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Pagare o mutuo: cosa conviene?

25 Dic 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Dic 2017



Meglio versare in contanti i soldi che vale la casa oppure pagare di più ma a rate e senza compromettere la liquidità? Vantaggi e svantaggi delle due scelte.

Un dubbio legittimo, un dilemma che può togliere anche qualche ora di sonno: quando si deve acquistare una casa, tra pagare in contanti o accendere un mutuo cosa conviene? Nel primo caso non si contrae un debito con una banca o con una finanziaria, ma si rischia di rimanere senza liquidità. Nel secondo, si paga poco alla volta ma bisogna avere la certezza di corrispondere ogni singola rata per 10, 15, 20, 30 anni. Mutuo o pagare? Pagare o mutuo? Cosa conviene?

Il vantaggio di pagare la casa in contanti

Quando davanti al dilemma «pagare o mutuo: cosa conviene?» uno decide per la prima soluzione, cioè pagare in contanti, deve essere consapevole dell’aspetto più importante, cioè che deve avere due cose: i soldi ed il coraggio. I primi servono, ovviamente, per pagare la casa senza accendere un mutuo. Il secondo, per continuare a campare dopo avere investito quello che si aveva.

Conviene pagare in contanti? Conviene sì, ma a patto che si abbia un buon gruzzolo da parte e, nel caso mancassero dei soldi, si riesca a farseli prestare da un parente (di solito sono i genitori quelli che aprono il portafoglio senza troppe pretese per la restituzione, il che è sempre un buon affare).

Questo è il principale vantaggio di pagare la casa in contanti: non avere il fiato della banca sul collo ogni mese. Ma c’è anche un risparmio consistente, sempre a patto che si abbia la disponibilità economica per affrontare una spesa del genere.

In primo luogo, se la casa mi costa 100 e, tra risparmi ed il prestito dei parenti, pago 100 avrò evitato di versare alla banca degli interessi e di dare al notaio e allo Stato i soldi di onorari e tasse.

In secondo luogo, se la casa mi costa 100 e ho a disposizione 80, posso sempre pattuire con il venditore di pagare gli altri 20 a scaglioni, sempre risparmiando sugli interessi della banca, onorari e tasse.

Lo svantaggio di pagare la casa in contanti

Ci sono, naturalmente, degli aspetti negativi nella scelta di pagare in contanti anziché con un mutuo. Il più preoccupante, quello di restare senza liquidità. Se investo tutto quello che ho sulla casa, come faccio poi ad affrontare un qualsiasi imprevisto, una spesa sanitaria, la scuola dei ragazzi? La soluzione più conveniente, dunque, è tenersi un «polmoncino» in banca senza sacrificare tutto. Se la casa costa 100 e possiedo 100, investo 70/80 e mi faccio prestare il resto da un parente. Oppure pattuisco con il venditore delle scadenze di pagamento che mi consentano di pagare in contanti senza restare al verde.

L’altro svantaggio (che può essere relativo, ma comunque c’è) è quello di non usufruire delle detrazioni fiscali e delle agevolazioni per chi accende un mutuo. Cioè di non poter recuperare una parte dei soldi investiti approfittando dei benefici di legge.

Il vantaggio di pagare la casa con un mutuo

L’abbiamo appena detto: tra «pagare o mutuo» scegliere quest’ultimo concede qualche agevolazione fiscale (specie se si tratta dell’acquisto della prima casa ma anche per la ristrutturazione edilizia di un immobile) e, quindi, la possibilità di recuperare una parte dei soldi. In sostanza, gli interessi passivi maturati e pagati vengono portati in detrazione Irpef, purché, appunto, si tratti di un mutuo per la prima casa.

Ricordiamo che per prima casa si intende l’immobile che:

  • è residenziale e non di lusso
  • viene acquistato da una persona fisica che non possiede alcun immobile abitativo nel Comune su cui sorge la prima casa e che non possiede nel territorio nazionale alcun immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa;
  • viene acquistato da una persona che porta la residenza nel Comune su cui sorge la prima casa entro 18 mesi dal rogito, oppure entro 12 mesi per detrarre gli interessi passivi.

C’è anche un altro tipo di vantaggio, se vogliamo più «emozionale», nel scegliere il mutuo per l’acquisto della prima casa anziché pagare in contanti. Di solito, l’obbligo di restituire un prestito costringe il consumatore a organizzare meglio il proprio bilancio familiare in modo da garantire il pagamento della rata e, allo stesso tempo, avere i soldi necessari per le altre spese.

