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Costruzione della casa sul terreno altrui

29 Dic 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Dic 2017



Acquisto della proprietà per accessione: l’immobile diventa automaticamente di proprietà del titolare del terreno sul quale è costruito.

Chi costruisce la propria casa su un terreno altrui rischia di non poter essere considerato proprietario dell’immobile. Si pensi, per esempio, ad una coppia di fidanzati che, prima del matrimonio, decidono di costruire casa su un terreno di proprietà dei genitori di lui: la casa, pur se costruita “insieme” e abitata di entrambi i partner, diventa automaticamente di proprietà dei titolari del terreno.

Ciò in quanto nel nostro ordinamento vige la regola della cosiddetta accessione, in base alla quale il proprietario del terreno acquista automaticamente la proprietà di qualsiasi costruzione o opera realizzata sopra o sotto il suo suolo.

L’acquisto della proprietà per accessione è quindi automatico e avviene per il solo fatto che la costruzione insiste su quel determinato terreno, senza bisogno di un contratto o di altro atto notarile.

Come si acquista per accessione?

Il codice civile stabilisce che “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”, salvo che vi sia un contratto firmato tra le parti che stabilisca diversamente.

Il proprietario del terreno acquista per accessione le opere e le costruzioni realizzate sul suo terreno automaticamente e nello stesso momento della loro edificazione, senza bisogno di un contratto o del consenso del proprietario per ritenere quanto costruito sul proprio terreno.

Se non risulta diversamente dal titolo o dalla legge, il proprietario del terreno diventa proprietario della costruzione o opera edificata sopra o sotto il suolo anche quando questa è realizzata da un terzo. Egli acquista non solo ciò che è edificato sul terreno, ma anche gli elementi esterni e accessori della costruzione.

Occorre tuttavia operare delle distinzioni, a seconda che la costruzione avvenga con materiali propri o altrui.

Costruzione realizzata con materiali altrui

Se la costruzione è realizzata con materiali propri, l’accessione è integrale. Ciò vuol dire che il proprietario del terreno diventa esclusivo proprietario dell’immobile integralmente considerato.

Invece, se la costruzione è realizzata con materiali altrui, il proprietario dei materiali può chiedere, entro 6 mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell’incorporazione, che i materiali adoperati per la costruzione siano separati dal terreno, purché dalla separazione non derivi un grave danno all’opera.

Se la separazione non è richiesta o non può essere fatta senza grave danno all’opera costruita, il proprietario del terreno deve pagarne il valore.

In ogni caso il proprietario del suolo che ha agito con colpa grave è tenuto anche a risarcire i danni.

Costruzione realizzata da un terzo

Quando le opere sono edificate da un terzo usando materiali propri, il proprietario del terreno può, alternativamente:

  • tenerle per sé come proprie, pagando tuttavia il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera o l’aumento di valore recato al terreno;
  • obbligare il terzo a rimuoverle a proprie spese entro 6 mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell’incorporazione e chiedere il risarcimento del danno. Tuttavia, ciò non è possibile se il proprietario del terreno era consapevole delle opere o costruzioni edificate dal terzo e non si è opposto o se sono state edificate dal terzo in buona fede.

Quando le opere sono edificate da un terzo usando materiali altrui, il proprietario dei materiali:

1) la separazione non provoca grave danno può, alternativamente:

  • chiederne la separazione a spese del terzo entro 6 mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell’incorporazione;
  • chiedere il pagamento di un’indennità pari al valore dei materiali al terzo che ne ha fatto uso e al proprietario del suolo che sia stato in mala fede;

2) se i materiali non si possono separare senza provocare un grave danno, può solo chiedere il pagamento di un’indennità pari al valore dei materiali al terzo che ne ha fatto uso e al proprietario del suolo in mala fede.

In ogni caso il proprietario dei materiali può:

  • esigere l’indennità anche dal proprietario del suolo in buona fede, ma limitatamente al prezzo da questo ancora dovuto;
  • chiedere il risarcimento dei danni nei confronti del terzo e del proprietario del suolo che in mala fede ne ha autorizzato l’uso.

Come evitare l’accessione

L’acquisto per accessione, come si è visto, è automatico, a meno non risulti diversamente dal titolo. Ciò vuol dire che l’accessione può essere evitata se tra i proprietari dei due immobili (del terreno e della costruzione) viene stipulato un apposito contratto volto a regolamentare la proprietà dei beni. Tale accordo deve essere necessariamente sottoscritto davanti a un notaio e quindi sottoposto a registrazione.

Accessione e usucapione

Immaginiamo l’ipotesi in cui l’immobile, siccome costruito sul terreno di Caio, divenga di proprietà di quest’ultimo. Tizio intanto abi, a l’immobile e possiede questo e il terreno pacificamente, come se ne fosse il vero proprietario, per oltre vent’anni mentre Caio se ne disinteressa completamente. In questo modo Tizio acquista l’immobile per usucapione.

Accessione e usucapione sono quindi compatibili. Secondo la giurisprudenza, in relazione ai modi di acquisto della proprietà della costruzione eseguita sul fondo altrui, l’usucapione e l’accessione operano con modalità diverse, perché l’accessione si perfeziona nel momento stesso in cui la costruzione viene ad esistenza, mentre l’usucapione congiunta del suolo e del manufatto si può verificare solo dopo il decorso del termine ventennale. Ne consegue che l’usucapione non esclude l’operatività dell’accessione, ma si limita semplicemente a farne venire meno gli effetti a causa del successivo acquisto della proprietà e del suolo.

Se chi ha costruito sul fondo altrui, ha posseduto la costruzione per il tempo necessario ad usucapire, l’acquisto della proprietà dell’opera, per accessione, a favore del proprietario del fondo, viene meno per successivo acquisto della proprietà del manufatto e del suolo, per usucapione.


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