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Come evitare l’esproprio di un terreno

3 Gen 2018 | Autore:


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È possibile presentare opposizione all’espropriazione di un fondo? Quando c’è l’occupazione d’urgenza? E come funziona l’indennità di esproprio?

Evitare l’esproprio di un terreno non è cosa semplice ma nemmeno un’impresa impossibile. Opporsi al prelievo coatto di una proprietà che permette ad un’Amministrazione pubblica di realizzare un’opera di interesse generale richiede determinazione (mai arrendersi fino alla fine) e la conoscenza di tre o quattro cose che ora vi spieghiamo per sapere come evitare l’esproprio di un terreno e, nel caso in cui questo non sia fattibile, come ottenere la giusta indennità per l’espropriazione.

Le possibilità sono due: tentare una soluzione senza un contenzioso, cioè senza avviare una causa giudiziaria, oppure entrare a gamba tesa e rivolgersi ad un giudice per far valere i propri diritti. Vediamo.

Come evitare l’esproprio di un terreno con il Dap

Una prima via per evitare l’esproprio di un terreno è quella di presentare all’Amministrazione che pretende di entrarne in possesso un documento di analisi di procedimento, il cosiddetto Dap. Consente di presentare delle osservazioni per evitare l’esproprio in modo da poter avviare una «trattativa» con l’Amministrazione.

Nel Dap bisogna riportare:

  • le proprie richieste con il loro fondamento giuridico. A questo proposito, è sempre consigliabile la consulenza di un esperto;
  • le norme e le sentenze che riguardano casi analoghi ed il fondamento della responsabilità per la violazione di tali norme (responsabilità civile e personale);
  • l’obbligo dell’Amministrazione di valutare soluzioni alternative e meno costose all’esproprio.

Presentato il Dap per evitare l’esproprio di un terreno, l’Amministrazione può accettare un compromesso. In questo caso, occorre valutare bene i termini dell’accordo (l’aiuto di un professionista o di un consulente è sempre utile). Può anche darsi, però, che vengano respinte le motivazioni esposte nel documento e che, quindi, risulti vano il tentativo di evitare l’esproprio di un terreno. A questo punto, l’espropriato può accettare e incassare l’eventuale indennità proposta oppure decidere di andare in giudizio ed aprire il contenzioso.

Come evitare l’esproprio di un terreno con un contenzioso

Se i precedenti tentativi per evitare l’esproprio di un terreno sono risultati vani, si può decidere di aprire un contenzioso presentando ricorso al Tar, alla Corte d’Appello oppure alla Corte europea dei Diritti dell’uomo.

Evitare l’esproprio di un terreno con un ricorso al Tar

Il Tribunale amministrativo regionale è chiamato a pronunciarsi su eventuali illegittimità commesse dalla Pubblica amministrazione nelle procedure di approvazione dell’opera pubblica e nelle procedure di espropriazione per pubblica utilità.

Chi intende evitare l’esproprio di un terreno presentando un ricorso al Tar e riesce a dimostrare tale irregolarità, avrà diritto al risarcimento del danno. Quello che sarà più difficile è ottenere la sospensione dell’opera che ha portato all’esproprio.

Arrivare al Tar comporta, comunque, lunghezze burocratiche e spese considerevoli. È pertanto consigliabile tentare prima la via del ricorso alla Commissione tecnico arbitrale presentando il Dap, di cui abbiamo parlato prima.

Evitare l’esproprio di un terreno con un ricorso alla Corte d’appello

Ci si rivolge alla Corte d’appello per ricorrere contro l’indennità definitiva di esproprio di un terreno che siano ingiustamente lesive dei diritti economici del proprietario espropriato. In altre parole, quando il bene che ci è stato tolto non è stato riconosciuto come merita a livello economico.

Evitare l’esproprio di un terreno davanti alla Corte europea dei Diritti dell’uomo

Altra via per opporsi all’esproprio è quella del ricorso alla Corte europea dei Diritti dell’uomo, alla quale ci si può rivolgere anche senza interpellare prima i giudici italiani, come la stessa Corte ha stabilito in una sentenza [1].

