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Donazione di denaro per acquisto casa: come si fa

28 dicembre 2017


Donazione di denaro per acquisto casa: come si fa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 dicembre 2017



Come regalare dei soldi dal genitore al figlio senza andare dal notaio e senza pagare l’imposta sulla donazione.

Tuo padre ha intenzione di acquistare, per conto tuo, una casa e intestarla a te. Si tratta di un regalo che vuol farti attese le tue scarse disponibilità economiche. Negli ultimi mesi, fra l’altro, gli hai manifestato l’esigenza di andare a vivere da solo in vista di una futura convivenza con un’altra persona. Piuttosto che pagare direttamente il venditore, il tuo genitore ha deciso di bonificare i soldi sul tuo conto corrente affinché sia tu stesso a girarli al proprietario dell’immobile come prezzo della compravendita al momento della firma del rogito notarile. Si tratta, insomma, in tutto e per tutto di una donazione di denaro per l’acquisto di una casa. Ma come si fa? Il vostro comprensibile affanno è di evitare contestazioni da parte del Fisco che, magari, potrebbe chiedere la sua parte in questo passaggio di denaro. Inoltre, il dubbio che vi affligge è se si possa fare un semplice bonifico, dal conto di tuo padre a quello tuo, senza bisogno di un notaio che attesti la donazione. Di tanto si è occupata la Cassazione con due importanti sentenze: la prima è delle Sezioni Unite ed è uscita questa estate; la seconda invece è dell’anno scorso, ma è stata molto criticata dal Notariato ed è tutt’ora assai attuale. In questo articolo cercheremo di fare il punto della situazione e vedremo come si fa la donazione di denaro per l’acquisto di una casa.

È nulla la donazione col solo bonifico

Il passaggio di denaro tra un genitore e figlio, avvenuto tramite bonifico, è una vera e propria donazione. Come tale, secondo le Sezioni Unite della Cassazione [1], necessita dell’atto pubblico. Bisogna cioè andare dal notaio in presenza di due testimoni. Se poi la donazione (fatta dal genitore al figlio o tra coniugi)  è di importo superiore a 1 milione di euro bisogna anche pagare l’imposta sulle donazioni pari al 4% sulla somma donata (comunque per la parte eccedente un milione di euro). Se manca il rogito, la donazione è nulla; significa che chiunque, anche lo stesso donante, può impugnare l’atto e revocare il passaggio di denaro. Con la conseguenza che il donatario è costretto a restituire i soldi ricevuti anche a distanza di molti anni (non ci sono infatti termini massimi per esercitare l’azione di nullità). Non solo: anche se la donazione è nulla, lo Stato ha ugualmente diritto al pagamento dell’imposta della donazione (sempre nei limiti del 4% e con la franchigia di 1milione). Sul punto leggi l’approfondimento: Si può fare una donazione con bonifico?

L’unico modo per non pagare le tasse sulla donazione e non andare dal notaio è che questa figuri come «donazione indiretta» ossia finalizzata all’acquisto di un bene come una casa, un’auto o un’azienda. Ma da dove deve figurare questa finalità? In che modo il padre e il figlio possono far transitare i soldi dal conto dell’uno a quello dell’altro senza dover andare dal notaio e pagare l’imposta delle donazioni? Di tanto si è occupata la seconda sentenza della Cassazione che abbiamo citato in apertura.

Come si fa la donazione indiretta

Come si è appena detto, per la Suprema Corte è nulla la donazione fatta solo con un bonifico e senza notaio quando ha ad oggetto una somma di denaro, senza che l’operazione bancaria sia motivata dal fatto di essere il pagamento di un prezzo di un bene o di un servizio ricevuto dal beneficiario del bonifico (cosiddetta «donazione indiretta»). Vediamo allora come va effettuata tale menzione, ossia come far apparire che lo scopo perseguito dal genitore e dal figlio sia proprio quello di conferire a quest’ultimo la disponibilità economica per acquistare un bene che non potrebbe altrimenti permettersi.

Per mettere in atto una donazione indiretta e far sì che il passaggio di denaro eseguito con bonifico dal padre al figlio sia valido anche senza notaio e senza dover  pagare l’imposta di donazione, è necessario – secondo la Cassazione – comportarsi nel seguente modo: nell’atto di compravendita va specificato che il denaro impiegato per pagare il venditore è stato messo a disposizione dell’acquirente da suo padre. Ci deve essere cioè quello che la legge chiama un «collegamento negoziale»: la donazione indiretta realizzata dal padre (mettendo del denaro a disposizione del figlio, al fine di pagare il prezzo di acquisto di una abitazione) deve essere espressamente menzionata nel contratto di compravendita. Senza questa menzione, la donazione si considera “ordinaria” (e non indiretta) pertanto richiede l’atto notarile e il pagamento dell’imposta sulle donazioni.

Come si fa il collegamento negoziale

Questa interpretazione è stata aspramente criticata dal Consiglio nazionale del notariato [3]. La legge infatti [4] stabilisce che, se un genitore dà denaro a un figlio (ad esempio, facendogli un bonifico) con l’intenzione di regalarglielo, alla donazione informale così effettuata non è applicabile l’imposta di donazione se si dimostra che il denaro così regalato è «collegato» a un atto avente a oggetto il trasferimento di un’azienda o di un immobile per il quale sia prevista l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro o dell’Iva. La norma però non specifica come debba essere eseguito questo «collegamento» e non richiede particolari menzioni nel successivo atto di compravendita cui tale donazione è finalizzata. Si tratta quindi di una formalità inutile ed eccessiva, a detta dei notai: è sufficiente il bonifico per dimostrare la fonte del denaro e il collegamento con il successivo atto; di solito, infatti, il padre bonifica la somma al figlio pochi giorni prima del rogito o, magari, specificando nella causale, che si tratta di una donazione per l’acquisto di una casa o di un’automobile. In più si consideri che le indagini dell’Agenzia delle Entrate si basano su una serie di accertamenti molto precisi, in grado di individuare – grazie alla tracciabilità dei movimenti bancari – la provenienza della somma utilizzata per l’acquisto. Dunque che ragione c’è di effettuare la menzione della donazione nel rogito notarile se si tratta di una informazione già in possesso dell’Agenzia delle Entrate? La Cassazione sostiene invece che, per «regola generale», l’esenzione da un tributo e la fruizione di una agevolazione presuppongono che il contribuente faccia «esplicito esercizio» del diritto e pure ne faccia «espressa dichiarazione in atto».

I regali di denaro fatti tra parenti con bonifico sono nulle anche se finalizzate all’acquisto di una casa o di un’auto. Difatti, affinché la donazione possa essere valida è necessario che:

1) la donazione deve avvenire con atto notarile, in presenza di due testimoni. In tal caso si realizza la forma della donazione diretta e si pagano le imposte di donazione;

2) oppure nel successivo atto di acquisto del bene, è necessario specificare che i soldi con cui si paga il prezzo sono stati versati, dal familiare, sul conto dell’acquirente. In tal caso si realizza la forma della donazione indiretta e non si pagano le imposte sulla donazione.

Se mancano entrambi i requisiti siamo in presenza di una donazione diretta e si pagano le imposte sulla donazione.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 18725/17 del 27.07.2017.

[2] Cass. sent. n. 13133/2016.

[3] Consiglio Notariato Studio n. 29-2017/T.

[4] Art. 1, co. 4-bis del Dlgs 346/1990 (il testo unico dell’imposta di successione e donazione).

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