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Lo sai che? Si può avere una serra in condominio?

Lo sai che? Pubblicato il 19 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 dicembre 2017

Sì all’orto urbano se non altera il decoro e non preclude il pari uso. 

Hai il pollice verde: piante e fiori sono la tua passione. Di recente hai imparato a coltivare anche gli ortaggi sul balcone del tuo appartamento posto al primo piano, realizzando delle vere e proprie micro serre urbane. Ciò però sta creando fastidio ai condomini dei piani superiori: va bene il piccolo giardino domestico, ma lattuga, cavoli e pomodori non hanno la stessa bellezza dei gerani e rischiano di deprezzare la facciata dell’edificio. Così l’amministrazione, per conto degli altri condomini, ti impone di dire addio alla tua coltura biologica. «È casa mia», gli rispondi «e posso coltivare quello che voglio! Del resto tutte le piante sono uguali e non esistono fiori di serie A e fiori di serie B». Chi ha ragione? La Cassazione è scesa stamattina a dirimere la questione [1] chiarendo se si può avere una serra in condomino.

La prima cosa da fare è verificare se il regolamento di condominio vieta ai condomini di esporre vasi, grate, rampicanti e, quindi, anche serre con l’orto domestici. Affinché però una clausola del genere sia valida è necessario che il regolamento sia stato approvato all’unanimità. Il che può avvenire in due casi diversi:

  • regolamento contrattuale: è quello predisposto dal costruttore del palazzo e fatto firmare o accettare a tutti gli acquirenti al momento del rogito dal notaio. In questo caso l’unanimità si raggiunge in momenti differenti e separati tra loro, alla firma dei rispettivi atti di vendita;
  • regolamento condominiale: è quello approvato in assemblea di condominio, alla quale devono partecipare tutti i proprietari, e con il voto favorevole dell’unanimità.

Se il regolamento di condominio non prevede alcun divieto, entra in gioco il diritto di ciascun condomino di utilizzare i propri spazi nella più completa libertà a condizione che non rechi pregiudizio alle parti comuni e che – con riferimento alle opere su balconi, terrazze e finestra – non alteri il decoro architettonico dell’edificio. In altre parole la serra non deve pregiudicare la facciata condominiale. Questa valutazione spetta al giudice nel caso di contrasto tra i condomini. Nel caso di specie, la Cassazione ha confermato la visione del giudice di primo grado secondo cui l’orto posto sul giardinetto del primo piano non costituiva un pregiudizio estetico per il palazzo.

È bene ricordare che, con il termine «decoro architettonico» si intende l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità.

La serra non deve neanche rispettare la distanza minima di tre metri dal piano superiore prevista dal codice civile [2]. Secondo infatti la sentenza in commento non si applica, in ambito condominiale, la disciplina sulle distanze minime delle costruzioni dalle vedute e del regolamento edilizio. L’orto urbano serve ad aumentare la vivibilità dell’appartamento.

Quando si parla di serra bioclimatica si intende, di solito, uno spazio chiuso da vetri e posto, per un lato, in aderenza alla facciata dell’edificio. L’utilizzo del muro perimetrale del palazzo non costituisce illecito perché il codice civile [3] consente a tutti i condomini di far uso delle parti comuni dello stabile a condizione che ciò non impedisca il pari uso da parte degli altri. E nulla esclude che ciascun condomino, sul proprio balcone, costruisca una piccola serra.

Non resta che verificare se la serra chiusa necessiti di permesso di costruire del Comune. Anche in questo caso la risposta è, nella maggior parte dei casi, negativa e il condomino è libero di realizzare l’opera, previa solo la presentazione della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). A riguardo sono però importanti due precisazioni. Innanzitutto è sempre meglio verificare cosa preveda il regolamento urbanistico locale (in esso potrebbero essere posti dei limiti dimensionali per la serra affinché questa non richieda la licenza edilizia). In secondo luogo il Comune non può imporre al proprietario – come condizione per la legittimità della costruzione – di esibire l’autorizzazione dell’assemblea poiché l’amministrazione può solo verificare il rispetto della normativa urbanistica, mentre quella di carattere condominiale è di competenza del giudice.

Nella gran parte dei Comuni, la serra non richiede il permesso di costruire a condizione che:

  • non ha delle dimensioni tali da risultare paragonabile ad un locale abitabile e non presenta alcun impianto di climatizzazione;
  • il volume della serra non eccede il 10% del volume dell’edificio a servizio del quale viene realizzato (percentuale variabile a seconda delle normative locali);
  • è apribile e dotata di sistemi di schermatura per evitare il surriscaldamento estivo;
  • presenta una superficie vetrata pari al 70% della superficie totale.

note

[1] Cass. sent. n. 30528/17 del 19.12.2017.

[2] Art. 907 cod. civ.

[3] Art. 1102 cod. civ.


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