HOME Articoli

Lo sai che? Amministratore di condominio non indica il compenso: che succede?

Lo sai che? Pubblicato il 3 gennaio 2018

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 3 gennaio 2018

Si può revocare un amministratore di condonino che, prima della nomina, non ha comunicato la parcella e, invece, la presenta solo col bilancio?

Il tuo condominio aveva bisogno urgente di un nuovo amministratore. Il precedente  si era dimostrato disinteressato e negligente: la sua gestione scellerata aveva lasciato peraltro le casse con grossi debiti da pagare. Così vi siete riuniti e, con un’unica votazione, avete nominato un nuovo amministratore. Tra la fretta e l’entusiasmo di aver trovato una persona di fiducia e su cui si è formato subito il consenso unanime, vi siete però dimenticati di chiedergli quale fosse il suo compenso, né questi lo ha indicato nel verbale di nomina. Ed ora, la batosta: nel bilancio di fine anno compare una parcella di gran lunga superiore alla media praticata dai colleghi. Che cosa potete fare per opporvi a un pagamento tanto esoso? Se l’amministratore di condominio non indica il compenso che succede? La risposta è stata data da una recente sentenza del Tribunale di Massa [1].

Quale maggioranza per nominare l’amministratore di condominio?

La nomina dell’amministratore di condominio spetta all’assemblea che deve raggiungere, nello stesso tempo, le due seguenti maggioranze:

  • il voto favorevole di almeno 500 millesimi dello stabile;
  • il voto favorevole di almeno metà degli intervenuti +1 alla riunione.

Come funziona il compenso dell’amministratore di condominio?

In base a quanto prevede il codice civile [2], nel momento stesso in cui accetta la nomina o il rinnovo del precedente incarico, l’amministratore di condominio deve specificare analiticamente l’importo che egli chiede a titolo di compenso per l’attività professionale svolta. Deve anche indicare eventuali compensi aggiuntivi dovuti nell’ipotesi di lavori straordinari. In caso contrario la nomina è nulla e i compensi aggiuntivi non sono dovuti.

Spetta solo all’assemblea valutare l’ammontare richiesto al momento della nomina.

Il compenso richiesto dall’amministratore e approvato in sede assembleare è onnicomprensivo per tutta l’attività gestoria che egli deve svolgere, senza poter quindi pretendere cifre ulteriori per lavori o adempimenti connessi alla vita condominiale (come appunto l’attività di assistenza e di controllo in caso di ristrutturazioni o rifacimenti delle parti comuni).

Che succede se l’amministratore non indica il proprio compenso?

Il tribunale di Massa riconferma questi principi: è pertanto nulla la nomina dell’amministratore, in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso. Non è sufficiente l’indicazione di una somma complessiva, inserita fra le voci del preventivo. L’indicazione di una somma complessiva è contraria all’esigenza di chiarezza, trasparenza e formalità che il codice civile impone e che, sul punto, sembra essere tassativo. La legge mira così a garantire la massima trasparenza per i condòmini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone il compenso dell’amministratore al momento del conferimento del mandato; si applica sia nel caso di prima nomina che nel caso delle successive riconferme.

L’amministratore può anche allegare al preventivo o all’avviso di convocazione dell’assemblea un documento con il dettaglio del compenso richiesto, da sottoporre ai condomini. Tale dettaglio dovrà chiarire: il compenso per spese ordinarie (con indicazione di cosa si intenda per spesa ordinaria) e l’eventuale compenso per spese straordinarie. Quel che è certo è che l’amministratore non può inviare tale dettaglio in un momento successivo alla sua nomina, ad esempio dopo qualche settimana o, peggio, dopo mesi: tale scrittura non avrebbe alcun valore e non potrebbe sanare la nullità della sua nomina.

note

[1] Trib. Massa, sent. del 6.11.2017.

