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Lo sai che? Disdetta affitto senza preavviso per giusta causa

Lo sai che? Pubblicato il 3 gennaio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 gennaio 2018

Come fare per lasciare l’appartamento in affitto prima della scadenza del contratto evitando di pagare canoni di locazione a vuoto.

Hai firmato un contratto di affitto di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro anni, ma ora ti sei accorto che, per necessità sopravvenute, sei costretto a lasciare immediatamente l’appartamento. Siccome non è ancora scaduto il contratto e vorresti peraltro evitare di pagare a vuoto i mesi successivi, ti chiedi se è possibile dare la disdetta dall’affitto senza preavviso per giusta causa. In questo articolo ti spiegheremo quando e come disdire il contratto di locazione a uso abitativo, a quali condizioni ti è concesso interrompere il rapporto prima della sua naturale scadenza, cosa si considera quando si parla di «giusta causa di recesso» e, in definitiva, quando il proprietario di casa non può accampare da te alcuna pretesa economica ed agire nei tuoi confronti. Insomma, detto in parole ancora più semplici, cercheremo di capire come fare per lasciare l’appartamento in affitto prima della scadenza del contratto evitando di pagare canoni di locazione a vuoto.

La prima cosa da sapere prima di capire come dare disdetta dall’affitto per giusta causa che è che il contratto di locazione ha un termine prestabilito dalla legge. Questo termine è, nei contratti cosiddetti a canone libero, di quattro anni (ma dopo i primi quattro il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro); nei contatti a canone concordato, di tre anni (ma alla prima scadenza, ossia dopo il terzo anno dalla firma, si rinnova per altri 2 anni). Come dice la parola stessa, nella locazione a canone libero le parti possono scegliere liberamente il corrispettivo, mentre in quella a canone concordato è fissato da accordi collettivi.

La seconda cosa da sapere per capire quando dare disdetta dall’affitto per giusta causa è che i termini di durata dell’affitto – di cui abbiamo appena parlato – sono vincolanti sia per il proprietario dell’appartamento che per l’inquilino. Entrambi quindi li devono rispettare e non possono recedere anticipatamente. A torto, invece, si ritiene spesso che l’affittuario sia libero di interrompere il rapporto quando vuole. Non è così e, in verità, sono molti coloro che commettono questo errore (con tutti i problemi legali che ne conseguono).

Il contratto di affitto comunque può prevedere delle specifiche ipotesi di recesso, lasciando alle parti la libertà di regolare tra loro i rapporti come meglio credono.

Esiste però, ma solo per l’inquilino, la possibilità di disdire in anticipo il contratto di affitto anche se la scrittura non dice nulla a riguardo: è il caso di disdetta per giusta causa. Quando vi è una valida ragione, l’affittuario può anticipare l’uscita dal contratto di locazione. Ma cosa si intende per «giusta causa»? Si considerano «giusta causa» tutti gli eventi che presentino le seguenti caratteristiche:

  • imprevedibilità dell’evento rispetto al momento in cui si è firmato il contratto di affitto: ad esempio, può essere imprevedibile il licenziamento e la conseguente mancanza di reddito per pagare il canone;
  • oggettiva impossibilità di proseguire il contratto di affitto: ad esempio è il caso di una persona che subisce un incidente e diventa paralitica in un immobile privo di ascensore, con conseguente impossibilità di fare le scale a piedi e di raggiungere la propria abitazione;
  • indipendenza dell’evento dalla volontà dell’inquilino: ad esempio, se il contratto viene disdetto per un trasferimento in un’altra città non deve essere stato il dipendente a chiedere lo spostamento ma deve essere stato imposto dall’azienda.

Facciamo qualche altro esempio. Se una persona prende in affitto un appartamento per quattro anni perché ha ottenuto un posto di lavoro a tempo determinato di due anni, al termine del secondo anno non può dare disdetta al locatore in quanto era già consapevole, sin dall’inizio, dell’esigenza limitata; in tal caso egli avrebbe dovuto sottoscrivere un contratto di affitto per uso transitorio. Se questa stessa persona viene trasferita all’improvviso in un’altra sede lavorativa, ma solo a 100km di distanza, non sussiste l’oggettiva impossibilità di proseguire la locazione anche se il raggiungimento della stessa è meno agevole.

In ogni caso, anche per dare disdetta dall’affitto per giusta causa, è necessario dare il preavviso di sei mesi. Quest’obbligo è ineliminabile. Pertanto, comunque, se l’inquilino dovrà lasciare subito l’appartamento sarà comunque tenuto a corrispondere il canone per le sei mensilità successive a meno che non si dia da fare per trovare un nuovo affittuario che prenda il suo posto.


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