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Villetta: chi paga per il pozzetto e le fogne?

24 dicembre 2017


Villetta: chi paga per il pozzetto e le fogne?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 dicembre 2017



Ho comprato un villino in un complesso condominiale. Non so se devo pagare le spese di manutenzione di pozzetto e sistema idrico e fognario, perché non so se questi vanno considerati parti comuni condominiali. Ho acqua corrente nel mio appartamento, ma non è stato effettuato alcun allaccio al pozzetto e le tubature non scaricano in esso né attingono acqua dal sistema di reti condominiali. L’amministratore sostiene di essere in possesso di documentazione che attesta l’esistenza dell’allaccio. Cosa devo fare?

 La risposta al quesito deve necessariamente partire come premessa generale dall’analisi dell’articolo 1117 del codice civile.

Questo articolo stabilisce che sono oggetto di proprietà comune (cioè sono considerati beni di proprietà dei condomini), se non risulta il contrario dal titolo, anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari ecc. fino al punto di utenza in caso di impianti unitari.

Ciò significa che:

– per capire se nel caso di specie il pozzetto e il sistema idrico e fognario sia un bene condominiale (cioè di proprietà comune fra i proprietari degli immobili che ne usufruiscono) occorre innanzitutto verificare cosa ci sia scritto a questo riguardo nel titolo, cioè nell’atto di acquisto del villino, e ci si dovrà attenere a quello che espressamente sia eventualmente indicato nell’atto di acquisto;

– se invece, con riferimento al pozzetto ed al sistema fognario, nell’atto di acquisto del villino del lettore non sia scritto nulla, allora si applicherà la presunzione stabilita nell’articolo 1117 del codice civile citato e, quindi, il pozzetto ed il sistema idrico e fognario si dovranno considerare di proprietà comune dei proprietari degli immobili a cui il pozzetto ed il sistema fognario servono per raccogliere le relative acque e per distribuire ad essi acqua corrente.

Si tenga presente che la presunzione legale di comproprietà stabilita dall’articolo 1117 del codice civile (fra i proprietari degli appartamenti a cui servono) anche di un pozzetto e di un sistema di reti idriche e fognarie si applica pure nel caso si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, ma di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all’uso o al godimento degli stessi (cioè il pozzetto e le reti possono essere considerati di proprietà anche del lettore a condizione che siano oggettivamente ed in modo stabile destinati a servire, attraverso l’allaccio, il suo appartamento).

Questo, si ripete, significa che se il pozzetto e le reti idriche e fognarie fossero allacciate alla proprietà del lettore, risultando quindi comuni fra edifici distinti e destinati a servirli, ci sarebbe quella oggettiva e stabile destinazione di essi al servizio anche del suo appartamento che è la condizione fondamentale per considerare che anche il lettore ne è comproprietario (insieme a tutti gli altri proprietari di appartamenti che usufruiscono del pozzetto e delle reti).

In sostanza, alle condizioni sopra descritte (cioè in presenza di un allaccio) pozzetto e reti idriche e fognarie sarebbero di proprietà comune fra tutti i proprietari degli appartamenti che di questo pozzetto e di queste reti idriche e fognarie si servono.

In tal caso è altrettanto chiaro che le spese relative alla manutenzione di questi beni e dei consumi di acqua spettano ai comproprietari (cioè a tutti i proprietari degli appartamenti che ne possono usare). Detto questo, è altrettanto chiaro che se però non esiste ad oggi alcun effettivo allaccio dell’appartamento del lettore al pozzetto e le tubature del suo appartamento non scaricano nel pozzetto condominiale né attingono acqua dal sistema di reti condominiali, è chiaro che detto appartamento non usufruisce in alcun modo di tali servizi e il lettore non è tenuto a pagarne i costi.

Tuttavia, l’appartamento ha acqua corrente per cui, quantomeno un allaccio per attingere acqua già esiste (e dunque per tale versante i relativi costi sono giustamente addebitati al lettore), mentre il problema residuo sarebbe quello delle acque di scarico.

E allora se l’amministratore non fornisse al lettore la documentazione che afferma di avere e che dimostrerebbe l’esistenza dell’allaccio (il lettore può formalizzare la richiesta di esibizione di questa documentazione inviandogli lettera raccomandata a.r.), allora non resterebbe che ispezionare le reti idriche e fognarie per accertare (in contraddittorio ed alla presenza dell’amministratore) se effettivamente esiste o meno questo allaccio.

Se poi l’allaccio non esistesse e il lettore ne avesse bisogno, allora occorre verificare (sentendo in proposito un perito) innanzitutto la fattibilità tecnica dell’allaccio.

Chiaramente la costituzione oggi di uno scarico di acque dall’appartamento del lettore nella rete idrica del condominio (oppure in quella comunale passando per aree sotterranee di proprietà condominiale) dovrà essere concordata tra le parti attraverso la costituzione di una servitù volontaria.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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