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Quando serve la Scia?

1 aprile 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 aprile 2018



Interventi edilizi che richiedono obbligatoriamente la segnalazione certificata di inizio attività o in alternativa al permesso di costruire: ecco quali sono.

Prima di effettuare delle opere edilizie nuove o di semplice manutenzione o ristrutturazione occorre sapere se è necessario munirsi di una previa autorizzazione da parte del Comune o se bisogna in ogni caso rispettare un particolare procedimento burocratico, anche al fine di evitare sanzioni. Per esempio, per alcuni interventi edilizi serve la segnalazione certificata di inizio attività (Scia) prima dell’inizio dei lavori e quindi di un particolare procedimento abilitativo. Non è però semplice stabilire quando serve la Scia e quando invece si tratta di opere di edilizia libere (non sottoposte ad alcun regime di autorizzazioni o di segnalazioni) e quando invece si tratta di «nuove costruzioni» per le quali invece è necessaria la licenza. Ecco allora alcuni importanti chiarimenti che serviranno a tenere presente, in modo pratico e schematico, quando serve la Scia.

Per quali interventi edilizi serve la Scia

Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (Scia), nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia, diversi da quelli per i quali serve il permesso di costruire (interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché  gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli paesaggistici).

Scia per varianti al permesso di costruire

Sono inoltre realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che:

  • non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie,
  • non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia,
  • non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo paesaggistico,
  • non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.

Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e dalle altre normative di settore.

La realizzazione degli interventi che riguardino immobili sottoposti a tutela storico-artistica, paesaggistico-ambientale o dell’assetto idrogeologico, è subordinata al preventivo rilascio del parere o dell’autorizzazione richiesti dalle relative previsioni normative.

Scia in alternativa al permesso di costruire

In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

  • gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli paesaggistici;
  • gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all’entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall’atto di ricognizione, purchè il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l’esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
  • gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Le Regioni possono individuare con legge altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, diversi da quelli sopra indicati e prevedere il contributo di costruzione (definendo criteri e parametri per la relativa determinazione).

Procedura Scia

Il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la segnalazione certificata di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la segnalazione, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri:

  • la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti
  • il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

Nei casi in cui la normativa vigente prevede l’acquisizione di atti o pareri di organi o enti appositi, o l’esecuzione di verifiche preventive (con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria), essi sono comunque sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti dalla legge, dagli strumenti urbanistici approvati o adottati e dai regolamenti edilizi, da produrre a corredo della documentazione, salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti.

La denuncia, corredata delle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonché dei relativi elaborati tecnici, può essere presentata mediante posta raccomandata con avviso di ricevimento, ad eccezione dei procedimenti per cui è previsto l’utilizzo esclusivo della modalità telematica; in tal caso la denuncia si considera presentata al momento della ricezione da parte dell’amministrazione.

La segnalazione certificata di inizio attività è corredata dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell’intervento è subordinata a nuova segnalazione. L’interessato è comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori.

La sussistenza del titolo è provata con la copia della segnalazione certificata di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della segnalazione, l’elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l’attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari.

Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ove entro il termine sia riscontrata l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all’interessato l’ordine motivato di non effettuare il previsto intervento e, in caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l’autorità giudiziaria e il consiglio dell’ordine di appartenenza.

È comunque salva la facoltà di ripresentare la denuncia di inizio attività, con le modifiche o le integrazioni necessarie per renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la segnalazione certificata di inizio attività. Contestualmente presenta ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale con seguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento.

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