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Lo sai che? Come controllare conti e bilanci del condominio

Lo sai che? Pubblicato il 20 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 20 dicembre 2017

Come verificare l’attività dell’amministratore di condominio, le spese, le entrate e il conto corrente.

La gestione della contabilità del condominio spetta all’amministratore che deve, almeno una volta all’anno, riunire l’assemblea per approvare il bilancio. Peraltro ogni proprietario può prendere visione delle “carte” condominiali ed estrarne copia, chiedendolo direttamente all’amministratore e recandosi presso il suo ufficio. Questo significa che, in qualsiasi momento e senza dover motivare la richiesta, il singolo condominio ha il diritto di visionare fatture e ricevute. L’amministratore non può neanche negare la visione degli estratti del conto corrente condominiale e, se non vi ottempera, l’interessato può rivolgersi direttamente in banca. Il punto però è che non tutti sono dotati delle competenze tecniche per comprendere un bilancio o i registri contabili. In ipotesi poi di condomini particolarmente complessi, la comprensione dei conti diventa più complicata. Nello tesso tempo, però, è solo tramite questa analisi che si può valutare l’operato dell’amministratore, eventuali illeciti (civili o penali) e l’azione di responsabilità o la semplice revoca. Sorge allora il problema: come controllare conti e bilanci del condominio? Esistono diversi strumenti.

Il rendiconto annuale

L’amministratore deve redigere un rendiconto annuale che contenga le entrate e le uscite della cassa, rispecchiando così la situazione patrimoniale del condominio. Il rendiconto deve essere composto da:

  • un registro della contabilità;
  • un riepilogo finanziario;
  • una nota esplicativa della gestione che serve per chiarire il contenuto del rendiconto.

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

La relazione di gestione

Una vera novità, infine, è la relazione di gestione che, attualmente, viene fatta da pochi amministratori, ma è uno strumento utilissimo, soprattutto se allegata alla convocazione dell’assemblea.

La revisione della contabilità condominiale

Uno strumento di controllo dell’operato dell’amministratore è la nomina di un revisore della contabilità condominiale. L’assemblea può – a propria discrezione – nominare, in qualsiasi momento o per più annualità specificate, un revisore, con l’incarico di controllare la contabilità condominiale. Può essere nominato chiunque, anche un condomino; la legge infatti non impone specifici requisiti o titoli professionali ma se la verifica è errata c’è il rischio che questa comporti contenzioni in cui il condominio potrebbe essere soccombente. Ecco perché se la richiesta di revisione contabile è motivata da circostanze che possono dare atto, in futuro, ad un contenzioso, è di fatto opportuno affidare l’incarico ad un terzo professionista (ad esempio un commercialista o un avvocato o, meglio ancora, una figura che racchiuda entrambe le competenze), che possa dare alla propria revisione, il valore di una perizia, eventualmente da esibire nell’ambito del giudizio.

La decisione della nomina di un revisore della contabilità deve essere approvata dalla maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Se non si forma tale maggioranza nulla esclude che la nomina sia fatta solo da alcuni condomini con spese a loro stesso carico.

Nel momento della nomina, l’assemblea indica al revisore le annualità che saranno oggetto del suo controllo. Se nel corso della verifica, dovesse emergere la necessità di ampliare i periodi di indagini sarà necessario che l’assemblea si riunisca ed emetta una nuova delibera con cui autorizzi la revisione di detto periodo.

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Abbiamo detto che la nomina del revisore non deve necessariamente essere condizionata a particolari motivazioni o ad indizi di irregolarità. Essa potrebbe avere anche una funzione preventiva o di semplice accertamento della correttezza della gestione da parte dell’amministratore. La nomina di un revisore può essere anche utile quando viene nominato un nuovo amministratore e quello precedente non ha redatto il bilancio consuntivo.

Genericamente, il compito del revisore del condominio consiste nel valutare il sistema di contabilità adottato dall’amministratore, accertando che sussista:

  • efficienza ed efficacia della gestione;
  • attendibilità della rendicontazione contabile;
  • conformità alla legge e ai regolamenti.

Al termine delle verifiche il revisore redige e presenta all’assemblea una relazione in cui elenca eventuali anomalie o criticità dei conti del condominio (ad es. costi non contabilizzati o contabilizzati ma non documentati, errori nelle ripartizioni condominiali, scorretta riconciliazione bancaria, ecc.).


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