Come avviene l’esproprio

Un esproprio può essere eseguito per pubblica utilità o in modo forzato: vediamo le differenze e come avviene concretamente la procedura

Non è un termine piacevole e si trascina dietro quasi sempre immagini negative di cittadini in difficoltà economiche, avvolti in una nube grigia di debiti, ai quali viene inflitta la crudele tortura del pignoramento dei beni, con relativa esecuzione forzata. Si vedono così portare via auto, beni di valore e case, per coprire montagne di debiti contratti con creditori assetati e decisi a riavere indietro tutto ciò che dalle loro tasche è uscito. L’espropriazione però, pur non discostandosi molto da quel fare prettamente coattivo e forzato insito nella sua definizione, può anche essere eseguita per altri fini. In alcune situazioni per esempio, non è affatto necessario che il proprietario di una casa sia ricoperto da cumuli di debiti. È sufficiente che sia proprietario di quella casa, posizionata in un particolare lembo di terra, di cui lo Stato sia ghiotto. È il caso dell’espropriazione per pubblica utilità. Vediamo allora come avviene l’esproprio.

Cos’è l’esproprio?

Quando qualcosa ti viene portato via in modo forzato e senza la tua volontà, allora significa che sei stato espropriato del tuo bene e tu non ne sei più proprietario. Diciamo che in generale il tuo diritto di proprietà è tutelato dalla nostra carta costituzionale, che poi è la legge regina del nostro Stato [1]. La stessa legge che però, in alcuni casi, afferma che la tua proprietà, per motivi di interesse pubblico, può essere espropriata. La legge inoltre consente anche a chi ti ha concesso un prestito e sia in qualche modo creditore nei tuoi confronti, di chiedere che il tuo bene ti venga portato via per ripagare quel debito. Insomma, la proprietà è un diritto, ma non inderogabile.

Nell’interesse del privato

Il primo caso che può portarti a perdere casa o qualsiasi altro bene di tua proprietà, è l’esproprio forzato nell’interesse di un’altra persona o società. Poniamo che tu non riesca più a pagare le rate del finanziamento che avevi chiesto a una società finanziaria per ristrutturare casa.

Dopo aver tentato in tutti i modi (extragiudiziali) di convincerti a pagare, tramite solleciti e ricorso a società di recupero crediti, ancora non sei riuscito a onorare il tuo debito con l’ente. Ecco perché la società in questione potrà scegliere vie legali. Farà richiesta al Tribunale di procedere prima intimandoti di pagare e solo in seguito al pignoramento dei tuoi beni, per ripianare il debito che hai contratto.

Per pubblica utilità

Come accennato però, c’è una seconda possibilità che potrebbe portarti a perdere casa. Qui i creditori non c’entrano, perché a rivendicare un diritto sul tuo immobile è direttamente lo Stato o un’altra amministrazione pubblica. In questo caso la sua giustificazione sarà quella di un imminente progetto per la realizzazione di un’opera talmente importante per l’interesse pubblico del Paese che non può proprio fare a meno di rivendicare il suo diritto sulla tua proprietà, posizionata proprio nel punto in cui l’opera deve essere costruita. Stiamo parlando dell’esproprio per pubblica utilità e di quell’articolo della Costituzione che, nonostante ribadisca il sacrosanto diritto di proprietà di ogni cittadino, ammette un’eccezione [2]: “la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale”.

Ad esempio, la società di costruzioni X ha ricevuto un mega appalto dallo Stato per realizzare un altrettanto mega progetto, che consentirà la costruzione di una strada al scorrimento veloce per collegare due territori Y e Z, fino a quel momento sprovvisti di collegamenti e quindi isolati. L’opera nelle intenzioni farà uscire dall’isolamento intere comunità, che potranno utilizzare quella strada per gli spostamenti, le aziende di trasporto potranno far passare i propri camion per il trasporto merci da quella strada, per rifornire quei territori. E il beneficio per la comunità sarà enorme. Lo Stato ha tutto l’interesse a veder realizzare questa grande opera infrastrutturale. Peccato però che l’agricoltore Carlo vive, lavora, alleva e coltiva proprio sul lembo di terra che verrà scavato e su cui questa nuova strada dovrà sorgere e risplendere. Che succede a casa sua?

Succede che lo Stato gli invia la comunicazione che il suo terreno, i suoi capannoni, le sue serre e casa sua saranno espropriati. Gli verranno portati via e lui per questo disagio sarà indennizzato.

