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Disdetta affitto senza preavviso per giusta causa

3 gennaio 2018


Disdetta affitto senza preavviso per giusta causa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 gennaio 2018



Come fare per lasciare l’appartamento in affitto prima della scadenza del contratto evitando di pagare canoni di locazione a vuoto.

Hai firmato un contratto di affitto di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro anni, ma ora ti sei accorto che, per necessità sopravvenute, sei costretto a lasciare immediatamente l’appartamento. Siccome non è ancora scaduto il contratto e vorresti peraltro evitare di pagare a vuoto i mesi successivi, ti chiedi se è possibile dare la disdetta dall’affitto senza preavviso per giusta causa. In questo articolo ti spiegheremo quando e come disdire il contratto di locazione a uso abitativo, a quali condizioni ti è concesso interrompere il rapporto prima della sua naturale scadenza, cosa si considera quando si parla di «giusta causa di recesso» e, in definitiva, quando il proprietario di casa non può accampare da te alcuna pretesa economica ed agire nei tuoi confronti. Insomma, detto in parole ancora più semplici, cercheremo di capire come fare per lasciare l’appartamento in affitto prima della scadenza del contratto evitando di pagare canoni di locazione a vuoto.

La prima cosa da sapere prima di capire come dare disdetta dall’affitto per giusta causa che è che il contratto di locazione ha un termine prestabilito dalla legge. Questo termine è, nei contratti cosiddetti a canone libero, di quattro anni (ma dopo i primi quattro il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro); nei contatti a canone concordato, di tre anni (ma alla prima scadenza, ossia dopo il terzo anno dalla firma, si rinnova per altri 2 anni). Come dice la parola stessa, nella locazione a canone libero le parti possono scegliere liberamente il corrispettivo, mentre in quella a canone concordato è fissato da accordi collettivi.

La seconda cosa da sapere per capire quando dare disdetta dall’affitto per giusta causa è che i termini di durata dell’affitto – di cui abbiamo appena parlato – sono vincolanti sia per il proprietario dell’appartamento che per l’inquilino. Entrambi quindi li devono rispettare e non possono recedere anticipatamente. A torto, invece, si ritiene spesso che l’affittuario sia libero di interrompere il rapporto quando vuole. Non è così e, in verità, sono molti coloro che commettono questo errore (con tutti i problemi legali che ne conseguono).

Il contratto di affitto comunque può prevedere delle specifiche ipotesi di recesso, lasciando alle parti la libertà di regolare tra loro i rapporti come meglio credono.

Esiste però, ma solo per l’inquilino, la possibilità di disdire in anticipo il contratto di affitto anche se la scrittura non dice nulla a riguardo: è il caso di disdetta per giusta causa. Quando vi è una valida ragione, l’affittuario può anticipare l’uscita dal contratto di locazione. Ma cosa si intende per «giusta causa»? Si considerano «giusta causa» tutti gli eventi che presentino le seguenti caratteristiche:

  • imprevedibilità dell’evento rispetto al momento in cui si è firmato il contratto di affitto: ad esempio, può essere imprevedibile il licenziamento e la conseguente mancanza di reddito per pagare il canone;
  • oggettiva impossibilità di proseguire il contratto di affitto: ad esempio è il caso di una persona che subisce un incidente e diventa paralitica in un immobile privo di ascensore, con conseguente impossibilità di fare le scale a piedi e di raggiungere la propria abitazione;
  • indipendenza dell’evento dalla volontà dell’inquilino: ad esempio, se il contratto viene disdetto per un trasferimento in un’altra città non deve essere stato il dipendente a chiedere lo spostamento ma deve essere stato imposto dall’azienda.

Facciamo qualche altro esempio. Se una persona prende in affitto un appartamento per quattro anni perché ha ottenuto un posto di lavoro a tempo determinato di due anni, al termine del secondo anno non può dare disdetta al locatore in quanto era già consapevole, sin dall’inizio, dell’esigenza limitata; in tal caso egli avrebbe dovuto sottoscrivere un contratto di affitto per uso transitorio. Se questa stessa persona viene trasferita all’improvviso in un’altra sede lavorativa, ma solo a 100km di distanza, non sussiste l’oggettiva impossibilità di proseguire la locazione anche se il raggiungimento della stessa è meno agevole.

In ogni caso, anche per dare disdetta dall’affitto per giusta causa, è necessario dare il preavviso di sei mesi. Quest’obbligo è ineliminabile. Pertanto, comunque, se l’inquilino dovrà lasciare subito l’appartamento sarà comunque tenuto a corrispondere il canone per le sei mensilità successive a meno che non si dia da fare per trovare un nuovo affittuario che prenda il suo posto.

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5 Commenti

  1. Buona sera vorrei sapere come comportarmi. Ho un problema devo lasciare una casa in affitto perchè non e più idonea alla vita dei miei figli come posso fare

  2. Buonasera . Un anno e mezzo fa feci raccomandata per disdetta locazione in quanto avevo trovato un immobile in costruzione da comprare . Tale immobile si è rilevato una truffa , in quanto ancora cantiere adesso .
    Il contratto era in scadenza estate 2017 e il proprietario ha deciso di rinnovarlo , nonostante fosse a conoscenza della mia intenzione di andarmene.
    Ora ho trovato un alloggio da comprare e il proprietario si rifiuta di darmi la cauzione in quanto non ho dato preavviso di mesi 6. Nonostante sia stato lui stesso più volte a dirmi di andarmene, in quanto abito nello stesso stabile e la vita si è fatta impossibile. Trattori, motori accessie camion a qualsiasi ora del giorno è della notte. Ogni mese gli ho fatto presente della mia intenzione di andarmene, cosa posso fare? Grazie

  3. Buonasera,
    Ho affittato con un contratto 4+4 meno di due anni fa, un immobile al piano terra che si sta rivelando molto più umido delle previsioni. Dopo 6 mesi dall’affitto ci sono stati i lavori di ristrutturazione dell’appartamento giusto sopra il mio, durati 4 mesi e dopo una pausa di qualche mese, sono iniziati i lavori nello spazio condominiale davanti casa ed in contemporanea ho subito una importante perdita di acqua dal soffitto che mi ha allagato il pavimento del bagno e la parete divisoria con la cucina e tutto il soppalco nel quale si è formata anche la muffa… ho incominciato ad avere tosse persistente che si accentua ogni volta che torno a casa.
    Sono molto paziente ma adesso voglio andare via e al più presto… ho diritto ad andare via quanto prima e con giusta causa che mi permetta di non dover saldare le 6 mensilità previste dalla legge?

    grazie

  4. Buona sera . Vorrei capire a cosa vado incontro sera contratto scaduto di due mesi nn mi è stato ancora rinnovato e lascio la locazione senza preavviso di sei mesi al locatore ..grazie

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