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Le Guide Come calcolare un esproprio

Le Guide Pubblicato il 6 gennaio 2018

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> Le Guide Pubblicato il 6 gennaio 2018

Espropriazione per pubblica utilità: come si calcola l’indennità spettante al proprietario espropriato.

Nel caso espropriazione di un bene per pubblica utilità (per esempio per la costruzione di una scuola pubblica, di un ospedale o di una strada), il proprietario del bene espropriato ha diritto ad un corrispettivo in denaro, denominato appunto “indennità di espropriazione”, volto a compensare la perdita dell’immobile.

Il calcolo dell’indennità di esproprio dipende dal valore del bene espropriato e da una serie di caratteristiche individuate dalla legge.

Indennità di espropriazione: come si calcola il valore del bene espropriato

In linea generale, l’indennità di espropriazione si determina in base alle caratteristiche del bene al momento dell’accordo di cessione o alla data dell’emanazione del decreto di esproprio.

Si valuta l’incidenza dei vincoli di qualsiasi natura apposti sul bene (servitù, ipoteche ecc.) senza considerare ovviamente gli effetti del vincolo preordinato all’esproprio né quelli connessi alla realizzazione dell’eventuale opera prevista (ciò anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di imposizione di una servitù) [1].

Nel quantificare il valore del bene non si tiene conto delle costruzioni, delle piantagioni e delle migliorie, che siano state realizzate al solo scopo di conseguire una maggiore indennità. Si considerano realizzate a tale scopo le costruzioni, piantagioni e migliorie effettuate dopo la comunicazione dell’avvio del procedimento.

Il proprietario, a sue spese, può asportare dal bene i materiali e tutto ciò che può essere tolto senza pregiudizio dell’opera da realizzare.

Espropriazione di una parte del bene: come si calcola il valore

Nel caso di esproprio parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto della relativa diminuzione di valore [2].

Se dall’esecuzione dell’opera deriva un vantaggio immediato e speciale alla parte non espropriata del bene, dalla somma relativa al valore della parte espropriata viene detratto l’importo corrispondente al medesimo vantaggio.

Non si applica la riduzione di valore, qualora essa risulti superiore ad un quarto della indennità dovuta ed il proprietario abbandoni l’intero bene. L’espropriante può non accettare l’abbandono, qualora corrisponda una somma non inferiore ai tre quarti dell’indennità dovuta.

In ogni caso l’indennità dovuta dall’espropriante non può essere inferiore alla metà di quella che gli spetterebbe.

Indennità di espropriazione area edificabile

L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene [3].

Per valore venale del bene si intende il valore di mercato da quantificarsi secondo una stima oggettiva.

La legge prevede alcuni casi di riduzione dell’indennità:

riduzione del 25% quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale;

riduzione del 10% quando è stato concluso l’accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato o perché a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva.

Ai fini della quantificazione del valore dell’area edificabile, si considerano le possibilità legali ed effettive di edificazione, esistenti al momento dell’emanazione del decreto di esproprio o dell’accordo di cessione. In ogni caso si escludono le costruzioni realizzate o realizzabili abusivamente.

Le possibilità legali di edificazione sono escluse quando l’area è sottoposta ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio.

Qualora l’area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, al proprietario coltivatore diretto spetta un’indennità aggiuntiva pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità spetta all’affittuario, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari.

Se sul terreno vi è una costruzione

Nel caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata (quindi non abusiva), l’indennità è determinata nella misura pari al valore venale.

Qualora la costruzione sia stata realizzata in assenza o in difformità della concessione edilizia o della autorizzazione paesistica, l’indennità di espropriazione è calcolata tenendo conto della sola area di sedime e della sola parte della costruzione realizzata legittimamente.

Se è in corso una procedura finalizzata alla sanatoria della costruzione, l’autorità espropriante, sentito il Comune, accerta la sanabilità ai soli fini della corresponsione delle indennità.

Indennità di espropriazione area non edificabile

In caso di esproprio di un’area non edificabile, l’indennità definitiva è determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in relazione all’esercizio dell’azienda agricola. Non si valuta la possibile o l’effettiva utilizzazione diversa da quella agricola [4].

Se l’area non è effettivamente coltivata, l’indennità è commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati.

Al proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale spetta un’indennità aggiuntiva, determinata in misura pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata.

L’indennità è aumentata delle somme pagate dall’espropriato per qualsiasi imposta relativa all’ultimo trasferimento dell’immobile.

Indennità in caso di imposizione di servitù

La legge prevede il diritto all’indennità anche a favore del proprietario del fondo che, a causa dell’esecuzione dell’opera pubblica o di pubblica utilità, non subisca un vero e proprio esproprio, ma una servitù o comunque una permanente diminuzione di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà.

note

[1] Art. 32 DPR n. 327/2001.

[2] Art. 33 DPR n. 327/2001.

[3] Art. 37 DPR n. 327/2001.

[4] Art. 40 DPR n. 327/2001.


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