[2] Art. 1129 cod. civ.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Massa

Il Tribunale di Massa in composizione monocratica in persona del Giudice on. Massimo Ginesi ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in primo grado iscritta al 2645/2016 del Ruolo

Generale dell’anno 2016, trattenuta in decisione ai sensi dell’art. 281-sexies c.p.c. all’udienza del 6 novembre 2017

promossa da

MA. FE., MA. EL. FE., RA. FE., FO. CE. rappresentati e difesi dall’avv.

ZAMBON LUISA, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in piazza della repubblica 25 Milano, per mandato a margine dell’atto

di citazione

Attrice contro

CONDOMINIO (omissis…) rappresentato e difeso dall’avv. Boggi Carlo ed elettivamente domiciliato ai fini del presente procedimento In Via Muttini 16 Marina Di Carrara presso lo studio del difensore per delega in calce alla comparsa di risposta

Convenuto OGGETTO: azione ex art. 1137 cod.civ.

CONCLUSIONI COME PRECISATE ALL’UDIENZA DEL 27 SETTEMBRE 2017 (si omettono le conclusioni delle parti)

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda di parte attrice è solo parzialmente fondata e deve essere accolta limitatamente alla richiesta dichiarazione di nullità della nomina dell’amministratore.

Va peraltro osservato il singolare modo di procedere di parte attrice, che ha precisato conclusioni preannunciando produzioni unitamente alla comparsa conclusionale(peraltro irrituali in quella sede) e altrettanto irritualmente introducendo in quella sede una domanda nuova in ordine a diversi motivi nullità, poi non coltivati in sede di comparsa conclusionale.

Altrettanto singolare che parte attrice si ostini a reiterare istanze istruttorie in cui elenca quali testimoni unicamente soggetti che rivestono la qualità di condomino, sostenendo che costoro “sono gli unici a poter testimoniare sulla materia condominiale e, in particolare, sulle circostanze avvenute in sede di assemblea” (pag. 7 comparsa conclusionale).

Sulla mancata ammissione delle testimonianze sarà sufficiente osservare che “I singoli condomini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause che coinvolgono il condominio, poichè l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi.” Cass. 17199/2015; l’inammissibilità è stata tempestivamente eccepita dal convenuto nella terza memoria ex art. 183 VI comma c.p.c.

Deve preliminarmente essere dichiarata infondata anche l’eccezione, avanzata dal convenuto, relativa alla asserita di carenza di legittimazione attiva degli usufruttuari Ma. Fe. e Ce. Fo., per le delibere che riguarderebbero lavori straordinari, atteso che a fronte della solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario, oggi prevista dall’art. 67disp.att.cod.civ., la delibera è direttamente ed immediatamente azionabile contro entrambi, sì che a costoro va riconosciuta la pari facoltà di agire per far dichiarare la sua invalidità.

Riguardo al merito delle domande di parte attrice, paiono altresì non provate (e comunque destituite di fondamento)le istanze circa l’invalidità della delibera per la irregolare nomina di presidente e segretario.

Va a tal proposito evidenziato che dal verbale risulta che costoro siano stati eletti dalla assemblea e che le parti attrici, seppur presenti, non abbiano in quella sede contestato alcunchè: era peraltro in capo a loro l’onere di provare, ex art. 2697 I comma cod.civ., la sussistenza del vizio lamentato, prova che non risulta fornita: “.Il verbale di una assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicchè il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.” Cass. 11375/2017

Nè, peraltro, risulta alcuna norma che preveda l’esistenza di tali figure nella assembla condominiale e, anche a voler mutuare la loro funzione dai principi generali in tema di funzionamento degli organi collegiali, non si rinviene alcun dato normativo –ne parte attrice lo individua –che preveda che eventuali vizi afferenti alla nomina di tali soggetti comportino nullità dei deliberati della assemblea, sussistendo anzi giurisprudenza in senso assolutamente contrario (.Tribunale Milano, 24/07/1997).

Parimenti del tutto infondata si rivela la doglianza rispetto alle irregolarità che inficerebbero la votazione per non essere stati nominativamente indicati tutti i soggetti che hanno votato a favore e contro: il verbale contiene, in apertura, l’elenco di tutti i soggetti presenti e, per ogni punto in votazione, l’indicazione di chi abbia eventualmente votato contro, con l’espressa quantificazione del loro valore millesimale complessivo. Si tratta, in accordo con la giurisprudenza consolidata, di

modalità più che sufficienti a garantire la facoltà di impugnazione ai dissenzienti e la possibilità di individuare i soggetti che abbiano votato a favore e il loro valore millesimale. (Cass. 6552/2015; Cass. 2413272009, cass. 10329/1998); sul punto, nella citazione introduttiva, sembra farsi richiamo –quanto alla asserita irregolarità della verbalizzazione –ad un obbligo derivante dal regolamento condominiale di natura contrattuale, senza peraltro alcun ulteriore riferimento e senza che lo stesso sia mai stato prodotto da parte attrice, di tal che la censura si rivela non provata prima ancora che non fondata.

Si rivela inconcludente anche la censura relativa a tal Quartieri, che gli attori assumono non essere condomino (nè tale qualità si può desumere dalla semplice visura catastale addotta –a confutazione –dal convenuto),poichènon solo non hanno dimostrato ma neanche hanno dedotto che l’eventuale erroneo computo dei valori numerici e millesimali a lui riconducibili abbiano avuto incidenza esiziale sulle maggioranze con le quali si è deliberato (peraltro così non è, portando costui, come si rileva dal verbale, solo dieci millesimi).

Infondata risulta la censura relativa alla approvazione di spese straordinarie, che si assume illegittima poichè non sarebbero stati preliminarmente inviati preventivi: posto che tale procedura non è prevista da alcuna norma in materia di condominio e che l’assemblea, ove raggiunga le maggioranze necessarie, è assolutamente sovrana nella scelta delle opere da eseguire, ivi compresi i relativi costi, ciò nell’ambito delle attribuzioni dell’organo collegiale stabilite dall’art. 1135 cod.civ. e salvi solo i limiti delineati dagli artt. 1102 e1120 cod.civ

Risulta invece fondata la censura sulla nullità della nomina dell’amministratore, in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso; il dettato dell’art. 1129 comma XIV cod.civ. è tassativo e non ammette equipollenti: “è nulla la nomina dell’amministratore di condominio -con conseguente nullità della delibera in parte qua -in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’amministratore che nel caso delle successive riconferme”.Tribunale Milano, sez. XIII, 03/04/2016, n. 4294

A tal fine va osservato che nel verbale di assembla nulla risulta in ordine al compenso, nè potrà a tal fine rilevare –come pretenderebbe il convenuto -la mera indicazione di una somma complessiva, per nulla dettagliata, inserita fra le voci del preventivo che –anche ove si possa ritenere che comprenda tutto quanto dovuto all’amministratore alla luce di Cass. 22313/2013 –non soddisfa quella esigenza di chiarezza documentale, trasparenza e formalità che traspaiono dal meccanismo di nomina ed accettazione individuati dal novellato art. 1129 cod.civ., meccanismo che

non può prescindere da un atto formale dal quale risulti l’espressa e analitica indicazione del compenso.

Mette conto di rilevare, in proposito, che il preventivo di spesa costituisce una semplice stima –che potrebbe anche essere variata in sede di consuntivo –e non rappresenta invece quell’assunzione di un obbligo negoziale da parte dell’amministratore in ordine al corrispettivo (che rappresenta l’obbligazione assunta dal condominio) che oggi appare indispensabile a mente del novellato art. 1129 cod.civ., a tutela della posizione contrattuale del mandante.

Il Condomino non ha peraltro provato che tale indicazione fosse stata allegata alla convocazione, che neppure è stata prodotta, nè che vi sia stato un formale atto di accettazione conforme al dettato di cui all’art. 1129 commi II e XIV cod.civ., norma inderogabile ex art. 1138 cod.civ.: a tal fine non può avere alcun rilievo il bizzarro atto di integrazione del verbale inviato ai condomini alcuni mesi dopo l’assemblea e che reca almeno tre date diverse: tale scrittura rappresenta una mera dichiarazione –parrebbe a posteriori –di coloro che lo sottoscrivono edalquali non si può riconoscere alcun valore se non quello di semplice dichiarazione riconducibile agli estensori, atteso che è lecito ritenere che gli organi assembleari (presidente e segretario) cessino la loro funzione –e vengano meno i relativi poteri -con la chiusura della riunione e non potendo ritenersi consentito emendare, a posteriori e in sedi diverse dalla assemblea (con il relativo assenso dei partecipanti), la carenza di elementi essenziali del verbale e delle delibere che quel verbale attesta esser avvenute.