Al cittadino nei casi di esproprio per pubblica utilità spetta sempre un’indennità per il bene che gli è stato portato via.

Come avviene l’esproprio?

Vediamo quindi le fasi principali che trasferiscono un bene di tua proprietà dalle tua mani a quelle di qualcun altro.

Nell’interesse del privato

Come avviene l’esproprio nel caso in cui un creditore agguerrito ti si mette alle calcagna in cerca dei soldi che gli devi? Probabilmente prima tenterà di chiederti il denaro con le buone: ti farà solleciti, ti invierà una lettera, ti chiamerà e ricorrerà a un mediatore, solitamente una società di recupero crediti.

Nel momento in cui capisce che non c’è trippa per gatti o tu sei talmente in difficoltà economica da non riuscire proprio a ripianare il tuo debito, non gli resterà altra soluzione se non la via legale. Dovrà ricorrere al giudice.

Il Tribunale potrà quindi emettere:

• sentenza o decreto ingiuntivo [3] per intimarti a pagare entro 40 giorni dalla notifica
• un atto di precetto, come ultimatum, per intimarti a saldare il debito entro 10 giorni
• un atto di pignoramento che scatta se tu hai ignorato gli avvertimenti precedenti (e viene trascritto nei registri immobiliari, se è il pignoramento della casa).
• Il pignoramento è l’atto che dà il via all’esecuzione forzata, e quindi all’espropriazione dei tuoi beni
• Da lì in poi vedrai suonarti al campanello di casa l’ufficiale giudiziario, che ti chiederà di mettergli a disposizione i tuoi beni mobili.
• Se anche la tua casa è stata pignorata, dalla data del pignoramento trascorreranno almeno 10 giorni, entro i quali il creditore chiederà al giudice l’istanza di vendita.
• Da lì la casa sarà messa in vendita all’asta (pubblico incanto) oppure facendo un’offerta in busta chiusa al giudice, se la vendita è senza incanto.

Per pubblica utilità

E se invece ti trovi nella situazione del nostro agricoltore Carlo?  Se hai una casa, un capannone, un magazzino, un terreno situati proprio nel punto esatto in cui lo Stato, il Comune, una società, vogliono costruire un’opera pubblica o di interesse pubblico?

Succede che anche a te potrà essere chiesto un sacrificio in nome dello Stato. Potrai quindi essere soggetto all’espropriazione per pubblica utilità.

Ma ricordati che una simile espropriazione può essere possibile solo a due condizioni: l’interesse pubblico dell’opera da realizzare e l’indennizzo economico a tuo favore.

Vediamo in questo caso cosa succede e come avviene l’esproprio [4].

• Il bene di proprietà viene sottoposto a vincolo preordinato di esproprio

In questa prima fase, è necessario che il bene che poi dovrà essere espropriato (la tua proprietà) venga sottoposto a vincolo preordinato di esproprio. E questo vincolo può essere messo solo dopo l’atto di approvazione del piano urbanistico generale che prevede la realizzazione della famosa opera di pubblica utilità, oppure può essere apposto dall’amministrazione competente ad approvare il progetto in questione.

Il vincolo di esproprio dura 5 anni ed entro questo lasso di tempo deve pure essere emanato l’atto che dichiara la pubblica utilità dell’opera.

• Avviso al proprietario del bene dell’avvio del procedimento

Nel frattempo, non appena si avvia la procedura per poter apporre il vincolo di esproprio sul bene, al proprietario (cioè a te) viene dato avviso dell’inizio di tutto il procedimento, almeno 20 giorni prima dell’emanazione dell’atto. In questo fase tu apprendi che su casa tua o sul tuo terreno sta per iniziare l’interminabile e dolorosa trafila che ti porterà a essere espropriato in nome dello Stato. E hai 30 giorni tempo per far sentire la tua voce e proporre osservazioni in merito.

• Dichiarazione di pubblica utilità

Senza di lei lo Stato e l’impresa che ha vinto l’appalto sui lavori non vanno da nessuna parte. È l’atto con cui si dichiara ufficialmente che l’opera in progetto è davvero di interesse pubblico. Può essere emanata entro i 5 anni in cui permane il vincolo preordinato d’esproprio e senza questa dichiarazione non ci sarà nessuna possibilità di strapparti via casa dalle mani.

La dichiarazione di pubblica utilità viene fatta generalmente nel momento in cui l’amministrazione competente approva definitivamente il progetto dell’opera pubblica in questione. Può anche essere fatta con l’approvazione del piano particolareggiato (in cui viene indicata per filo e per segno ogni informazione sulla realizzazione del progetto), il piano di lottizzazione (necessario ogni volta che si intende costruire un edificio), il piano di recupero, di ricostruzione, il piano di zona.

Decaduto (dopo i 5 anni) il vincolo di esproprio, la dichiarazione di pubblica utilità diventa inefficace. Non serve più a nulla.

• Determinazione dell’indennizzo provvisorio per il proprietario del bene

Fatta la dichiarazione di pubblica utilità, l’amministrazione pubblica ha 30 giorni di tempo per scegliere con cura i beni da portarti via e lo fa compilando un elenco dei beni da espropriare ai vari proprietari (te compreso) e indicando la cifra che intende dare come indennità per ogni espropriazione fatta.

Questa lista (per la parte di esproprio che riguarda te) ti viene notificata. Da quel momento tu hai 30 giorni di tempo per far sentire la tua voce ed eventualmente indicare quale sia la cifra per te più giusta. Questo è il momento in cui puoi fare una tua richiesta legittima di risarcimento.

A questo punto la pubblica amministrazione che ti sta espropriando stabilisce il valore del bene e, in via provvisoria, un’indennità da corrisponderti. E dopo averla stabilita te ne mette a conoscenza inviandoti una notifica.

È qui che per te si aprono due strade:

• Accettare l’indennità provvisoria. Dal giorno della notifica dell’indennità puoi comunicare ufficialmente che ti sta bene e che vuoi accettarla. È così che tra te e il beneficiario dell’espropriazione si concluderà un accordo di cessione volontaria, che verrà trascritto entro 15 giorni nei registri immobiliari. La somma che ti hanno offerto deve essere pagata entro 60 giorni. Da questo momento la casa o il terreno non sono più tuoi. E in questo caso non c’è neppure bisogno del decreto di esproprio perché è un po’ come se tu avessi venduto casa. L’accordo infatti è stata più una compravendita che non un’espropriazione.
• Rifiutare l’indennità provvisoria. Mettiamo che entro 30 giorni da quando ti viene notificata l’indennità provvisoria tu la rifiuti oppure non rispondi alla notifica (che per legge è come se tu avessi rifiutato). A questo punto l’amministrazione ti invita a farle sapere se vuoi iniziare una procedura arbitrale per stabilire il giusto indennizzo. In questo caso tu nomini un tecnico e l’ente che ti espropria ne nomina due. Questo terzetto di specialisti determinerà un ammontare di denaro definitivo, e tu puoi accettare il verdetto oppure rifiutare ancora.

Se rifiuti anche il verdetto della Commissione arbitrale dovrai fare ricorso in Corte d’appello.

Se rifiuti proprio di fare la procedura arbitrale, l’organo chiamato a decidere quale sia l’indennità definitiva sarà la Commissione provinciale espropri. Se anche l’indennizzo che stabilisce questa Commissione non ti piace puoi sempre fare ricorso alla Corte d’Appello

• Il Decreto di esproprio

L’ultima fase che conclude il tutto è l’emanazione del decreto di esproprio: l’atto emesso dall’amministrazione competente ad effettuare l’esproprio (ad esempio lo Stato, il Comune, la Regione) che ufficializza il passaggio di proprietà del bene, che non è più tuo ma del beneficiario dell’espropriazione.

Deve essere emanato entro 5 anni dalla data della dichiarazione di pubblica utilità dell’opera e consente l’effettiva occupazione dell’immobile espropriato. E deve essere notificato almeno 7 giorni prima che venga eseguito e assieme alla notifica del decreto, devono essere anche indicati il giorno e l’ora in cui avverrà l’esecuzione, che deve concludersi entro 2 anni.

Una volta che il beneficiario dell’esproprio è entrato in possesso dell’immobile, questo viene trascritto nei registri immobiliari. E l’opera potrà iniziare a essere costruita. Ovviamente se l’accordo tra le parti si conclude all’inizio, con la cessione volontaria dell’immobile, il decreto di esproprio non viene emanato.

È un processo lungo e stremante, soprattutto per chi lo subisce, ma ecco come avviene l’esproprio.