Diritto e Fisco | Articoli

Chi ripara il balcone per l’intonaco che si stacca?

4 gennaio 2018


Chi ripara il balcone per l’intonaco che si stacca?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 gennaio 2018



Spese di manutenzione per i parapetti del balcone: quando il costo va ripartito tra tutti i condomini per millesimi?

Sul lato esterno del tuo balcone sta venendo giù una parte dell’intonaco. Per molto tempo hai trascurato il problema visto che la caduta di semplici incrostazioni di vernice non costituiva un problema o un pericolo per i passanti di sotto. Ora però, da un punto di vista estetico, la differenza di colore rispetto agli altri balconi è netta e, all’ultima riunione di condominio, gli altri proprietari ne hanno parlato: l’intenzione trapelata nella scorsa assemblea è di costringerti a ritinteggiare la tua parte di terrazzo. A tuo avviso, però, non è un compito che spetta a te, visto che le spese di rifacimento dei balconi sono di competenza del condominio e non dei singoli proprietari. Poiché tuttavia il problema della vernice riguarda solo il tuo appartamento, gli altri non ne vogliono sapere; la colpa è tua che non sei intervenuto in tempo per arginare il problema quando ancora poteva essere risolto con una spesa modica. Chi ha ragione? Chi ripara il balcone per l’intonaco che si stacca? La risposta è contenuta in una serie di decisioni fornite dalla giurisprudenza e, da ultimo, dalla Cassazione [1].

In generale ogni condomino è proprietario della parte del balcone inerente al proprio appartamento. È su di lui che ricadono quindi le responsabilità per i danni a terzi e le spese, come quelle relative al rifacimento e all’isolamento della soletta per evitare le infiltrazioni di acqua piovana [2].

Quando si tratta di infiltrazioni di acqua, le spese di manutenzione del balcone sono ripartite tra il proprietario del piano sopra, titolare del balcone, e quello del piano di sotto che, dal balcone, riceve copertura e quindi un beneficio. In particolare, spetta al proprietario del piano superiore la copertura del pavimento, mentre spetta al proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Quando però si tratta di manutenzione di elementi di decoro estetico, che contribuiscono all’abbellimento della facciata del palazzo, i costi devono essere sostenuti dal condominio intero. In particolare, per quanto riguarda il parapetto, le fioriere incassate nel cemento del balcone o l’intonaco, le spesse vengono decise dall’assemblea e ripartite tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi.

Secondo infatti la giurisprudenza consolidata, le parti del balcone che svolgono una funzione estetica per l’edificio rientrano nella proprietà comune a tutti i condomini. Con la conseguenza che le relative spese di manutenzione vanno sostenute da tutti i proprietari, anche quelli che non sono interessati ai lavori e il cui balcone è in perfette condizioni. Il tipico esempio è dato dai parapetti: solo se questi servono ad abbellire lo stabile e, quindi, per la loro forma, materiale e colore, accrescono la gradevolezza estetica del fabbricato, sono di proprietà del condominio; in caso contrario (si pensi a semplici ringhiere di ferro, prive di alcun elemento decorativo) sono di proprietà del condomino sul cui balcone si affaccia l’appartamento [3].

Ha detto in proposito la Cassazione [4] che, in tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (cosiddetti frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni; con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Ed ancora è stato precisato che [5] i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (nella specie, poiché le fioriere erano prive di particolare pregio, trattandosi di comuni vasconi prefabbricati in calcestruzzo, la Corte né ha escluso la valenza architettonica, ponendo a carico dei singoli proprietari degli appartamenti le spese relative alla parte interna delle predette fioriere).

note

[1] Cass. sent. n. 30071/2017 del 14.12.2017.

[2] Trib. Roma. sent. n. 20887/2017: Le spese relative agli interventi sui balconi devono esser poste a carico dei proprietari degli stessi e non essere attribuite ai condomini secondo le tabelle millesimali. Pertanto, l’assemblea che assume una decisione in quest’ultimo senso dà luogo ad una deliberazione invalida in quanto tale decisione, di fatto, determina un’attrazione alla proprietà comune di beni (i balconi) che, invece, sono di pertinenza individuale (cfr., Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2003, n. 14076; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637), in tal modo esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari dei balconi – costretti al pagamento pro quota delle relative spese – all’integrità del loro patrimonio. (Nella specie, i balconi dell’edificio, pur insistendo sulla facciata, sono stati ritenuti non assolvere alcuna funzione incidente sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, anche in considerazione del fatto che il fabbricato è risultato all’evidenza avere caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi medesimi privi di qualsiasi fregio e/o decorazione, e neppure omogenei nell’aspetto).

[3] Trib. Roma sent. n.20887/2017  Le spese relative agli interventi sui balconi, pur con riferimento al parapetto e ai rivestimenti, vanno attribuite in ogni caso ai proprietari degli stessi qualora non sia possibile attribuire alcuna funzione incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, privo di qualsiasi fregio o decorazione e non omogeneo nell’aspetto.

[4] Cass. sent. n. 21641/2017. 

