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La vendita della quota di eredità

26 dicembre 2017


La vendita della quota di eredità

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 dicembre 2017



Sono coerede di una quota di immobile: posso essere obbligato a vendere? E se volessi vendere c’è prelazione degli altri eredi? Mio fratello, altro erede sarebbe obbligato a vendere la sua quota oppure ad acquistare da me la sua quota?

Nel rispondere al quesito occorre dire che nessuno può obbligare il fratello del lettore a vendere la sua quota di proprietà dell’immobile ereditato oppure ad acquistare dal lettore la sua quota.

Fatta questa premessa, corre l’obbligo di dire che è invece sicuramente possibile che il lettore decida di vendere fin da subito la sua quota a terzi estranei (non l’intero immobile, ma la sua sola quota).

Se il lettore trovasse un potenziale acquirente, deve considerare che siccome tra lui e suo fratello vige su questo appartamento una comunione ereditaria, sarà obbligato al rispetto dell’articolo 732 del codice civile (la norma che disciplina il diritto di prelazione tra coeredi in caso di vendita della quota ereditaria). L’articolo 732 del codice civile stabilisce che il coerede che vuole alienare a un estraneo la sua quota di proprietà deve notificare agli altri coeredi (cioè nel caso specifico, al fratello) la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, perché gli altri coeredi decidano se esercitare il diritto di prelazione.

Se perciò il lettore trovasse qualcuno disposto ad acquistare il suo 50%, dovrà inviare a suo fratello la proposta di alienazione (con indicazione del prezzo) da quel momento il fratello avrà due mesi di tempo per dichiarare se intende esercitare il diritto di prelazione: in caso di risposta positiva sarà il fratello ad acquistare la quota del lettore (ovviamente alle condizioni indicate nella proposta di alienazione), altrimenti quest’ultimo sarà libero di vendere la sua quota al terzo con cui aveva avviato le trattative e raggiunto l’accordo preliminare.

Chiarito questo punto, occorre anche aggiungere che se dal punto di vista legale è perfettamente possibile e lecito vendere la quota indivisa di eredità (cioè vendere solo il 50% di un bene), è dal punto di vista commerciale che l’affare si complica in quanto non è facile trovare sul mercato persone intenzionate ad acquistare quote di proprietà immobiliari e non l’intera proprietà di immobili.

Un’alternativa alla vendita della quota è quella a cui il lettore accenna nel quesito e cioè quella di procedere alla divisione ereditaria, cioè a quell’atto che consente di sciogliere la comunione ereditaria e di dividere fra i coeredi i beni ereditari secondo gli accordi raggiunti nell’atto di divisione amichevole (dinanzi ad un notaio) oppure secondo quello che dispone la sentenza conclusiva del procedimento di divisione giudiziale.

Ciò vuol dire che il lettore può:

– o mettersi d’accordo con suo fratello sul modo con il quale dividersi l’appartamento ereditato da sua zia (la cosiddetta divisione amichevole che avviene con atto notarile ovviamente a seguito di un progetto di divisione dei beni redatto da tecnici incaricati di comune accordo);

– oppure, se non sarà possibile trovare un accordo con suo fratello per una divisione amichevole dei beni ereditati, ricorrere al giudice (ovviamente con l’assistenza di un legale) chiedendo la divisione giudiziale dei beni ereditati con un procedimento che richiede tempi abbastanza lunghi (si consideri che ogni coerede ha sempre diritto di chiedere al giudice lo scioglimento della comunione ereditaria e, quindi, la divisione di essi).

Se nella divisione amichevole (cioè con contratto stipulato dinanzi al notaio) le parti sono libere di procedere alla divisione dei beni secondo il loro libero accordo (procedendo anche eventualmente a conguagli in danaro), nella procedura dinanzi al giudice si dovranno stimare i beni e poi individuare le porzioni da assegnare a ciascun coerede, porzioni corrispondenti alla quota di diritto che spettava

agli eredi nella comunione ereditaria (nel Suo caso, 50% e 50%): ciò vuol dire che nel corso del processo di divisione si dovranno formare porzioni dei beni di valore corrispondente alla quota che ciascun coerede aveva durante la comunione.

La divisione dinanzi al giudice si effettuerà, se l’immobile può essere comodamente diviso in due porzioni di valore pari ciascuna al 50%, assegnando ciascuna di queste parti in proprietà esclusiva (100%) ai coeredi (cioè il lettore e suo fratello diventeranno proprietari al 100% della metà dell’appartamento secondo la divisione che sarà stata decisa nel corso del processo attraverso il perito nominato dal giudice).

Se, invece, l’appartamento non sarà divisibile in parti esattamente corrispondenti alle quote, si può procedere o attribuendo tutto l’immobile al coerede che ne faccia richiesta al giudice o al coerede che il giudice individuerà (che poi darà all’altro coerede un conguaglio in danaro) oppure procedendo alla vendita dell’appartamento ad un terzo (con gli eredi che si divideranno a metà il ricavato).

Riassumendo: il lettore può fin da subito vendere la sua quota di proprietà dell’immobile (dopo aver consentito a suo fratello di esercitare il diritto di prelazione) anche se dal punto di vista commerciale è assai difficile trovare sul mercato chi voglia acquistare una quota di un immobile.

Oppure il lettore può dividere l’immobile o amichevolmente (con un atto stilato davanti ad un notaio decidendo nel modo che più è utile come ed in che misura dividere l’appartamento) o in alternativa (in assenza di accordo con suo fratello nel modo con cui operare la divisione) chiedendo la divisione giudiziale dei beni ereditati (secondo le modalità sopra indicate).

Chiaramente la divisione amichevole richiede un lasso di tempo relativamente breve, ma comunque la necessità di sopportare i costi del perito incaricato di verificare se ed in che modo (secondo gli accordi dei comproprietari) sia possibile tecnicamente dividere l’immobile e dell’onorario del notaio da cui far stilare l’atto di divisione (con successive imposte e oneri relativi alla trascrizione dell’atto di divisione).

La divisione giudiziale, invece, richiede tempi notevolmente più lunghi e i costi del legale che dovrà difendere in giudizio il lettore (oltre a quelli necessari per le tasse per l’avvio del processo e quelle per la trascrizione della sentenza).

Si consideri, infine, che la procedura di divisione (amichevole o giudiziaria) non necessariamente al suo termine permetterà al lettore di restare proprietario esclusivo (al 100% cioè) dell’immobile in quanto, come sopra detto, questi potrebbe:

1) accordarsi nella divisione amichevole con suo fratello (ma non sembra questo il caso) perché tutto l’appartamento sia assegnato a lui (con conguaglio in danaro per il lettore),

2) oppure nel corso della procedura di divisione dinanzi al giudice potrebbe accadere (se l’immobile non fosse divisibile in porzioni esattamente pari al 50%) che il magistrato decida di mettere all’asta l’immobile (con successiva attribuzione al lettore e a suo fratello del 50% del ricavato della vendita): questa situazione si verificherà nel caso in cui entrambi non fossero disposti a vedersi assegnato il 100% dell’immobile (pagando all’altro erede il valore stimato della metà dell’appartamento).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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1 Commento

  1. Buongiorno,
    in merito a questa situazione sopra citata, le stesse possibilità possono essere effettuate fra seconda moglie e figlio unico del defunto padre? Il diritto di abitarci della coniuge può sormontare il diritto di avere il 50% di proprietà ereditata dal figlio unico? Come deve muoversi il figlio unico per avere la parte di immobile che ha ereditato?

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