I giudici di Strasburgo erano stati chiamati a pronunciarsi sul caso di un cittadino che chiedeva la condanna dello Stato italiano al risarcimento dei danni per l’ingiustizia subita a causa della perdita della proprietà del suo fondo dopo un esproprio e dopo avere avuto una sentenza sfavorevole in primo grado. Il cittadino, anziché fare ricorso in appello, si è rivolto direttamente alla Corte europea, la quale ha deciso che:

  • il ricorso in appello non avrebbe comportato alcuna tutela utile ed effettiva per il cittadino espropriato, dato che non avrebbe superato la giurisprudenza della Cassazione secondo cui il risarcimento del danno deve essere determinato nel rispetto della normativa italiana, cioè pari alla metà del valore di mercato del fondo se non addirittura ad un valore inferiore;
  • il fenomeno dell’occupazione appropriativa (cioè dell’esproprio) costituisce una manifesta violazione del diritto di proprietà privata;
  • i cittadini colpiti da un esproprio abusivo ed illecito hanno diritto ad un ulteriore risarcimento dei danni fino alla concorrenza del valore pieno di mercato dei fondi prelevati, con rivalutazione Istat ed interessi legali.

Che cos’è il decreto di occupazione d’urgenza?

Può essere che il proprietario di un terreno si veda arrivare a casa un decreto di occupazione d’urgenza anziché quello di esproprio. Che cosa significa? Qual è la differenza tra l’uno e l’altro?

Il decreto di esproprio di un terreno viene emanato entro cinque anni dalla data in cui l’opera pubblica che si intende realizzare in quell’area è stata dichiarata di interesse generale, altrimenti l’occupazione diventa illegittima. Questo decreto non dà la possibilità di entrare immediatamente in possesso del terreno. Può essere emanato, ad esempio, per costruire un’autostrada, un parco giochi, una piazza o uno snodo viario. Fino ad allora, il proprietario ha diritto a ricevere ogni anno un importo pari a 1/12 della somma che gli sarebbe spettata se fosse stata eseguita la procedura ordinaria e quindi sarebbe stata determinata la complessiva l’indennità per l’esproprio [2].

Il decreto di occupazione di urgenza, invece, viene emanato nel caso in cui l’Amministrazione debba affrontare una situazione di emergenza e necessiti di quel terreno in tempi immediati. Pensiamo, ad esempio, alla realizzazione di una discarica per risolvere il problema dei rifiuti.

Per evitare l’esproprio di un terreno, dunque, bisogna anche guardare la motivazione allegata dall’Amministrazione che pretende di entrarne in possesso. In altre parole, se effettivamente i tempi e le modalità della procedura di espropriazione ordinaria possano essere incompatibili con l’impellente esigenza di realizzare l’opera senza indugi e, quindi, contestabili.

In che consiste l’indennità di esproprio di un terreno?

Chi viene interessato dall’esproprio di un terreno per la costruzione di un’opera pubblica ha diritto a ricevere un corrispettivo in denaro, la cosiddetta «indennità di esproprio», per la perdita della proprietà. Per quantificare il giusto ammontare dell’indennità è necessario tener conto di tutte le caratteristiche del fondo esistenti al momento della cessione [3], poiché a differenti requisiti corrisponderanno diversi criteri di calcolo.

Il parametro fondamentale cui attenersi è sempre il prezzo che il terreno avrebbe in un libero mercato [4]. L’importo varia a seconda di dove si trova il fondo, cioè se è collocato in un’area edificabile o meno, che sia destinato all’agricoltura o ci siano già presenti costruzioni o manufatti.

Indennità per l’espropriazione di un’area edificabile

Se il terreno è edificabile (per saperlo è sufficiente chiedere informazioni all’Ufficio tecnico del Comune nel quale lo stesso si trova) l’indennità sarà pari al valore venale del bene [5], sempre che non ricorrano casi tassativi per i quali la legge impone delle maggiorazioni.

