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Donazione casa

7 febbraio 2018 | Autore:


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Quando e a chi si può fare, differenza tra donazione diretta e indiretta, quanto si paga di tasse, quando si può contestare, cosa possono fare i legittimari.

La donazione è un vero e proprio contratto grazie al quale una persona (il donante) regala un bene mobiliare o immobiliare ad un’altra (il donatario) oppure consegna nelle sue mani anche dei diritti (come, ad esempio l’usufrutto su quel bene o il diritto di abitazione). Come qualsiasi accordo, la donazione presuppone l’accettazione da entrambe le parti. Questo contratto deve essere siglato alla presenza di due testimoni (esclusi i parenti che possono essere interessati a qualsiasi titolo) con o senza un notaio, come vedremo in seguito.

Si distinguono vari tipi di donazione di una casa: può essere diretta o indiretta, modale o remuneratoria. Comporta il pagamento di alcune tasse da una certa cifra in su ma, a volte, anche qualche altro problema, ad esempio se gli eredi decidono di aprire una battaglia legale per contestare la donazione ad un solo parente o ad una persona o ente che non ha nulla a che fare con la famiglia.

Insomma, la donazione della casa è un gesto nobile che, però, deve essere approfondito. Ed è quello che facciamo in questa guida.

Quando si può fare una donazione?

Condizione fondamentale per fare la donazione di una casa è quella di avere la piena capacità di intendere e di volere, cioè di agire. Restano, quindi, esclusi dalla possibilità di fare una donazione i minorenni, gli inabilitati, gli interdetti, chi è soggetto ad un’amministrazione di sostegno quando è stato privato dalla capacità di disporre dei propri beni. Queste persone non possono donare un bene nemmeno attraverso il loro legale rappresentante.

È ammessa, invece, la donazione anche da parte delle persone giuridiche e a favore di figli non ancora nati o concepiti. Pensiamo, ad esempio, a chi aspetta un bambino o pensa di averlo. Il nascituro (o futuro tale) potrà beneficiarne, a patto che abbiano aspettino la maggiore età oppure, se ancora minorenni, che i genitori siano d’accordo. Se i ragazzini sono sotto l’ombrello di un legale rappresentante, quest’ultimo deve ricevere il via libera dal giudice tutelare prima di autorizzare il minore ad accettare il bene ricevuto in donazione.

Si può revocare una donazione?

Come abbiamo detto all’inizio, la donazione di una casa è un vero e proprio contratto, quindi una sola parte non può annullare questo accordo: serve il beneplacito di entrambe le parti. Quindi la donazione di una casa non si può revocare in modo unilaterale.

Tuttavia, come ogni regola, anche questa ha la sua eccezione: la donazione può essere revocata se viene richiesta dall’autorità giudiziaria quando il donatario ha commesso un grave reato nei confronti del donante (è quella che si chiama revoca per ingratitudine) o perché, dopo la firma di quel contratto, è sopraggiunto un figlio.

Che cos’è la donazione diretta di una casa?

La donazione diretta di una casa è quella che viene effettuata attraverso un notaio. In questo caso, il passaggio della proprietà è irrevocabile. Chi ritiene di avere un qualche diritto su quella proprietà oppure pensa che la donazione sia fatta solo per frodare le loro ragioni (ad esempio per evitare un pignoramento in quanto la casa è l’unico bene posseduto) può tentare di rendere inefficace l’atto con un’azione revocatoria entro cinque anni.

Per effettuare una donazione diretta, dunque, è necessario l’atto del notaio che:

  • assicura la validità dell’atto;
  • rende il donante di regola non responsabile per i vizi della cosa donata o in caso di rivendicazione da parte di altri soggetti che ritengono di vantare diritti sul bene (cosiddetta evizione).

Quanto agli svantaggi della donazione diretta, bisogna innanzitutto rappresentare la necessità di sostenere i costi notarili.

Il donatario poi è tenuto agli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno.

Che cos’è la donazione indiretta di una casa?

La donazione indiretta di una casa viene fatta attraverso l’acquisto, da parte del donante e al posto del donatario, del bene che poi viene direttamente intestato al donatario.

Facciamo un esempio.

Donazione diretta: Tizio compra un immobile e lo intesta a sé, poi lo cede a Caio a titolo gratuito intestandolo a quest’ultimo.

Donazione indiretta: Tizio paga il costruttore di un immobile affinché questi venda un appartamento direttamente a Caio e lo intesti a quest’ultimo.

Per la donazione indiretta di una casa non è necessario l’intervento di un notaio, anzi: a volte basta anche un accordo verbale.

La donazione indiretta di una casa, dunque, è utile quando i genitori vogliono aiutare il figlio a comprare un immobile per mettere su famiglia, oppure quando gli vuol donare la casa al momento del compimento della maggiore età.

Che cos’è la donazione remuneratoria?

La donazione remuneratoria di una casa viene scelta da chi sa di avere avuto un beneficio e si sente in dovere di ripagarlo. Viene fatta con un atto pubblico in presenza di testimoni e a queste condizioni:

  • non è consentita la revoca per ingratitudine e sopravvenienza di figli;
  • il donante eccezionalmente è tenuto alla garanzia per l’evizione;
  • il donatario non ha l’obbligo alimentare nei confronti del donante.

Che cos’è la donazione in riguardo di matrimonio?

Donare una casa in riguardo di matrimonio significa trasferire l’immobile in vista delle nozze di una coppia. Può essere fatta tra gli sposi oppure da una terza persona in favore di uno di loro o di entrambi.

Questo tipo di donazione non deve essere accettata dal donatario. Insomma, è a tutti gli effetti un regalo di nozze, purché il matrimonio venga davvero celebrato. Non vale, quindi, farsi regalare la casa e, poi, ciascuno dalla rispettiva mamma.

E che succede in caso di separazione o di divorzio? Succede che non cambia nulla: la casa resta al donatario o ai donatari (che, in quest’ultimo caso, dovranno trovare un accordo per vedere a chi resta e come risarcire l’altro) ed è escluso l’obbligo alimentare del donatario nei confronti di colui che dona.

Che cos’è la donazione modale?

C’è un ultimo modo per fare la donazione di una casa ed è quello della donazione modale. Consiste nel trasferire la proprietà di un bene come onere per il beneficiario. In altre parole, chi riceve la casa in donazione può essere tenuto ad una prestazione:

  • a favore del donante (ad esempio assisterlo a vita);
  • a favore di terzi (prestare assistenza ad un parente del donante);
  • a favore della comunità (devolvere una parte del valore della donazione in beneficienza).

Quanto si paga di tasse per la donazione di una casa?

Come per fare qualsiasi cosa (o quasi), anche per la donazione di una casa di devono pagare delle tasse. Tuttavia, ci sono delle agevolazioni.

Diciamo, innanzitutto, che la donazione di una casa o dei diritti reali immobiliari deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari e volturata in catasto con applicazione anche delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale (rispettivamente del 2% e dell’1%) indipendentemente dall’eventuale franchigia.

Il versamento di tali imposte è effettuato dal notaio in via telematica, contestualmente al versamento dell’imposta di donazione.

Le imposte sulla donazione di una casa si applicano sulla base di tre aliquote diverse a seconda del grado di parentela tra donante e donatario:

  • il coniuge, i figli ed i parenti in linea retta del donante pagano un’aliquota del 4% ma solo se la donazione supera la franchigia di un milione di euro per ogni quota. Al di sotto di questa cifra, dunque, questi parenti del donante non pagano le tasse;
  • fratelli e sorelle del donante pagano il 6% se il valore di ogni quota supera la franchigia di 100mila euro;
  • gli altri familiari fino al quarto grado di parentela, gli affini in linea retta e quelli in linea collaterale fino al terzo grado pagano anche loro il 6% di tasse ma senza alcuna franchigia, quindi sull’intero valore del bene ricevuto;
  • i familiari più lontani e chi non ha alcun legame di parentela con il donante pagano un’aliquota dell’8% senza franchigia.

