggiamenti menefreghisti dei proprietari di casa. Ricordiamoci che, sempre secondo la Legge [2] un inquilino può anche chiedere la risoluzione del contratto di affitto o eventualmente una riduzione del canone di affitto (nel caso al momento della consegna la casa non sia proprio in buono stato oppure se le riparazioni richieste si prolungano per oltre venti giorni).

Casa in affitto: quali obblighi ha l’inquilino?

Ma così come il proprietario di casa ha doveri inderogabili, allo stesso modo l’affittuario non può esimersi da rispettare i suoi obblighi, da buon inquilino che si rispetti. Può capitare infatti che il proprietario consegni una casa impeccabile dal punto di vista della manutenzione, ma al momento della restituzione (quando l’inquilino se ne va) si ritrovi un immobile distrutto per negligenza e mancanza di rispetto dell’inquilino. A scanso di equivoci allora diciamo che ogni inquilino che prenda una casa in affitto deve per legge [3]:

  • garantire puntualità nel pagamento del canone d’affitto
  • prendere in consegna la casa osservando tutti gli obblighi di diligenza nei suoi confronti (si dice diligenza del buon padre di famiglia, colui che è consapevole dei doveri e dell’importanza delle sue azioni)
  • rispondere personalmente della perdita o del deterioramento della casa che prende in affitto (a meno che non provi di essere completamente estraneo in termini di colpa e che il danno non possa essere imputato a lui)
  • restituire la casa nello stesso stato in cui se l’è ritrovata entrandoci.

Ladri in casa in affitto: di chi è colpa?

Veniamo ora al punto che ci porta a capire chi paga i danni se i ladri entrano in una casa in affitto. Diciamo che per ottenere una risposta dobbiamo porci prima un’altra domanda: se i ladri sono entrati in casa, di chi è la colpa? Distinguere tra caso fortuito e negligenza è fondamentale, perché  da qui che capiremo a chi spetta il pagamento dei danni.

L’inquilino che entra in affitto in una casa, ha il dovere di prendersene cura, è custode di quel bene e responsabile di ciò che accade al suo interno. Ladri compresi. Però con dei limiti.

In linea generale se l’inquilino ha dimostrato negligenza nel prendersi cura della casa in cui vive si prende anche la colpa di un eventuale furto subito.

Ad esempio, caso 1, gli inquilini siamo noi. Usciamo tutte le mattine di casa senza chiudere la porta blindata con tutte le mandate e magari, per far prendere aria alla casa, lasciamo anche aperta a vasistas la porta-finestra del balcone. Sfortunatamente una mattina, mentre siamo a lavoro, i ladri scelgono casa nostra per la loro missione. Così al rientro la sera ci troviamo casa svaligiata con il portone blindato scassinato. Di chi è la colpa di tutto ciò? È nostra. Siamo stati negligenti e non abbiamo tenuto fede al nostro obbligo di bravi custodi della casa che stiamo abitando.

L’esempio opposto, caso 2, gli inquilini siamo sempre noi, ma vivere in città con tutte quelle storie di ladri d’appartamento ci mette ansia e quindi ogni mattina quando usciamo per andare a lavoro, stiamo ben attenti a chiudere tutte le porte dei balconi, tirare già le tapparelle, e chiudere la porta blindata con tutte le mandate. Praticamente utilizziamo tutte le precauzioni e sigilliamo casa. Ma, si sa, le tecniche per scassinare e aprire anche la più sicura delle porte i ladri le conoscono bene, così riescono ad entrare lo stesso e a svaligiarci casa. Di chi è la colpa? In questo caso non si può certo dire che sia nostra. È un caso fortuito.

Ladri in casa in affitto: chi paga i danni?

I due esempi fatti sopra ci restituiscono la risposta generale alla domanda ‘ ladri in casa in affitto: chi paga i danni?’. A seconda della situazione in cui veniamo a trovarci, i responsabili saremo noi e allora sta a noi pagarli, oppure il responsabile sarà il caso (e la sfortuna) e quindi starà al proprietario. Vediamo più in dettaglio in che misura.

