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Lo sai che? Magazzino umido e non utilizzabile: si pagano meno millesimi?

Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2017

Condominio: una nuova destinazione d’uso dell’immobile non comporta automaticamente la revisione delle tabelle millesimali.

Sei proprietario di alcuni locali all’interno di un condominio. Uno degli immobili è destinato a magazzino, ma recenti infiltrazioni di acqua e umidità lo hanno reso del tutto inservibile. Così, impossibilitato a utilizzarlo per come hai sempre fatto, hai deciso di adibirlo a garage e ripostiglio. Questa modifica della destinazione d’uso ha determinato, a tuo avviso, una perdita di utilità cui deve necessariamente corrispondente una correzione dei millesimi del condominio. Perché pagare la stessa cifra, a titolo di condominio, per uno spazio che non può più essere sfruttato appieno? Neanche a dirlo, gli altri condomini non ci stanno e si oppongono alla tua richiesta che ritengono immotivata e ingiustificata. Chi ha ragione? In caso di magazzino umido e non utilizzabile si pagano meno millesimi? La risposta è stata fornita da una recente sentenza della Cassazione [1]. Vediamo cosa hanno detto, in questa occasione, i giudici supremi.

Il primo quesito che dobbiamo porci è se si possono modificare i millesimi se cambia la destinazione d’uso di un appartamento o di un locale in condominio. Come abbiamo chiarito nell’articolo Come si calcolano i millesimi di un appartamento,   quando bisogna definire il valore di un appartamento – necessario al fine di ripartire le spese condominiali – si devono prendere in considerazione alcune caratteristiche dell’immobile (cosiddetti «coefficienti»); sulla scorta di tali variabili, a ciascun appartamento viene assegnata una quota millesimale.

I coefficienti che vengono presi a riferimento sono:

  • coefficiente di destinazione dell’immobile e delle singole stanze: ad esempio un locale ripostiglio vale meno di una camera da letto;
  • coefficiente di orientamento: fa riferimento ai punti cardinali in cui l’immobile si trova collocato (ad es. un’esposizione a sud vale più di una a nord);
  • coefficiente di prospetto: fa riferimento alla superficie su cui si affaccia l’immobile (giardini, cortile, strada, ecc.);
  • coefficiente di luminosità;
  • coefficiente di piano.

Per effettuare il corretto calcolo, occorre tenere in debito conto i seguenti elementi:

  • gli elementi intrinseci, quali l’ampiezza e il numero dei vani di proprietà singola;
  • gli elementi estrinseci, quali l’ubicazione, l’esposizione, l’altezza;
  • eventuali pertinenze delle proprietà esclusive [2].

Per quanto invece riguarda la modifica dei millesimi in condominio, il codice civile contempla due differenti ipotesi:

  • la revisione dei millesimi: scatta quando c’è stato un errore originario nella redazione delle tabelle;
  • la modifica dei millesimi: scatta quando varia la consistenza anche di un solo alloggio sito nel condominio.

Tali valori possono essere rettificati o modificati [3], anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio nei seguenti casi:

Nel caso di cambio di destinazione d’uso di un appartamento, quindi, è necessario procedere alla modifica dei millesimi.

In tal caso il costo della revisione delle tabelle è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. La modifica dei millesimi (al pari della revisione) richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

La modifica dei millesimi è possibile solo quando viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’immobile anche di un solo condominio. Quelle di minor valore non danno diritto alla modifica.

Secondo la Cassazione [1], una diversa destinazione d’uso del locale non può incidere sui millesimi, atteso che l’individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche oggettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo. Quindi, se il proprietario decide di cambiare l’uso di un locale solo perché questi è diventato inservibile all’uso iniziale non ha automaticamente diritto alla modifica delle tabelle millesimiali.

Sul punto la Corte ha fornito importanti chiarimenti. Innanzitutto viene specificato che i valori delle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a modifica solo in relazione ad errori attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore oppure a circostanze sopravvenute che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima. Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle  devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili). Dunque restano escluse le valutazioni soggettive sull’uso del proprio appartamento.

note

[1] Cass. sent. n. 19797/2016.

[2] Cass. sent. n. 16644/2007: Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l’ubicazione, l’esposizione, l’altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

[3] Art. 69 disp. att. cod. civ.

«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.


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