Peraltro tale dichiarazione –con la quale si asserisce che prima della votazione alla assemblea del 20 agosto 2016 si sarebbe espressamente indicato ai presenti il compenso richiesto dall’amministratore -risulta del tutto incomprensibile (e come tale inattendibile) anche solo sotto il profilo cronologico, posto che ne reca ben tre diverse: l’una in apertura coincidente con la delibera stessa, (e non si comprende come possa essersi redatto un verbale alle ore 9 del 20..8.2016 e poi una nota di correzione dello stesso, che reca la stessa data ed ora, senza che alla correzione si sia provveduto durante l’assemblea stessa e nello stesso verbale), l’altra anteriore (22.6.2016 e pare improbabile che si possa ex ante correggere qualcosa che ancora non è avvenuto), l’ultima –forse l’unica attendibile (22.9.2016) -che pone la nota al difuori del contesto assembleare ed in tempi successivi allo stesso, incorrendo nelle censure testè evidenziate.

Va infine rilevato che la dedotta nullità della delibera impedisce qualunque sanatoria, di tal chè la delibera successivamente assunta in data 3.6.2017 –con cui è stato nominato lo stesso amministratore Ba. -si pone come atto autonomo e distinto da quello impugnato, avente effetti dal momento della sua adozione ed inidoneo a sanare il vizio dedotto nel presente procedimento, circostanza che se da un lato consente di ritenere ovviato il problema concreto della nomina dell’amministratore a far data dal 3.6.2017, dall’altro lascia intatto l’interesse dagli attori di veder

dichiarare la nullità della precedente nomina e impedisce di ritenere cessata la materia del contendere, sì che si dovrà pronunciare anche in punto di soccombenza, ai sensi dell’art. 91 cod.proc.civ., senza alcun criterio virtuale.

L’accoglimento di una sola delle domande avanzate da parte attrice e l’assenza di rilevanti questioni di diritto inducono a liquidare le spese nei minimi di scaglione (indeterminabile) e a disporre compensazione per tre quarti.

La mancata e ingiustificata partecipazione del condominio alla mediazione importa la sua condanna al versamento in favore dell’Erario dell’importo corrispondente al contributo unificato

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe

Dichiara la nullità della delibera 20 agosto 2016 del Condominio (omissis…) limitatamente al punto

Respinge le altre domande di parte attrice

Condanna parte convenuta a pagare all’Erario l’importo di € 518,00 – pari al contributo unificato della presente causa – a norma dell’art. 8 comma 5 D.Lgs. 28/2010

Condanna parte convenuta alla refusione delle spese di lite in favore di parte attrice che liquida in € 136,25 per esborsi ed € 1.000 (già applicata la compensazione per tre quarti su esborsi e competenze calcolate in € 4.000: € 838 studio, € 574 fase introduttiva, € 1204 istruttoria, € 1384 decisionale) oltre rimb. forf. 15%, iva e cnpa di legge, spese così determinate in forza del D.M. 55/2014

Così deciso dal Tribunale di Massa il 06/11/2017

Acquista un abbonamento annuale a tutte le sentenze di merito. Clicca qui


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

1 Commento

  1. Penso che quanto sopra sia estremamente difficile da trovare come caso, normalmente un amministratore si giudica quasi esclusivamente dal prezzo. Purtroppo conta molto poco la qualità l’esperienza e l’onesta anche se amministratori onesti al dire il vero è raro trovarne, perchè si propongono a 2 euro e chiaramente trovano lo spazio per farli diventare molti di più, è questo è normale.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI