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Balcone come ripostiglio: è lecito?

26 dicembre 2017


Balcone come ripostiglio: è lecito?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 dicembre 2017



La chiusura di parte del balcone a uso ripostiglio è soggetta solo al permesso del Comune ma non del condominio.

Le case sono sempre più piccole e, nonostante la crisi, il costo del mattone non accenna a diminuire. Con difficoltà una famiglia media riesce ad acquistare, nel centro città, un appartamento superiore a 100 metri quadri. Diventa allora indispensabile sfruttare tutto lo spazio “coperto”. Si ricorre spesso al soppalco in cartongesso che non necessita di permessi del Comune (e tantomeno del condominio) quando la sua dimensione è tale da non costituire uno spazio autonomamente abitabile. È il caso, ad esempio, del soppalco realizzato per nascondere scope, valigie e oggetti di uso occasionale; invece quello necessario a ospitare un piccolo salotto o un letto deve ottenere la licenza edilizia.

Quando però l’interno dell’appartamento non è più sfruttabile si utilizza il balcone: la realizzazione di verande o di box per il recupero dello spazio diventa vitale se si vuole liberare casa dalla cianfrusaglia. Ma si può usare un balcone come ripostiglio? Cosa potrebbero dire, a riguardo, gli altri condomini se, dall’esterno, dovessero risultare visibili pezzi di arredo, utensili e altri oggetti ingombranti? C’è il decoro architettonico da tutelare – dice il codice civile – ma quest’obbligo vale anche quando si tratta di mobili? Di tanto ci occuperemo qui di seguito, tentando di spiegare quale uso del balcone è legale e quale invece non è consentito.

Partiamo dall’ipotesi più comune: la realizzazione di una veranda sul balcone. In questi casi, il proprietario dell’appartamento chiude tutto o una parte del balcone con dei moduli di vetro o altro materiale trasparente ricavandone una superficie coperta e abitabile (appunto la veranda). Il più delle volte lo scopo è quello di creare uno spazio vivibile, un soggiornino o un lavatoio; diversamente si può decidere di sfruttare l’angolo come ripostiglio. In questi casi, fermo il divieto di non pregiudicare l’estetica del palazzo (valutazione che dovrà essere fatta anche alla luce delle condizioni concrete del palazzo, per come è stato modificato nel tempo e del luogo in cui esso si trova), è possibile procedere alla copertura del balcone solo previo permesso di costruire del Comune [1]. In caso contrario si incorre in un abuso edilizio e, se anche il reato si prescrive in 4 anni (5 se arriva il rinvio a giudizio), la demolizione dell’opera potrà essere ordinata in qualsiasi momento.

La giurisprudenza ha chiarito che [2] gli interventi edilizi che determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati (come la chiusura di una parte del balcone ad uso ripostiglio), pur avendo carattere pertinenziale rispetto all’immobile cui accedono, non rientrano tra le opere minori soggette a d.i.a., ma sono soggetti al preventivo rilascio di apposita concessione edilizia (ora, permesso di costruire).

Se è vero che il Comune non può esigere, per il rilascio del permesso, la previa autorizzazione dell’assemblea, è anche vero che nessuna legge impone al proprietario di chiedere prima il parere positivo degli altri condomini, ben potendo procedere autonomamente, ma con la consapevolezza che, se il decoro architettonico dell’edificio verrà pregiudicato, sarai poi costretto a smantellare tutto. In altri termini, per la chiusura del balcone a ripostiglio (anche solo di una parte) non bisogna chiedere il permesso all’assemblea, ma solo all’amministrazione comunale; quest’ultima non può esigere il verbale di condominio in cui si dà il via libero al condomino proprio perché tale autorizzazione non è necessaria o vincolante. Del resto, una cosa è il rispetto della normativa urbanistica (ed è solo questa che deve valutare il Comune), un’altra quella civilistica e, segnatamente, condominiale (il cui rispetto è invece rimesso alla valutazione del giudice ordinario e non alla pubblica amministrazione).

Una seconda ipotesi è quella della realizzazione di box in superficie plastica, di solito ancorati alla facciata del palazzo, che diventano veri e propri sgabuzzini (ad esempio per collocarvi la lavatrice o i secchi dell’acqua per le pulizie di casa). Si solito si tratta di materiale leggero e semovibile, chiuso da moduli a soffietto. Per questi non c’è bisogno della licenza edilizia del Comune, tuttavia le loro dimensioni non possono essere tali da pregiudicare l’estetica del palazzo. Bisognerà quindi aver cura di non esporli troppo alla vista e di realizzarli con colori che non “cozzino” con quelli dei muri perimetrali. Il box, tuttavia, è un’ottimo rimedio per chi vuol mantenere ordine e, nello stesso tempo, non perdersi in opere complicate e costose.

C’è infine l’ipotesi di chi sposta materialmente gli oggetti di casa all’esterno: un comodino, un tavolo, un aspirapolvere, ecc. fino a trasformare il balcone in un ripostiglio. In tali ipotesi, il condominio non può porre limiti di sorta atteso che l’occupazione temporanea del balcone con oggetti mobili è un diritto del proprietario. Il balcone è infatti un prolungamento dell’appartamento, rientra quindi nel diritto di proprietà, con tutti i limiti e le facoltà che questa comporta. Di tanto abbiamo già parlato in un approfondimento: Cosa si può fare sul balcone di casa? n qualsiasi edificio, i balconi sono di proprietà dei titolari dell’appartamento cui si riferiscono. Questo significa da un lato che, su di essi, ciascuno è libero di fare ciò che vuole; dall’altro lato che il condominio non può imporre la loro manutenzione e le eventuali spese di ristrutturazione o isolamento sono a carico del proprietario (alcuni elementi dei balconi, però, come ad esempio i decori, se destinati all’abbellimento della facciata dell’edificio, sono considerati parti comuni, con la conseguenza che tali spese vanno ripartite tra tutti i condomini).

Insomma, chi usa il balcone come ripostiglio occasionale di mobili, arredi, oggetti, utensili, attrezzature ed elettrodomestici è libero di farlo senza che il condominio possa porre limiti o veti.

note

[1] Tar Napoli, sent. n. 3367/2016: «La chiusura di un balcone o del terrazzo di un appartamento – che integra trasformazione del vano in superficie abitabile, con creazione di maggiore volumetria – deve essere necessariamente preceduta dal rilascio della concessione edilizia, non essendo configurabile né una pertinenza né un intervento di manutenzione straordinaria. In buona sostanza, quali che siano gli intenti del soggetto che realizza l’abuso in ordine alla destinazione del locale ricavato dalla chiusura del vano balcone l’intervento edilizio che determina una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati (come la chiusura di una parte del balcone ad uso ripostiglio), specie se realizzati in zone, come nel caso del Comune di Portici, sottoposte ai vincoli paesaggistico – ambientali di cui alle leggi n. 1497 del 1939 e n. 431 del 1985, al d.lg. n. 490 del 1999 e al d.lg. n. 42 del 2004, non rientrano tra le opere minori soggette a D.I.A., ma sono in ogni caso soggetti al preventivo rilascio di apposita autorizzazione che non può intervenire in via postuma di sanatoria».

[2] Tar Napoli, sent. n. 8342/2010.


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