In particolare, vi sarà un aumento del 10% sull’importo totale se l’espropriato accetta immediatamente l’offerta proposta dell’amministrazione. Stesso criterio si applica nel caso in cui la stima effettuata dagli esperti nominati in seguito al rifiuto dell’offerta, sia pari ad un ammontare uguale o maggiore dell’8% rispetto alla proposta iniziale [6].

Al valore di mercato del terreno dovrà essere aggiunta un’ulteriore indennità nel caso in cui il proprietario lo abbia destinato a scopi agricoli [7]. Per calcolarne l’ammontare sarà necessario rifarsi a delle apposite tabelle annualmente redatte da una commissione provinciale, le cosiddette Vam, nelle quali si stabiliscono i prezzi all’ettaro dei terreni agricoli, diversificati a seconda della coltivazione praticata.

La sola indennità aggiuntiva deve essere pagata anche a chi ha coltivato, a diverso titolo, lo stesso fondo per più di un anno con le proprie forze o quelle dei suoi familiari.

Infine, se sul terreno da espropriare è presente un edificio costruito rispettando le normative di legge, all’importo finale si dovrà sommare il suo valore di mercato. Al contrario, se la costruzione è abusiva non sarà tenuta in considerazione. Quindi l’indennità del fondo sarà calcolata tenendo conto dell’intera superficie da espropriare, compresa la zona occupata dall’edificio [8].

Indennità per l’espropriazione di un’area non edificabile

La quantificazione parte sempre dall’effettivo valore di mercato del bene. Anche in questa ipotesi sarà rilevante l’effettivo impiego fatto dal proprietario. Per cui, l’indennità rimarrà invariata se l’area non è stata coltivata, altrimenti il calcolo dell’importo finale dovrà essere adeguato alla tipologia di coltura, alle peculiarità del suolo, al valore intrinseco del terreno ed in generale a tutti quei fattori che il mercato considera economicamente rilevanti [9].

Anche per le aree agricole è prevista un’indennità aggiuntiva da calcolare mediante il criterio dei Vam descritti in precedenza [10]. La maggior somma deve essere corrisposta tanto al proprietario del fondo, se coltivatore diretto o imprenditore agricolo [11], quanto all’eventuale fittavolo, mezzadro o compartecipante che dimostra di coltivare l’area da almeno un anno e di aver quindi perso, a causa dell’esproprio, il lavoro in agricoltura [12].

note

[1] Corte europea Diritti dell’uomo sent. del 16.11.2006.

[2] Art. 22-bis DPR n. 327/2001.

[3] Art. 32, D.P.R. 327/2001.

[4] In seguito alla sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 10 giugno 2011, sono stati superati i precedenti criteri di calcolo dell’indennità da esproprio, che prevedevano un particolare regime per i terreni non edificabili. La quantificazione dell’indennità era agganciata al c.d. Valore Agricolo Medio (VAM) consistente in una serie di tabelle nelle quali venivano riportati i prezzi di massima delle varie tipologie di terreno con determinate caratteristiche. La declaratoria di incostituzionalità parte dall’assunto secondo il quale ogni immobile ha delle peculiarità specifiche e difficilmente inquadrabili in schemi statici, pertanto la quantificazione dell’indennità di esproprio non può basarsi su prezzi medi che finirebbero per non corrispondere agli effettivi valori di mercato.

[5] Art. 37, comma 1, D.P.R. 327/2001.

[6] Art. 37, comma 2. D.P.R. 327/2001.

[7] Art. 37, comma 9, D.P.R. 327/2001.

[8] Art. 38, D.P.R. 327/2001.

[9] Art. 40, comma 1, D.P.R. 327/2001.

[10] La Corte costituzionale, con la sentenza che ha dichiarato illegittimo il sistema dei VAM all’indennità da esproprio, nulla a disposto in merito alla quantificazione delle indennità aggiuntive delle aree non edificabili a scopo agricolo. Pertanto si ritiene che limitatamente alla quantificazione delle indennità aggiuntive sia ancora possibile adottare il sistema pregresso.

[11] Art. 40, comma 4, D.P.R. 327/2001.

[12] Art. 42, D.P.R. 327/2001.


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