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Chi ripara il balcone se cade acqua?

2 gennaio 2018


Chi ripara il balcone se cade acqua?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 gennaio 2018



Spese di manutenzione per infiltrazioni provenienti dalla soletta del balcone superiore: a chi spettano?

Dal balcone del piano di sopra piove acqua. Lo stillicidio non solo ti impedisce di affacciarti, ma ti obbliga anche ad arretrare gli arredi da esterno che hai disposto sul tuo spazio come un piccolo divanetto che usi per la lettura durante le belle giornate. Anche le piante che hai fissato ai bordi del parapetto stanno risentendo di tutta quell’acqua sporca che scende dall’alto. Hai fatto così eseguire una perizia ad un tecnico di tua fiducia, dalla quale risulta che il problema delle infiltrazioni è dovuto al parapetto del balcone sovrastante, perché ormai rovinato: andrebbe rifatto o, quantomeno, isolato. È da lì, infatti, che si infiltra l’acqua piovana che va a cadere giù. Il proprietario dell’appartamento però non ne vuol sapere: sostiene che tali spese devono essere sostenute dal condominio, essendo i parapetti dei balconi di proprietà comune. Chi dei due ha ragione? Chi ripara il balcone se cade acqua? La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. I giudici supremi hanno ricordato quali spese per il balcone competono al titolare dell’immobile e quali invece al condominio.

Non tutte le spese di manutenzione dei balconi sono a carico del proprietario dell’appartamento

Le spese per i balconi aggettanti

In generale i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni dell’edificio in quanto non sono necessari per l’esistenza del fabbricato, né sono destinati all’uso o al servizio di questo [2]. Pertanto le spese di manutenzione dei balconi vengono ripartite in parti uguali dai proprietari dei due piani: restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Tuttavia, per giurisprudenza consolidata, le sezioni del balcone che svolgono una funzione estetica per l’edificio intero rientrano tra le parti comuni dell’edificio: sono cioè di proprietà di tutti i condomini. Con la conseguenza che le relative spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti secondo i rispettivi millesimi. Anche i parapetti dei balconi possono avere la funzione di abbellire lo stabile quando, per la loro forma, materiale e colore, accrescono la gradevolezza estetica del fabbricato. E lo stesso dicasi per le solette. Dunque anch’essi sono di proprietà del condominio ed è quest’ultimo a dover sostenere le spese di manutenzione in caso di infiltrazioni. Tradotto in parole povere: la ripartizione delle relative spese ricade infatti su tutti i condomini in misura proporzionale alla quota millesimale posseduta [3].

Al contrario, la manutenzione di quelle parti del balcone che non hanno una funzione decorativa spetta solo al proprietario dell’appartamento, che quindi deve sopportarne tutte le spese. È ovvio che la situazione va analizzata caso per caso. Di regola un elemento esterno del balcone contribuisce all’estetica di tutto il palazzo e, quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti: se però il condominio dimostra che quell’elemento non è di alcuna utilità per lo stabile (né dal punto di vista architettonico, né da quello strutturale), allora le spese sono a carico del solo proprietario. Sul punto si legga anche Riparazione balconi aggettanti e tetti in condominio: chi paga.

Le spese per i balconi incassati

Per quanto riguarda i balconi incassati il discorso è diverso rispetto ai balconi aggettanti che abbiamo appena analizzato. I balconi incassati (quelli cioè che non sporgono dalla facciata dell’edificio) hanno una funzione di sostegno e copertura dell’edificio condominiale, e quindi sono al servizio dei piani sovrapposti dello stabile. Non svolgono, infatti, una funzione di sostegno né di copertura dell’edificio (come, invece, ad esempio, le terrazze a livello). Ecco perché non possono essere considerati proprietà comune ma esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Generalmente quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti i condomini, perché garantiscono un vantaggio per tutti gli abitanti del fabbricato.

Le spese da ripartire col proprietario del piano inferiore

Che succede invece quando la manutenzione riguarda la soletta del balcone? La soletta è la parte inferiore del balcone, il prolungamento del solaio per l’inquilino del piano inferiore. Chi deve provvedere alla manutenzione di questo elemento? La soluzione è diversa a seconda che si parli di balconi aggettanti o di balconi incassati.

Per i balconi aggettanti, la Cassazione [4] ha stabilito che, anche se il balcone può avere funzione di copertura per il piano inferiore, tuttavia non è al servizio di entrambi gli appartamenti: esso non svolge una funzione indispensabile (di sostegno per esempio) per i piani sovrapposti. Le spese di manutenzione spettano quindi solo al proprietario.

Per i balconi incassati il discorso è opposto. La soletta è il prolungamento del solaio: serve a separare, coprire e sostenere i piani sovrapposti dello stabile condominiale. Questo elemento è un tutt’uno con il solaio presente tra un piano e l’altro: di conseguenza, secondo la legge, le spese di manutenzione spettano in parti uguali ai proprietari dei due appartamenti coinvolti [5]. Il solaio funge infatti da piano di calpestio per l’appartamento superiore e da soffitto per quello inferiore. Ciò non accade per la soletta del balcone aggettante, che quand’anche serva da copertura per l’inquilino del piano inferiore, non ha una funzione indispensabile per quest’ultimo.

Il rivestimento del parapetto e della soletta sono parti di proprietà del condominio se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata. Le relative spese di manutenzione e riparazione, pertanto, vanno divise per millesimi tra tutti i condomini.

note

[1] Cass. sent. n. 30071/2017 del 14.12.2017.

[2] Cass. sent. n. 637 /2000.

[3] Cass. sent. n. 568/2000.

[4] Cass. sent. n. 14576/2004 del 30.07.2004.

[5] Art. 1125 cod. civ.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 14 dicembre 2017, n. 30071

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. PETITTI Stefano – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27722-2015 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS); – ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2859/2015 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 24/06/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/10/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Mistri Corrado, che ha concluso per il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), proprietario di appartamento in (OMISSIS), ha proposto ricorso, articolato in unico motivo, avverso la sentenza 24 giugno 2015, n. 2859/2015, resa dalla Corte d’Appello di Napoli, la quale, in accoglimento dell’impugnazione formulata da (OMISSIS), ha dichiarato la nullita’ della sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Benevento in data 22 gennaio 2009 per difetto di litisconsorzio necessario. Il giudizio aveva avuto inizio con citazione del 20 luglio 2006 con cui (OMISSIS) aveva convenuto davanti al Tribunale di Benevento (OMISSIS), per sentire condannare quest’ultimo ad eliminare le cause della caduta d’acqua dal balcone dell’unita’ immobiliare di sua proprieta’ sul sottostante balcone di proprieta’ (OMISSIS). Il Tribunale, accogliendo la domanda di (OMISSIS), aveva condannato (OMISSIS) ad eseguire le necessarie opere indicate dal CTU per l’eliminare il denunciato inconveniente. La Corte d’Appello di Napoli accertava, tuttavia, che i parapetti aggettanti dei balconi dell’edificio di via (OMISSIS), per loro forma, materiali e colore, avessero funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato, e percio’ rientrassero tra le parti comuni ex articolo 1117 c.c., di proprieta’ di tutti i condomini, con conseguente difetto del necessario contraddittorio e rimessione della causa al primo giudice ai sensi dell’articolo 354 c.p.c., comma 1.

(OMISSIS) si difende con controricorso.

Su proposta del relatore, che aveva ritenuto il giudizio definibile nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in riferimento all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), era stata dapprima fissata l’adunanza della camera di consiglio. Il Collegio, con ordinanza del 10 marzo 2017, ritenne tuttavia che non ricorresse l’ipotesi di cui all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), e rimise la causa alla pubblica udienza.

Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso e’ ammissibile, in quanto la sentenza, con cui il giudice d’appello riforma o annulla la decisione di primo grado e rimette la causa al giudice “a quo” ex articoli 353 o 354 c.p.c., e’ immediatamente ricorribile per cassazione, trattandosi di sentenza definitiva, che non ricade nel divieto, dettato dall’articolo 360 c.p.c., comma 3, di separata impugnazione in cassazione delle sentenze non definitive su mere questioni, per tali intendendosi solo quelle su questioni pregiudiziali di rito o preliminari di merito che non chiudono il processo dinanzi al giudice che le ha pronunciate (Cass. Sez. U, 22/12/2015, n. 25774).

L’unico motivo del ricorso di (OMISSIS) denuncia “violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 1117 c.c. ed all’articolo 1125 c.c., nonche’ all’articolo 116 c.p.c.”. Al di la’ dell’impropria rubrica del motivo (che indica come norme asseritamente violate dal provvedimento impugnato quelli che sono, in realta’, due dei paradigmi stabiliti dall’articolo 360 c.p.c. per definire tassativamente quali siano i vizi denunciabili in sede di legittimita’, e fa poi rinvio da essi soltanto per “relazione” alle norme regolatrici della fattispecie), sostanza della censura intende contestare che il parapetto aggettante del balcone dell’appartamento del (OMISSIS) rientri tra le parti comuni. Il ricorrente, inoltre, evidenzia come una delle tre alternative soluzioni correttive prospettate dal CTU (peraltro quella poi in concreto adottata dal Tribunale) non comporterebbe interventi su elementi decorativi del balcone.

La censura si rivela priva di fondamento.

Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, ne’ essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo cosi’ elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624). L’accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio (quale, nella specie, quello operato dalla Corte d’Appello di Napoli, alla tregua delle risultanze della CTU) costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimita’ se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Cio’ premesso, l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, relativi ai frontali ed ai parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 3, va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data” (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11109 del 15/05/2007).

Si consideri, infine, che la necessita’ di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non “secundum eventum litis” (ovvero, come assume il ricorrente, sulla base delle diverse modalita’ attuative dell’intervento tecnico di ripristino del balcone che il giudice potrebbe disporre), ma al momento in cui l’azione sia proposta, valutando se la stessa, sulla base del “petitum” (e, cioe’, del risultato perseguito in giudizio dall’attore con la sua domanda), sia potenzialmente diretta anche ad una modificazione della cosa comune.

Il ricorso va percio’ rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

 


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