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Sanatoria non citata nella vendita immobiliare: quali conseguenze?

4 Gennaio 2018


Sanatoria non citata nella vendita immobiliare: quali conseguenze?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Gennaio 2018



Vendita casa con abuso edilizio ma il condono edilizio non viene citato nel rogito: l’atto è valido?

Hai acquistato un appartamento. Dopo qualche settimana ti sei accorto di un piccolo abuso edilizio per dei lavori fatti dal precedente proprietario e mai regolarizzati. Di ciò non è stata fatta menzione nel rogito notarile né il venditore ti aveva mai informato. Così lo contatti immediatamente per ottenere, quantomeno, la restituzione di una parte del prezzo di acquisto: conosci i tuoi diritti e sai bene che la vendita di un immobile con un abuso edilizio è nulla. Quest’ultimo però ti rassicura e ti mostra la sanatoria ottenuta dal Comune poco prima della vendita: «Tutto lecito» ti dice; «il contratto è salvo». Tu però insisti: correttezza avrebbe imposto che fossi informato dell’irregolarità edilizia. Chi ha ragione? Quali sono le conseguenze se la sanatoria non viene citata nella vendita immobiliare? La risposta è stata fornita da una recente sentenza del Tribunale di Trento [1]. Ecco cosa è stato detto in questa occasione.

In generale la Cassazione ha sempre detto che la compravendita di un immobile con un abuso edilizio, se l’irregolarità non viene citata nel contratto definitivo – quello cioè stipulato davanti al notaio (il cosiddetto rogito) – è nulla. In altre parole l’acquirente, restituendo l’appartamento, può ottenere indietro il prezzo pagato e il risarcimento dell’eventuale danno per l’affare rivelatosi inutile e infruttuoso. Come abbiamo spiegato in Vendita di immobile abusivo: conseguenze, una legge del 1985 [2] stabilisce che è nullo il rogito con cui si trasferisce la proprietà di una casa se, in esso, manca l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione a edificare o della sanatoria. Al contrario, qualora il rogito faccia chiara menzione della situazione di abusivismo, il contratto è valido. L’acquirente che non viene messo al corrente dell’abuso edilizio può agire sia nei confronti del venditore che del notaio.

Ma non è tutto. Il contratto di vendita di un immobile è nullo non solo quando nella casa vi è un abuso e manca pertanto la concessione edilizia, ma anche se l’atto definitivo non riporta gli estremi di un’eventuale sanatoria rilasciata dal Comune. Anche se l’abuso è stato regolarizzato, la vendita può essere ugualmente impugnata qualora il condono non sia menzionato nel rogito: un dovere di correttezza e trasparenza ineliminabile, specie nel caso di vendite così delicate (e costose) come quelle immobiliari. Peraltro tale invalidità scatta in automatico, sia che la concessione in sanatoria o il condono siano effettivamente esistenti o meno.

Da tali norme si può dunque ricavare – aggiunge il tribunale – che non è ammissibile il trasferimento di immobili privi della concessione o della licenza in sanatoria; e che, allo stesso modo, sono «sanzionati con la nullità» anche gli atti in cui non sono indicati gli estremi delle sanatorie rilasciate sugli immobili oggetto del trasferimento.

L’unico modo per sanare la nullità della vendita di un immobile che non cita il condono edilizio è con «un nuovo e distinto atto con cui si provveda alla comunicazione dei dati mancanti». Ma, per far questo, c’è necessità del consenso di entrambe le parti.

note

[1] Trib. Trento sent. 901/17 del 15.09.2017.

[2] Art. 40 Legge n. 47/1985.


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1 Commento

  1. Salve
    Ho scoperto dopo 15 anni, grazie a una surroga effettuata questo inverno, che precedenti condomini avevano effettuato lavori, (una porta finestra esterna trasformata in finestra e altre piccole trasformazioni interne) non riportati nell’atto notarile; mentre nella planimetria, da me richiesta causa surroga, risultano. Ora, volendo vendere casa, come dovrei comportarmi? E a chi dovrei rivolgermi per sapere se eventualmente ci sono state sanatorie?
    Qualcuno può aiutarmi?
    Grazie anticipatamente,
    Lucia

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