Se la donazione della casa interessa una prima abitazione, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa (200 euro ciascuna). Ricordiamo che per usufruire dell’agevolazione prima casa è necessario avere questi requisiti:

  • l’abitazione non deve essere di lusso
  • l’immobile deve essere ubicato territorio del Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza;
  • l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge, al momento dell’acquisto, la propria attività anche se non remunerata (lavoro, studio, attività sportiva anche se non retribuita, ecc.);
  • al momento dell’acquisto, l’acquirente non essere titolare esclusivo o in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre abitazioni situate nel medesimo comune in cui si acquista l’immobile;
  • al momento dell’acquisto, l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di altre abitazioni (o dei diritti sopra esaminati sulle stesse, compresa la nuda proprietà), situate sul territorio nazionale, per le quali ha già goduto di medesime agevolazioni.

Il donatario, inoltre, non deve vendere (neanche parzialmente) l’immobile nei successivi 5 anni. In tal caso, l’agevolazione, anche se concessa regolarmente, decade, salvo che, entro l’anno successivo, si proceda a riacquistarne un altro da adibire ad abitazione principale.

Gli eredi possono contestare la donazione di una casa?

È possibile che gli eredi di chi fa la donazione della casa ad una sola persona abbiano qualcosa da reclamare, cioè che pretendano la loro quota. Non resta a loro che impugnare

  • violenza: quando il donatario abbia esercitato una pressione psicologica o fisica contro il donante per farsi regalare un proprio bene (ad esempio la minaccia di compiere azioni ingiuste contro di lui o di dichiarare un fatto che potrebbe pregiudicare la sua reputazione);
  • errore: quando il donante effettua una donazione per via di una ragione che in realtà non sussiste (ad esempio un merito del donatario risultato poi inesistente) se l’errore è scusabile e riconoscibile al donatario;
  • dolo: quando il donatario, per farsi regalare un bene, abbia posto un comportamento tale da ingannare il donante (ossia artifizi e raggiri grazie ai quali un soggetto cade in errore nel compimento dell’atto);
  • incapacità del donante: non si può donare un bene se il donante, in quel momento, era incapace di intendere o volere. Non rileva una formale dichiarazione di interdizione o inabilitazione fatta dal tribunale; è sufficiente uno stato (anche transitorio) di incapacità effettiva, come nel caso del soggetto ubriaco, sotto effetto di psicofarmaci o di droghe;
  • violazione delle quote di legittima: la legge attribuisce a determinati eredi di impugnare la donazione posta in vita dal donante. Si tratta degli eredi «legittimari» ossia coniuge, ascendenti (figli, nipoti) e ascendenti (genitori, nonni). A questi il codice civile garantisce quote fisse sul patrimonio del defunto, quote che non possono essere intaccate neanche dalle donazioni da questi poste durante la sua vita. Dunque, se a seguito dei regali eseguiti a destra e manca (non solo a parenti, ma anche ad amici, associazioni ed estranei), il complessivo patrimonio del donante si è impoverito sino a lasciare i legittimari con una parte minima di beni, inferiore cioè alle quote di legittima, questi ultimi possono impugnare la donazione. Sul punto leggi Quali sono le quote di legittima?;
  • nullità della forma: la legge stabilisce che tutte le donazioni vengano effettuate con atto pubblico, ossia dal notaio, e con la presenza di almeno due testimoni. Sono escluse solo le donazioni di modico valore (il «modico valore» viene rapportato alle condizioni economiche del donante). Così, ad esempio, una persona con un reddito di mille euro al mese che regala 20mila euro a uno dei propri figli dovrà farlo con rogito notarile. Se manca tale forma (ad esempio perché la donazione è stata fatta oralmente o con scrittura privata), la donazione è nulla e può essere contestata da chiunque vi abbia interesse. Immaginiamo ad esempio un padre che abbia regalato ad un solo figlio una consistente somma di denaro bonificandogliela sul conto, ma senza andare dal notaio; l’altro figlio potrà far annullare – in qualsiasi momento – tale donazione per difetto di forma.

Donazione della casa: come possono agire i legittimari?

È ammessa la dichiarazione dell’erede legittimario di rinuncia all’azione di restituzione [1] verso i terzi beneficiari della donazione di una casa. La rinuncia all’atto di opposizione alla donazione [2] rappresenta implicitamente una rinuncia all’azione di restituzione.

Infine la dichiarazione di rinuncia all’azione di restituzione dei beni donati non è suscettibile di autonoma trascrizione nei Registri immobiliari, ma può essere annotata a margine della trascrizione della donazione in ordine alla quale sia formulata la dichiarazione di rinuncia.

Sono questi alcuni importanti princìpi espressi in materia dal Tribunale di Torino [3].

Il Codice civile [4] riserva ai «legittimari», e cioè a determinati stretti congiunti del donante (poi defunto), una quota rilevante del patrimonio già posseduto dal defunto stesso (la legittima, appunto), da calcolare sulla somma del valore dei beni dal medesimo lasciati alla sua morte e del valore dei beni che questi abbia donato in vita. Se il diritto alla legittima viene violato (ad esempio, mediante donazione o disposizione testamentaria a favore di un soggetto diverso dai legittimari), questi possono rivolgersi al giudice avviando la cosiddetta azione di riduzione [5]: in caso di vittoria, le donazioni lesive della legittima vengono ridotte a beneficio dei legittimari che hanno promosso l’azione.

Ma se il patrimonio del soggetto convenuto con l’azione di riduzione è incapiente (cioè quando non ci sono le risorse sufficienti per soddisfare le pretese dei legittimari), questi possono rivolgersi ai soggetti che si trovino ad avere la proprietà dei beni donati per essere aventi causa (acquirenti o donatari) delle attribuzioni lesive della quota di legittima: verso questi aventi causa può dunque essere promossa la azione di restituzione [6], con la quale i legittimari possono recuperare il valore che occorre per integrare la loro quota di legittima.

È, dunque, evidente che i beni oggetto di donazione sono di difficile commerciabilità. Per questo, sono stati introdotti nel Codice due importanti principi [7]:

  • in caso di decorso di 20 anni da una donazione, l’azione di restituzione non è più percorribile;
  • in caso di donazione, coloro che sarebbero i legittimari del donante possono esperire sia un atto di opposizione alla donazione con il quale impediscono al termine ventennale di decorrere sia, viceversa, un atto di rinuncia a questo diritto di opposizione (con l’effetto che, in tal caso, il ventennio decorre inesorabilmente).

Nel sancire l’annotabilità di questa rinuncia all’azione di restituzione nei Registri Immobiliari (a margine della trascrizione della donazione), il Tribunale di Torino ha stabilito che:

  • è possibile per il legittimario del donante rinunciare, durante la vita di questi, all’azione di restituzione (senza infrangere il divieto di rinuncia all’azione di riduzione);
  • ancor prima, è possibile intendere la rinuncia all’atto di opposizione alla donazione anche come rinuncia all’azione di restituzione.

note

[1] Art. 563 cod. civ.

[2] Art. 561 cod. civ.

[3] Trib. Torino decreto n. 2298 del 26.09.2014.

[4] Artt. 536 e ss. cod. civ.

[5] Artt. 553 e ss. cod. civ.

[6] Art. 563 cod. civ.

[7] Dl 35/2005, convertito in legge 80/2005.

Autore immagine: 123rf.com

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