Negligenza dell’inquilino

Ci ritroviamo nel caso 1: I ladri entrano in casa perché siamo stati negligenti: non abbiamo rispettato le misure di sicurezza minime, non abbiamo chiuso le porte, non abbiamo attivato l’allarme e la colpa è tutta nostra. Ecco che sta a noi pagare tutti i danni che si verificano.

Siamo noi in dovere di dimostrare che siamo esenti da colpe e in questo non lo siamo neanche un po’. Non siamo stati bravi custodi della casa consegnataci e saremo noi a sborsare i soldi per riparare ciò che i ladri hanno rovinato.

Caso fortuito

Ci ritroviamo invece nel caso 2: siamo bravi inquilini e bravi custodi: rispettiamo sempre tutte le misure di sicurezza: abbiamo chiuso tutte le mandate, attivato l’allarme, chiuso porte e finestre. Noi abbiamo fatto tutto ciò che è in nostro potere per scongiurare il pericolo ladri. Loro però non si fanno fermare dai nostri accorgimenti ed entrano comunque in casa. Nessuna colpa è imputabile a noi e non siamo a noi a rispondere dei danni causati dai ladri. In questa situazione si può dire che è stato un caso fortuito a causare l’ingresso dei ladri in casa. Così tutti i danni alla porta blindata, all’arredo e qualsiasi altra cosa rotta e rovinata di proprietà del padrone di casa, devono essere riparati e sostituiti da lui.

Certo è che sta sempre all’inquilino l’onere di dimostrare che la colpa non è sua [4]. Se riesce a farlo, il proprietario di casa devo metterlo in condizione di riavere una porta nuova, nel caso lo scasso ne abbia compromesso il funzionamento e comunque tutte le riparazioni necessarie che mettano l’inquilino in condizioni di tornare a vivere in sicurezza nell’appartamento.

Tutto questo vale però per i danni provocati alla casa e alle cose di proprietà del padrone di casa, e non agli oggetti che invece appartengono all’inquilino.

Danni limitati

Alla regola generale dei danni pagati in base alla responsabilità (negligenza o caso fortuito), possiamo aggiungere che solitamente nel caso di danni limitati e di semplici riparazioni, queste possono essere fatte dall’inquilino, mentre le riparazioni più importanti e di più grande entità spettano comunque al proprietario.

Ad esempio, se ci sono entrati i ladri nella casa in cui siamo in affitto, e la porta necessita un banale cambio della serratura, questo lo possiamo fare noi come inquilini. Se invece la porta è stata distrutta e deve essere completamente sostituita, allora spetta al proprietario.

note

[1] Artt. 1575-1577 cod. civ.

[2] Artt. 1578-1584 cod. civ.

[3] Art. 1587-1591 cod. civ

[4] Cass. sentenza n. 10126 del 2 agosto 2000

Autore immagine: Pixabay


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2 Commenti

  1. Salve, in merito alle considerazioni fatte in relazione ad un furto con scasso, anche nel caso fortuito non ritengo sia giusto che i danni per la sostituzione di una porta blindata rotta dai ladri sia a carico del proprietario. Si tratta, sostanzialmente, di un incidente, una sfortuna che può capitare a chiunque e a chi capita se ne deve fare carico. Ad esempio, noleggio un’autovettura, la parcheggio regolarmente e al ritorno trovo la portiera sfondata, chi paga? il noleggiatore?, non credo proprio. Quindi, che c’entra il proprietario? se il danno è capitato al custode del bene, qualunque esso sia, lui deve risponderne e se ne deve fare carico!!!!

    1. In merito all’auto, paga l’assicurazione…
      In merito all’abitazione, se la porta/serratura è vecchia o le finestre sono esposte al pericolo di intrusioni e non hanno sbarre protettive, paga il propietario poichè non ha consegnato all’affittuario un appartamento sufficientemente sicuro…
      Saluti

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