In altre parole, una volta che è stata fissata la rata del mutuo (e che, quindi, il cliente ha verificato che riesce ad affrontare quel debito), quei soldi si mettono da parte e si sa quello che resta per pagare la spesa al supermercato, il trasporto per andare al lavoro, la scuola dei figli, le bollette, ecc. Il consumatore fissa un orizzonte temporale entro il quale dovrà pagare a rate (e non tutto insieme in contanti, compromettendo la propria liquidità) l’acquisto di una casa.

Quali agevolazioni fiscali ho con un mutuo per l’acquisto della prima casa?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto di una prima casa quando, anziché pagare in contanti, si decide di accendere un mutuo sono:

  • l’Iva agevolata al 4% anziché al 10%;
  • l’imposta di registro al 3% anziché al 7%;
  • l’imposta sostitutiva sull’acquisto allo 0,25% sull’importo del mutuo anziché del 2%;
  • le imposte ipotecaria e catastale fisse a 168 euro l’una anziché rispettivamente al 2% e all’1% dell’importo di acquisto;
  • se il Comune lo prevede, la detrazione della Tasi (la tassa comunale sui servizi);
  • la detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo nella misura del 19%. Si possono portare in detrazione anche le spese di istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e la spesa per il notaio. Il tutto entro un tetto massimo di 4.000 euro (quindi si recuperano 760 euro).

Quali agevolazioni fiscali ho con un mutuo per la costruzione dell’abitazione principale?

Nel caso in cui si acquisti una casa in costruzione, il vantaggio del mutuo rispetto alla scelta di pagare in contanti consiste nella detrazione fiscale del 19% sugli interessi per un massimo di 2.582,28 euro. È possibile portare in detrazione (sempre entro quel tetto massimo):

  • gli interessi passivi;
  • gli oneri accessori;
  • le quote di rivalutazione riguardanti l’indicizzazione per mutui ipotecari accesi dopo il 1998.

I requisiti per beneficiare di questa agevolazione sono:

  • acquistare l’immobile in costruzione da destinare ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori;
  • accendere il mutuo a nome del proprietario dell’immobile o della persona che ne ha altro titolo reale sulla casa.

Lo svantaggio di pagare una casa con il mutuo

Il principale svantaggio di pagare una casa con il mutuo anziché in contanti è quello di dovere sborsare una cifra più alta rispetto al costo dell’immobile. Tra interessi, imposte e pratiche burocratiche, una casa che vale 100 non la pagheremo mai 100, ma molto di più.

Inoltre, bisogna pianificare bene l’impegno che si intende prendere con la banca. Se, da una parte, fare un mutuo più lungo garantisce una rata mensile più bassa, questa soluzione richiede una spesa maggiore in quanto si andranno a pagare più interessi. Viceversa, un mutuo di durata relativamente breve comporta una rata più elevata ma anche meno interessi passivi. In poche parole, si spende di meno (anche con una rata mensile alta) con un mutuo più breve.

Altro svantaggio del mutuo è quello di un qualsiasi imprevisto che, strada facendo, possa compromettere la restituzione del debito. Ad esempio la perdita del lavoro o una malattia invalidante che impedisca al mutuatario di produrre reddito. L’unico modo per far fronte a questi inconvenienti è quello di assicurare il mutuo, il che, ovviamente, richiede uno sforzo economico più impegnativo.

Infine, segnaliamo un aspetto da non trascurare che può portare qualche svantaggio sulla scelta del mutuo a discapito di quella di pagare in contanti. Un aspetto che risiede nella tipologia stessa del mutuo, se accenderlo a tasso variabile o a tasso fisso.

Nella situazione economica attuale, il tasso variabile viene preferito dalla maggior parte dei mutuatari in quanto il costo del denaro ed i tassi di interesse sono eccezionalmente bassi rispetto al passato e la maggior parte degli esperti non prevede un’impennata dei tassi particolarmente preoccupante. Tuttavia, c’è chi non si fida delle politiche monetarie e dei mercati internazionali e preferisce sottoscrivere un tasso fisso in modo da sapere che dall’inizio alla fine del mutuo la rata sarà quella, succeda quel che succeda. Sono scelte che, dovendo pagare la casa in contanti, non vanno nemmeno prese in considerazione.


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