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Chi può convocare l’assemblea di condominio?

29 dicembre 2017


Chi può convocare l’assemblea di condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 dicembre 2017



Riunione di condominio: quando la convocazione dell’assemblea può essere fatta dall’amministratore e quando può essere chiesta dai singoli condomini.

Hai bisogno che venga convocata al più presto una riunione di condominio affinché sia discussa una tua richiesta: l’esigenza che si facciano urgentemente dei lavori all’interno dello stabile non può più aspettare e, per questo, hai sollecitato più volte l’amministratore, ma questi non ti ha ancora dato riscontro. Così ti chiedi chi può convocare l’assemblea di condominio e come fare per inserire, nell’ordine del giorno, le richieste presentate da uno dei proprietari. Di tanto parleremo in questo articolo: ti spiegheremo quali sono i soggetti che, per legge, hanno il potere di indire la riunione di condominio, a quali condizioni, secondo quali maggioranze i singoli condomini si possono sostituire all’amministratore e in presenza di quali requisiti.

Prima però di chiarire chi può convocare l’assemblea di condominio ricordiamo che tale compito non può essere svolto informalmente, ad esempio con un invito recapitato tramite email o nella cassetta delle lettere o, ancora, con un avviso attaccato sul portone dell’edificio. Sarebbe privo di alcun valore il foglietto affisso sull’androne del palazzo, del seguente tenore: «Tutti i condomini sono invitati a presentarsi il giorno 5 maggio nel garage per decidere importanti questioni di interesse generale». Difatti, i soggetti legittimati alla convocazione dell’assemblea devono seguire precise formalità di legge, in particolare nella predisposizione dell’avviso di convocazione e nella trasmissione dello stesso a tutti i condomini aventi diritto ad intervenire all’assemblea.

Chi può convocare l’assemblea di condominio? 

Primo passo per potersi avere un’assemblea di condominio è la sua indizione: è necessaria cioè l’iniziativa e che questa sia comunicata ai vari proprietari degli appartamenti. Detta iniziativa può essere presa dai seguenti soggetti:

Amministratore di condominio

Se nel condominio ci sono più di otto proprietari, la figura dell’amministratore di condominio è obbligatoria. È lui il soggetto che, di norma, convoca l’assemblea. Per legge deve farlo almeno una volta all’anno (entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno gestorio) ai fini dell’approvazione del bilancio consuntivo e del conto della gestione; in tal caso deve essere convocata l’assemblea ordinaria. Quanto invece all’assemblea straordinaria, la legge non dice nulla, per cui è l’amministratore che può indirla quando lo ritiene necessario.

L’amministratore di condominio può decidere di indire l’assemblea di propria iniziativa, perché ad esempio ritiene che si siano accumulate una serie di questioni che devono essere decise, o perché gli è stata fatta richiesta da parte di uno o più condomini. Il fatto che gli sia stata presentata tale domanda non implica che l’indizione della riunione sia ad iniziativa dei condomini, essendo questa filtrata dalla valutazione e dall’iniziativa dell’amministratore. In tal caso, quindi, anche un solo condomino potrebbe convincere l’amministratore di fissare una riunione.

Se manca l’amministratore

Se il condominio è privo di amministratore (perché non è mai stato nominato o perché è mancato improvvisamente), l’assemblea – tanto ordinaria quanto straordinaria – può essere indetta da ciascun condomino.

Non rientra in questa ipotesi il caso dell’amministratore dimissionario: questi, infatti, resta in carica fino alla nomina del nuovo amministratore.

Richiesta dei condomini

Se l’amministratore di condominio non provvede a indire l’assemblea, possono obbligarlo i singoli condomini. In tal caso, si parla di iniziativa su richiesta dei condomini.

I condomini, a condizione che siano almeno due e rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, se si verificano fatti eccezionali, possono sollecitare l’amministratore a convocare l’assemblea in via straordinaria, stabilendo loro stessi l’ordine del giorno. Se l’amministratore non la convoca entro 10 giorni dalla richiesta, gli stessi condomini possono procedere all’autoconvocazione secondo le modalità di legge o con quelle specificamente stabilite dal regolamento di condominio [1].

Se l’amministratore non vi provvede, l’assemblea può essere convocata direttamente da detti condomini una volta scaduto il termine. Essi dovranno procedere alla convocazione inviando le relative raccomandate ai singoli condomini, così come fa di norma l’amministratore.

È necessario che l’argomento che i condomini intendano sottoporre all’attenzione della riunione sia il medesimo. Non può trattarsi di domanda di convocazione dell’assemblea per due temi diversi, non potendo per questa fattispecie ricorrere l’ipotesi legislativamente prevista. Si può discutere se l’amministratore sia obbligato a convocare l’assemblea straordinaria se le istanze dei condomini siano state presentate lontane tra loro nel tempo.

Curatore speciale

L’assemblea di condominio può essere indetta anche dal curatore speciale nominato dal tribunale, allorché, per qualsiasi causa, manchi l’amministratore e un condomino o un terzo intenda iniziare o proseguire una causa nei confronti del condominio. Le disposizioni di attuazione al codice civile stabiliscono infatti che [2] «quando per qualsiasi causa viene a mancare il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può chiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’art. 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite».

Altre ipotesi in cui il singolo condomino può convocare l’assemblea

Con la riforma del condominio sono state aggiunte altre due fattispecie di richiesta all’amministratore da parte di anche solo un condomino di convocazione assembleare.

Il primo [3]: in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Il secondo [4]: l’amministratore è tenuto a convocare entro trenta giorni l’assemblea se richiesto anche da un solo condomino in merito alle cosiddette innovazioni sociali (l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze).

Riunione di fatto

Si ritiene valida la riunione di condominio, anche se prima di convocazione, quando tutti i condomini (nessuno escluso) si trovano nello stesso luogo, allo stesso momento, e di comune accordo decidono di trasformare quell’incontro in una riunione di condominio. In tal caso è necessario verbalizzare l’incontro come se si fosse in presenza di una normale convocazione.

L’avviso di convocazione 

Perché sia valida la riunione di condominio è necessario che sia spedito a tutti i proprietari l’avviso di convocazione. In particolare l’avviso di convocazione deve essere portato a conoscenza di tutti i condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione assembleare a pena di annullabilità della delibera.

L’avviso di convocazione deve pervenire con raccomandata a/r, posta elettronica certificata (per quei condomini che ne sono in possesso), fax o tramite consegna a mano e controfirmata per accettazione. Non sono validi gli avvisi di convocazione affissi sulla porta o sulla bacheca, immessi nella cassetta delle lettere e non controfirmati oppure spediti con email semplice.

Art. 66 dips. att. cod. civ.

1. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

2. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

3. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

4. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

5. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Art. 1120 codice civile: Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1117-quater codice civile: Tutela delle destinazioni d’uso

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attivita’ con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.


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