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Lo sai che? Condominio: cosa sono le spese personali

Lo sai che? Pubblicato il 5 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 5 marzo 2018

Spese addebitate ai singoli condomini nel rendiconto approvato dall’assemblea: la delibera è nulla.

Può capitare che l’assemblea condominiale approvando il rendiconto annuale vi faccia rientrare, oltre alle spese condominiali vere e proprie (cioè quelle relative alla gestione, conservazione e manutenzione della cosa comune), anche le spese personali addebitate ai singoli condomini.

L’esempio più ricorrente è quello relativo alle spese legali: l’amministratore agisce giudizialmente nei confronti del condomino moroso rivolgendosi ad un avvocato, e addebita al condomino le spese legali. Un altro esempio è quello in cui il condominio addebita al singolo le spese personali a titolo di sanzione per una violazione del regolamento condominiale oppure di riparazione di un bene condominiale danneggiato.

Ebbene, la giurisprudenza ha più volte chiarito che l’assemblea condominiale non può approvare le spese personali, di natura individuale, imputandole al singolo condomino. L’assemblea ha infatti esclusivamente il potere di deliberare le spese condominiali, riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge.

Vediamo dunque cosa sono le spese personali e come devono essere gestite in condominio.

L’assemblea condominiale non può deliberare spese personali

Secondo la giurisprudenza [1], aldilà della fondatezza o congruità delle somme richieste al singolo condomino, esula dai poteri della assemblea procedere all’approvazione ed imputazioni di spese individuali che non attengano alla gestione comune. Non rientra tra le prerogative assembleari quelle di addossare ai condomini, fantomatiche spese di natura personale, posto che l’assemblea non è dotata di “autodichia”, cioè non può farsi giustizia da sé [2].

Per esempio, ove si tratti di spese postali relative a incombenze di interesse comune (i costi delle raccomandate relative alla convocazioni di assemblea), le stesse devono essere ripartite per millesimi e devono trovare riscontro contabile nel rendiconto e nella relativa ripartizione.

La delibera dell’assemblea condominiale che approvi le spese personali, imputate al singolo condomino, non rientra tra i poteri di tale organo collegiale: l’assemblea non ha infatti il potere di imputare al singolo condomino una determinata spesa senza che questa sia accettata e riconosciuta espressamente dall’interessato.

L’assemblea può solo deliberare sulle spese inerenti la gestione, manutenzione e conservazione dei beni comuni condominiali.

Nullità delibera assembleare spese personali

È affetta da nullità la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.

La Cassazione [3] ha avuto modo di precisare che tale nullità può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea e anche quando questi abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

Quali sono i poteri di delibera dell’assemblea condominiale

I poteri dell’assemblea condominiale sono quelli previsti dal codice civile [4]. In particolare l’assemblea dei condomini provvede [4]:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

note

[1] Trib. di Massa sent. n. 207/2017.

[2] Trib. Milano, sent. n. 5195/2016.

[3] Cass. sent. n. 24696/2008.

[4] Art. 1135 cod. civ.


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