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Lo sai che? Spese di manutenzione della caldaia: si trattengono dalla cauzione?

Lo sai che? Pubblicato il 25 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 25 dicembre 2017

Ho dovuto sostenere una spesa di circa 110 euro per la manutenzione della caldaia. Il vecchio conduttore del mio appartamento non ha voluto sostenere la spesa prima di andar via. Devo trattenere la suddetta somma dal deposito cauzionale che sono tenuto a restituirgli? Come devo procedere?

Innanzitutto deve essere precisato che il lettore può addebitare al vecchio conduttore il costo della manutenzione ordinaria a condizione che l’attività di manutenzione che ha fatto effettuare (del costo di euro 110,00) sia un attività che avrebbe dovuto essere effettuata in un periodo nel quale fosse in corso il rapporto di locazione con quel conduttore.

Fatta questa essenziale premessa, va aggiunto quanto segue:

  • – i costi relativi alla manutenzione ordinaria della caldaia ed alla revisione periodica alla quale la caldaia deve essere sottoposta (secondo le indicazioni contenute nel libretto di manutenzione) sono costi che tocca sopportare al conduttore ai sensi degli articoli 1576 e 1609 del codice civile (a meno che non sia previsto nel contratto che debbano essere sopportati dal locatore);
  • – bene il lettore ha fatto a mettere a norma la caldaia prima del subentro del nuovo conduttore in quanto il locatore è responsabile dei danni che dovesse subire il conduttore a causa dei vizi della cosa locata esistenti prima della consegna ma manifestatisi successivamente.

Detto questo, e venendo alle modalità attraverso cui farsi rimborsare il costo della manutenzione della caldaia, va precisato che è altrettanto importante capire se la somma che il vecchio conduttore ha versato all’inizio del rapporto sia stata versata a titolo di caparra o di deposito cauzionale.

Infatti se si trattasse di caparra (cioè di quella somma temporaneamente versata al locatore come impegno per la stipula del contratto) essa, nel momento in cui il contratto viene sottoscritto, deve essere immediatamente restituita al conduttore o trasformata in parte del deposito cauzionale oppure nel primo canone mensile ed è buona norma che della sorte della caparra si faccia esplicita menzione nel contratto (altrimenti si dovrà fare affidamento solo sugli accordi verbali intervenuti in merito tra le parti).

Se, invece, la somma che il conduttore ha versato al lettore fu qualificata in contratto come deposito cauzionale, essa aveva ed ha la finalità di tutelarlo per gli eventuali danni causati dal conduttore e, più generalmente, da ogni possibile suo inadempimento agli obblighi contrattuali.

Se dunque si trattasse effettivamente di deposito cauzionale, il lettore avrebbe il diritto di trattenere quella parte di esso corrispondente alla spesa sostenuta dallo stesso per l’effettuazione della manutenzione periodica che sarebbe spettata al conduttore ma, secondo l’insegnamento della ordinanza n. 3882 del 25 febbraio 2015 della Corte di Cassazione, affinché sia lecita la sua trattenuta il lettore dovrà proporre contemporaneamente un’azione giudiziale per ottenere dal giudice il riconoscimento della correttezza della trattenuta sul deposito da questi effettuata.

In altri termini:

  • – o il lettore restituisce integralmente il deposito cauzionale (cosa che andrebbe fatta all’atto della riconsegna dell’immobile al termine del contratto) e solo dopo richiede la restituzione dell’importo di euro 110,00;
  • – oppure il lettore restituisce il deposito decurtato di euro 110,00 ma, contemporaneamente, avvia un’azione dinanzi al giudice perché il giudice stesso accerti la legittimità della sua trattenuta (cioè accerti che effettivamente l’importo di euro 110,00 di cui si discute doveva essere sopportato dal conduttore).

In termini pratici, poiché è assai probabile che nessuno avvii una causa per un importo di soli 110,00 euro, il consiglio che si fornisce al lettore è il seguente:

– una volta accertato che la somma che fu consegnata dal conduttore all’inizio del rapporto contrattuale fu effettivamente versata a titolo di deposito cauzionale, il lettore deve inviare una raccomandata a.r. per manifestargli la disponibilità a riconsegnargli l’intero importo versato a titolo di deposito e, contemporaneamente, chiedendo anche che lui gli versi l’importo di euro 110,00 dal lettore erogato per la manutenzione della caldaia (allegando la relativa fattura).

Se a questa raccomandata il conduttore non dovesse dare riscontro positivo (nel senso di non rispondere affatto o di rispondere nel senso di non riconoscere di dovere al lettore la somma di euro 110,00), quest’ultimo avrebbe due possibilità:

  • – versare al conduttore l’importo del deposito cauzionale decurtato della somma di euro 110,00 senza avviare contemporaneamente l’azione dinanzi al giudice (azione di cui si diceva in precedenza) e, quindi, attendere l’avvio della causa da parte del conduttore (improbabile, ma possibile) nel caso in cui egli contesti di dovere restituire al lettore quella somma;
  • – versare al conduttore l’importo del deposito cauzionale decurtato della somma di euro 110,00 avviando contemporaneamente l’azione dinanzi al giudice (azione di cui si diceva in precedenza) per far accertare con sentenza che quell’importo doveva essere sostenuto dal conduttore e che, pertanto, era lecito che il lettore lo trattenesse sull’ammontare del deposito da restituire.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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