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La responsabilità dell’appaltatore nei lavori in condominio


> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 dicembre 2017



Il condominio non è responsabile dei danni derivanti dall’esecuzione dell’appalto qualora abbia stipulato un contratto prevedendo l’autonomia dell’appaltatore.

Capita spesso che durante i lavori di ristrutturazione, specie di lastrici solari per cui è necessaria la rimozione della pavimentazione nonché della guaina e dello strato sottostante, si verifichino eventi atmosferici con conseguenti infiltrazioni ai piani coperti. Ci si chiede allora chi debba risarcire tali danni: il condominio, l’appaltatore o entrambi? Escludendo la circostanza del caso fortuito o forza maggiore (ad esempio la tromba d’aria di eccezionale entità) è frequente che il problema derivi da una poco attenta gestione del cantiere con riferimento agli accorgimenti preventivi per evitare i danni. Occorre analizzare dunque i ruoli del condomino quale committente, dell’appaltatore e del direttore dei lavori, figura il più delle volte preposta dal committente. Il nodo principale è la scelta dell’impresa e la redazione del contratto di appalto. Come più volte ribadito dalla giurisprudenza, l’appaltatore è responsabile dell’area dei lavori in virtù dell’autonomia concessa dal contratto di appalto; tale responsabilità deriva dalla legge [1] che attribuisce ad esso un obbligo di custodia. L’appaltatore è altresì responsabile per i danni causati dall’esecuzione dell’opera. Il condominio invece è responsabile solo ove si provi che essa abbia mantenuto una signoria sulla cosa ad esempio attraverso il direttore dei lavori ed in particolare che quest’ultimo fosse contrattualmente incaricato di gestire non solo gli aspetti tecnici legati al lavoro a regola d’arte ma anche quelli organizzativi [2].

La figura del direttore dei lavori, confinata in colui che deve vigilare affinché i lavori siano svolti tecnicamente in maniera conforme al mandato ed alle regole dell’arte, non implica un’ingerenza del condominio e dunque elimina la responsabilità dei condòmini. Il condominio committente potrà essere coinvolto nella richiesta di risarcimento danni anche qualora la scelta dell’impresa fosse stata notoriamente infelice perché non si sono raccolte informazioni su di essa quali esecuzioni in corso, informazioni sull’organico medio, presenza di una polizza assicurativa a copertura dei lavori. Un esempio è quello della redazione di un contratto di appalto in cui si è previsto che «durante i lavori, l’impresa appaltatrice dovrà per ogni azione rispettare gli ordini di servizio del direttore dei lavori, ogni iniziativa intrapresa dall’appaltatore e non autorizzata dal direttore dei lavori o dal condominio potrà essere contestata».

Affinché non si possa configurare una responsabilità del condominio per danni derivanti dall’esecuzione del contratto di appalto, occorrerà specificare che il lavori saranno eseguiti dall’appaltatore con autonomia di organizzazione e mezzi e dovrà essere allegata la certificazione attestante l’affidabilità dell’impresa appaltatrice.

note

[1] Art. 1665 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 13131/2006 e n. 15374/2011.

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