[5] Cass. sent. n. 6624/2012.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 14 dicembre 2017, n. 30071

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. PETITTI Stefano – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27722-2015 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS); – ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2859/2015 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 24/06/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/10/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Mistri Corrado, che ha concluso per il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), proprietario di appartamento in (OMISSIS), ha proposto ricorso, articolato in unico motivo, avverso la sentenza 24 giugno 2015, n. 2859/2015, resa dalla Corte d’Appello di Napoli, la quale, in accoglimento dell’impugnazione formulata da (OMISSIS), ha dichiarato la nullita’ della sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Benevento in data 22 gennaio 2009 per difetto di litisconsorzio necessario. Il giudizio aveva avuto inizio con citazione del 20 luglio 2006 con cui (OMISSIS) aveva convenuto davanti al Tribunale di Benevento (OMISSIS), per sentire condannare quest’ultimo ad eliminare le cause della caduta d’acqua dal balcone dell’unita’ immobiliare di sua proprieta’ sul sottostante balcone di proprieta’ (OMISSIS). Il Tribunale, accogliendo la domanda di (OMISSIS), aveva condannato (OMISSIS) ad eseguire le necessarie opere indicate dal CTU per l’eliminare il denunciato inconveniente. La Corte d’Appello di Napoli accertava, tuttavia, che i parapetti aggettanti dei balconi dell’edificio di via (OMISSIS), per loro forma, materiali e colore, avessero funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato, e percio’ rientrassero tra le parti comuni ex articolo 1117 c.c., di proprieta’ di tutti i condomini, con conseguente difetto del necessario contraddittorio e rimessione della causa al primo giudice ai sensi dell’articolo 354 c.p.c., comma 1.

(OMISSIS) si difende con controricorso.

Su proposta del relatore, che aveva ritenuto il giudizio definibile nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in riferimento all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), era stata dapprima fissata l’adunanza della camera di consiglio. Il Collegio, con ordinanza del 10 marzo 2017, ritenne tuttavia che non ricorresse l’ipotesi di cui all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), e rimise la causa alla pubblica udienza.

Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso e’ ammissibile, in quanto la sentenza, con cui il giudice d’appello riforma o annulla la decisione di primo grado e rimette la causa al giudice “a quo” ex articoli 353 o 354 c.p.c., e’ immediatamente ricorribile per cassazione, trattandosi di sentenza definitiva, che non ricade nel divieto, dettato dall’articolo 360 c.p.c., comma 3, di separata impugnazione in cassazione delle sentenze non definitive su mere questioni, per tali intendendosi solo quelle su questioni pregiudiziali di rito o preliminari di merito che non chiudono il processo dinanzi al giudice che le ha pronunciate (Cass. Sez. U, 22/12/2015, n. 25774).

L’unico motivo del ricorso di (OMISSIS) denuncia “violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 1117 c.c. ed all’articolo 1125 c.c., nonche’ all’articolo 116 c.p.c.”. Al di la’ dell’impropria rubrica del motivo (che indica come norme asseritamente violate dal provvedimento impugnato quelli che sono, in realta’, due dei paradigmi stabiliti dall’articolo 360 c.p.c. per definire tassativamente quali siano i vizi denunciabili in sede di legittimita’, e fa poi rinvio da essi soltanto per “relazione” alle norme regolatrici della fattispecie), sostanza della censura intende contestare che il parapetto aggettante del balcone dell’appartamento del (OMISSIS) rientri tra le parti comuni. Il ricorrente, inoltre, evidenzia come una delle tre alternative soluzioni correttive prospettate dal CTU (peraltro quella poi in concreto adottata dal Tribunale) non comporterebbe interventi su elementi decorativi del balcone.

La censura si rivela priva di fondamento.

Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, ne’ essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo cosi’ elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624). L’accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio (quale, nella specie, quello operato dalla Corte d’Appello di Napoli, alla tregua delle risultanze della CTU) costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimita’ se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Cio’ premesso, l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, relativi ai frontali ed ai parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 3, va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data” (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11109 del 15/05/2007).

Si consideri, infine, che la necessita’ di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non “secundum eventum litis” (ovvero, come assume il ricorrente, sulla base delle diverse modalita’ attuative dell’intervento tecnico di ripristino del balcone che il giudice potrebbe disporre), ma al momento in cui l’azione sia proposta, valutando se la stessa, sulla base del “petitum” (e, cioe’, del risultato perseguito in giudizio dall’attore con la sua domanda), sia potenzialmente diretta anche ad una modificazione della cosa comune.

Il ricorso va percio’ rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

 


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

1 Commento

  1. Gentili Signori, sarei grato avere una delucidazione in merito all’argomento sopra esposto ed è il seguente: io ho il negozio al piano terreno di un palazzo di 6 piani , e devono mettere a norma l’altezza dei parapetti in ferro dei balconi e pitturarli, rifare la pavimentazione dei balconi, pitturare i muri. Trattandosi di un palazzo di 6 piani occorre istallare il ponteggio, è giusto che la spesa del maggior tempo del ponteggio a servire le opere dei vari condomini debba essere suddiviso anche ai negozi? grazie della risposta.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI